부산지방법원 2025타경2032. 부산도시철도 1호선 부전역 북측에 인접한 삼정그린코아더시티 3층 307호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사현담이고, 감정평가상 307호는 관리사무실로 이용 중입니다. 등기상 핵심은 2021.01.06 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,564,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 압류와 박은정 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 325,000,000원입니다. 별도의 실거래 비교값이 제시되지 않은 근린시설이므로 감정가만 보고 가격이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 첫 판단축은 가격 할인보다 등기 소멸 구조와 307호 실제 점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 3층 307호 관리사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 · 사용승인일 2020.11.20 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 2024.12.19 부산진구 압류, 2025.02.19 박은정 근저당권, 2025.06.10 임의경매개시결정, 2025.11.17 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 말소기준 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만 2021.01.06의 기존 순위를 이어받는 권리이전입니다.
② 점유·임차 관계 — 307호 직접 임차인은 대항력 없음
| 점유자 / 호실 | 전입·점유일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) · 104호 | 2025.05.20 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 강원범(척강의원, 한의원) · 204호 | 2022.10.24 | 50,000,000원 / 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 케이아이코아즈대부(주) · 301호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 · 307호 | 2024.01.04 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 자유통일당 부산광역시당 · 312호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 점포 · 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이 사건에서 307호에 직접 기재된 점유자는 (주)서융제이엔케이, 정정복입니다. 점유일 2024.01.04은 말소기준 2021.01.06보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원이 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 319,650,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 박은정 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 3,584,000,000원 중 319,650,000원이 배당되고, 미배당은 3,264,350,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접. 주변은 근린생활시설·업무시설·시장·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부전역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 3층 307호는 감정평가상 관리사무실로 이용 중입니다. 3층 301호~304호는 구획 없이 사무실로 이용 중이고 305호는 직원휴게소, 312호는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 19층 건물이며 사용승인일은 2020.11.20입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구이며 남동측 광대로, 남서측·북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 8,169,000원/㎡, 토지면적 882.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 307호 현장점유 확인. 현황조사상 임차관계와 감정평가상 관리사무실 이용이 함께 나타나므로 실제 사용주체와 인도 상대방을 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점유 확인. ‘점포’는 전입일·보증금이 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 307호와의 관련 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2021.01.06 말소기준 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 3,264,350,000원은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 계산상 인수는 0원입니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 325,000,000원이 감정가와 같습니다. 근린시설 가격은 실제 임대수익·공실·관리비·동일 건물 거래 등을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 승부처
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.06 경남중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 307호에 직접 기재된 임차관계 역시 2024.01.04로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 여기서 끝내면 안 됩니다. 307호가 감정평가상 관리사무실로 이용되는 동시에 현황조사상 임대관계가 잡혀 있고, 호실 미상 점유도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유관계는 입찰 전 재확인”입니다. 신건 325,000,000원의 가격 자체는 비교 실거래 없이 싸다고 단정하지 않고, 권리 확인과 함께 실제 이용·임대수익을 확인한 뒤 판단하는 편이 적절합니다.
