부산지방법원 2025타경2032. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 2층204호 근린시설입니다. 감정평가상 204호는 201호~207호와 구획 없이 일체로 한의원으로 이용 중이며, 건물 구조와 건축물현황도에 비추어 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이고, 2021.01.06 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 3,564,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있으며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 204호 점유자 강원범의 전입일 역시 말소기준일보다 늦습니다. 다만 근저당은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 존재하므로, 실제 배당권자와 채권승계 관계는 입찰 전 최신 등기와 배당요구관계의 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 2층204호 · 201호~207호 일체로 한의원 이용 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 19층 · 사용승인일 2020.11.20 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.06 근저당
② 점유·임차 — 204호 직접 관련 점유자
| 점유자 | 호실 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강원범(척강의원, 한의원) | 204호 · 병원 | 2022.10.24 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강원범의 전입일 2022.10.24는 말소기준권리 2021.01.06보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선변제는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 본건 204호에 직접 연결되는 실제 점유자는 강원범입니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 363,034,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 중 3,200,966,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 가격 판단 — 신건이지만 시세 단정은 금물
현재 감정가와 최저매각가는 모두 369,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 295,200,000원, 2회 유찰 시 236,160,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 369,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접. 각종 근린생활시설·업무시설·시장·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부전역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측 및 북서측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 부전동 18은 시가지경관지구와 대로1류에 관련됩니다.
- 공시지가. 8,169,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 점유범위. 201호~207호가 하나의 한의원으로 쓰이는 만큼 204호의 실제 경계·출입·설비 공유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 강원범의 보증금 50,000,000원·월차임 3,500,000원 조건과 현재 계약 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력. 강원범은 후순위로 대항력이 없지만 우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 승계. 경남중앙신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 실제 배당권자 표시를 대조해야 합니다.
- 압류. 부산진구와 국의 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격. 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 369,000,000원을 시세 대비 저가라고 전제하지 말아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 확인’이 승부처
본건의 말소기준권리는 2021.01.06 근저당이고, 204호 점유자의 전입은 그보다 늦습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원이어서 대항력 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 다만 204호가 201호~207호와 구획 없이 한의원으로 이용되는 점, 근저당권 이전등기가 있는 점, 그리고 현재 가격을 검증할 실거래 비교 근거가 확인되지 않는 점은 반드시 점검해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 명도·호실 복원·가격 검증은 남아 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
