부산지방법원 2025타경2032. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 101호 공실이고, 매각물건명세서 비고도 공실로 적혀 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이며, 2021.01.06. 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당 채권최고액 3,564,000,000원이 말소기준입니다.
이후 부산진구 압류, 경남중앙신용협동조합의 임의경매개시결정, 김진하 가압류 100,000,000원, 김선혜의 강제경매개시결정, 국의 압류가 순차적으로 들어왔습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.23.에는 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당의 승계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 1층 101호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 101호 공실 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 891,000,000원 / 891,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2020.11.20 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.01.06. 경남중앙신용협동조합 근저당입니다. 갑구의 부산진구 압류, 김진하 가압류, 두 건의 경매개시결정, 국의 압류는 모두 그 이후 등기여서 매각으로 소멸합니다. 2025.10.23.의 근저당권 이전은 기존 1번 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리자 변경입니다.
② 현황조사 점유내역 — 실제 조사 5건, 대항력 미상 2건
현황조사에는 101호 외 다른 호실의 점유관계가 함께 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 조사상 점유자·임차인 5건이며, 보증금 중복합산 문제도 없습니다. 다만 301호와 312호는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 / 호실 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) · 104호 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강원범(척강의원, 한의원) · 204호 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 2022.10.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이아이코아즈대부(주) · 301호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 · 307호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.01.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 자유통일당 부산광역시당 · 312호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당 구조 (매각가 891,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,310,000원 |
| 2. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 879,690,000원 |
| 3. 가압류 · 김진하 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당은 2,784,310,000원입니다. 이 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 우위는 확인 불가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 891,000,000원 | 879,690,000원 | 2,784,310,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 712,800,000원 | 703,272,000원 | 2,960,728,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 570,240,000원 | 562,137,600원 | 3,101,862,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접. 주변은 근린생활시설·업무시설·시장·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부전역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 19층 건물, 사용승인일 2020.11.20. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측·북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구. 부전동 18은 시가지경관지구에 저촉되고 대로1류에 접합니다. 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 891,000,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 공실 재확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고는 공실이지만, 입찰 전 최신 현황조사와 현장 점유를 다시 대조하세요.
- 다른 호실 점유관계 분리 확인. 현황조사에는 104호·204호·301호·307호·312호 점유내역이 있습니다. 특히 301호·312호의 전입일·보증금이 미상입니다.
- 말소기준권리 확인. 2021.01.06. 근저당과 2025.10.23. 근저당권 이전의 관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권자 미배당액이 2,784,310,000원이어도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 891,000,000원이 싸다고 볼 근거가 없습니다. 상가·근린시설 수익성과 주변 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 101호만 놓고 보면 결론은 분명합니다. 공실이고, 말소기준 근저당 뒤의 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리분석의 중심 위험은 선순위 보증금 인수가 아닙니다.
다만 같은 사건 현황조사에는 여러 다른 호실 점유내역이 존재하고, 그중 301호와 312호는 전입일·보증금 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 이 물건은 주거용이 아닌 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 그래서 신건 최저가 891,000,000원만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 문장을 분리해서 보는 것입니다.
