부산지방법원 2025타경2032. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 1층 104호 근린시설입니다. 감정평가서상 104호는 약국으로 이용 중이고, 현황조사에서는 상가 상호가 사실빙으로 확인됐습니다. 104호 일부 42.9752㎡를 이용 중인 것으로 보이며, 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가 자체보다 임차인 인수와 미상 점유입니다.
계산된 말소기준은 2024.03.04 부산진구 압류입니다. 그보다 앞선 전입으로 확인된 강원범(척강의원, 한의원)과 (주)서융제이엔케이·정정복은 대항력 있는 점유자로 분류돼 있고, 배당 가정에서도 각각 보증금 50,000,000원, 20,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 반면 301호 케이아이코아즈대부(주), 312호 자유통일당 부산광역시당, 별도 점포는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 104호 · 약국으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 1,740,000,000원 / 1,740,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 19층 건물 · 사용승인일 2020.11.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 핵심
등기상 2020.12.18 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되고, 같은 날 주식회사현담으로 소유권이 이전됐습니다. 2021.01.06 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 3,564,000,000원 근저당 역시 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 권리분석 기준은 2024.03.04 부산진구 압류이며, 그 뒤 정은미·김진하 가압류, 경매개시결정, 최경 전세권과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 확인된 인수 7,000만원, 미상 위험은 별도
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) | 104호 | 2025.05.20 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 강원범(척강의원, 한의원) | 204호 | 2022.10.24 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 있음 인수 50,000,000원 |
| 케이아이코아즈대부(주) | 301호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 | 307호 | 2024.01.04 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 인수 20,000,000원 |
| 자유통일당 부산광역시당 | 312호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
확인된 대항력 임차인은 2명입니다. 강원범의 보증금 50,000,000원과 (주)서융제이엔케이·정정복의 보증금 20,000,000원은 배당표에서 모두 매수인 인수로 계산돼 합계 70,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰대금에서 배당되는 돈이 아니므로 신건 기준 실질취득은 최소 1,740,000,000원 + 70,000,000원 = 1,810,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘17.4억이 싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 1,740,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신거래·가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
오히려 권리비용부터 반영해야 합니다. 확인된 인수액만 더해도 신건 실질취득은 최소 1,810,000,000원이고, 1회 유찰 시에는 낙찰가 1,392,000,000원에 확인된 인수액을 더한 최소 1,462,000,000원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 1,113,600,000원에 확인된 인수액을 더한 최소 1,183,600,000원입니다. 세 회차 모두 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,740,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,800,000원 |
| 인수 · 강원범 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)서융제이엔케이, 정정복 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 정은미 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김진하 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 전세권 · 최경 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,530,200,000원 |
배당 가정상 채권액 190,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 확인된 대항력 임차인 보증금 70,000,000원은 배당에서 빠져 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 당해세는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접. 주변은 근린생활시설·업무시설·시장·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부전역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 104호 이용. 감정평가서는 약국 이용으로, 현황조사는 상가 상호 사실빙으로 조사됐습니다. 104호 일부 42.9752㎡ 이용으로 보입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 19층 건물이며 사용승인일은 2020.11.20입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구이며 부전동 18은 시가지경관지구에 저촉되고 대로1류에 접합니다. 토지면적은 882.6㎡, 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 강원범 50,000,000원, (주)서융제이엔케이·정정복 20,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 미상 점유 확인. 301호·312호·점포의 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 104호 점유관계 확인. 최경은 2025.05.20 전입으로 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 분류되고, 2025.08.05 전세금 30,000,000원의 전세권이 설정돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 부산진구 압류와 국세 압류가 존재하므로 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기 대조. 2021.01.06 근저당의 말소 표시와 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기를 등기 원문에서 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “말소된다 ≠ 인수가 없다”
이 사건은 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 매수인에게 중요한 것은 소멸 여부보다 낙찰 후 얼마를 더 부담하느냐입니다. 현재 확인된 대항력 임차인 보증금만 70,000,000원이고, 전입일·보증금이 미상인 점유가 추가로 남아 있습니다. 따라서 신건 1,740,000,000원을 기준으로 한 실질취득은 최소 1,810,000,000원이며 최종 인수액은 더 커질 수 있습니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없어 1,740,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 할인보다 미상 점유·세금·근저당 이전등기 원문 확인입니다. 소멸 권리는 정리되지만, 인수 리스크는 아직 닫히지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
