부산지방법원 2025타경2032. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 2층 205호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사현담이고, 말소기준권리는 2021년 1월 6일 설정된 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 3,564,000,000원 근저당권입니다. 이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 감정평가상 2층 201호~207호는 구획 없이 하나의 한의원으로 이용 중이고, 대상 205호도 그 일체 공간에 포함됩니다. 건물 구조와 건축물현황도 등에 비추어 독립 호수로 복원이 용이한 것으로 평가됐지만, 실제 낙찰 뒤 어떤 범위까지 점유가 이어지는지와 복원에 필요한 조치는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층205호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 | 근린시설 · 2층 205호 |
| 현재 이용상태 | 201호~207호 일체로 구획 없이 한의원으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2020.11.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.06 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2021-6호에 연결되어 있고 채권최고액은 3,564,000,000원입니다. 2025.10.23에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다. 순위의 출발점은 기존 2021년 근저당권 그대로입니다.
② 점유·임차 현황 — 205호는 통합 한의원 공간
현황조사에 기재된 실제 점유자·임차 관계는 아래와 같습니다. 이 가운데 강원범(척강의원, 한의원)은 204호로 조사됐고, 감정평가에서는 201호~207호 전체가 구획 없이 한의원으로 이용된다고 확인됐습니다. 따라서 대상 205호의 현실 점유를 판단할 때 이 통합 이용상태를 함께 봐야 합니다.
| 점유자 | 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) | 104호 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 강원범(척강의원, 한의원) | 204호 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 케이아이코아즈대부(주) | 301호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 판정 필요 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 | 307호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 자유통일당 부산광역시당 | 312호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 판정 필요 |
실제 임차인·점유자 조사 5건. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 204호 강원범은 2022.10.24, 104호 최경은 2025.05.20, 307호 (주)서융제이엔케이·정정복은 2024.01.04로 모두 2021.01.06 말소기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 2. 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 396,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 403,000,000원 가정 시 근저당권에 396,570,000원이 배당되고 미배당은 3,167,430,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 403,000,000원 | 396,570,000원 | 3,167,430,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 322,400,000원 | 317,086,400원 | 3,246,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 257,920,000원 | 253,509,120원 | 3,310,490,880원 | 0원 |
채권 미배당이 큰 것은 매수인이 떠안는다는 뜻이 아닙니다. 제공된 예상배당 시나리오에서는 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 403,000,000원·322,400,000원·257,920,000원 중 어느 가격이 시장 대비 유리한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접. 주변은 근린생활시설·업무시설·시장·공동주택이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 부전역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도. 대상 205호는 근린시설이며 현재 201호~207호와 함께 한의원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 19층 건물, 사용승인일 2020.11.20. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측·북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 부전동 18은 시가지경관지구와 대로1류에 접합니다. 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 경계 확인. 현재 201호~207호가 일체 사용 중이므로 실제 벽체·출입구·천장·바닥·설비가 205호 단독 사용으로 복원 가능한 상태인지 확인해야 합니다.
- 통합 한의원 점유 확인. 204호 임차인 강원범(척강의원, 한의원)과 205호 공간의 실제 점유 연결관계를 현장과 원본 서류에서 대조하세요.
- 명도 범위 확인. 대항력은 없더라도 현실 점유가 존재하면 인도 과정은 별개입니다. 현재 사용하는 공간 전체와 205호 부분의 인도 범위를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 상태와 매각물건명세서 기재를 확인하세요.
- 가격 검증. 상가 실거래 자료가 없는 상태이므로 신건 최저가 403,000,000원의 적정성은 주변 상가 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 공간은 단순하지 않다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 205호가 독립된 벽체 안에서 단독 사용되는 상태가 아니라는 점입니다. 현재 201호~207호가 구획 없이 한의원으로 묶여 있고, 감정평가서는 복원이 용이하다고 판단했습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 점유·구획·복원 확인이 승부처입니다. 또한 실거래 자료가 없어 신건 403,000,000원을 시장 대비 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 현장 확인은 보류. 이 두 가지를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 편이 맞습니다.
