부산지방법원 2025타경2032. 대상은 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 2층 207호, 용도는 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사현담이고, 말소기준권리는 2021.01.06 설정된 경남중앙신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,564,000,000원입니다. 이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 있는 전형적인 독립 점포는 아닙니다. 감정평가 내용상 2층 201호~207호는 현재 구획 없이 한의원으로 일체 이용되고 있으며, 건물 구조와 건축물현황도 등에 비추어 법률적·경제적·기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 평가되어 독립된 하나의 호수로 감정평가됐습니다. 따라서 권리 인수와 별개로 현장 점유와 경계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층 207호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 2층 201호~207호 일체로 구획 없이 한의원 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 19층 · 사용승인일 2020.11.20 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.06 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2024.12.19 부산진구 압류, 2025.06.10 임의경매개시결정, 2025.11.17 국 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으며, 기존 근저당 자체는 경매의 말소기준권리입니다.
② 점유·임차 현황 — 207호의 실제 사용범위를 현장에서 확인
현황조사에는 여러 호의 점유·임차 신고가 함께 확인됩니다. 그중 204호는 201호~207호와 일체로 사용되는 한의원 범위에 포함되어 있어, 207호 입찰에서는 실제 점유 범위와 임대차 적용 범위를 원본 서류와 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) | 104호 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강원범(척강의원, 한의원) | 204호 · 병원 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 2022.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케이아이코아즈대부(주) | 301호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 | 307호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.01.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 자유통일당 부산광역시당 | 312호 · 정당 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
강원범의 전입일 2022.10.24는 말소기준일 2021.01.06 이후로 조사되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부를 단정할 수 없어 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 403,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 또는 최저가가 현재 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 싸다는 식의 가격 가점은 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 403,000,000원 | 396,570,000원 | 3,167,430,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 322,400,000원 | 317,086,400원 | 3,246,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 257,920,000원 | 253,509,120원 | 3,310,490,880원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 권리 인수 계산이고, 점유 해소·원상복구·관리비 등 별도 비용을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,430,000원 |
| 2. 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 396,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당권 미배당은 3,167,430,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당표입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접. 주변은 근린생활시설·업무시설·시장·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부전역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 대상이 포함된 2층 201호~207호는 구획 없이 일체로 한의원으로 사용 중입니다. 복원은 용이한 것으로 감정평가됐습니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측 및 북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2020.11.20, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 207호 점유범위. 201호~207호가 한의원으로 일체 사용 중이므로 현장에서 칸막이·출입구·실사용 경계를 확인하세요.
- 한의원 임대차. 204호 신고 임차인 강원범의 임대차 범위가 207호 사용과 어떻게 연결되는지 매각물건명세서와 계약관계 자료를 대조하세요.
- 복원 상태. 감정평가상 독립 호수 복원이 용이하다고 되어 있으나 실제 공사 범위와 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 403,000,000원이 적정한지 근린시설 거래사례·임대수익·공실률 등을 별도로 검토해야 합니다.
- 압류·세금. 등기상 후순위 압류는 소멸 예정이지만, 배당표에 당해세 등은 반영되지 않았으므로 원본 서류를 확인하세요.
- 관리비·명도. 실제 점유자와 체납 관리비, 인도 가능 시기 및 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “바로 입찰”은 다른 문제
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2021.01.06 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·경매개시결정은 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 대상 207호는 현재 201호~207호와 구획 없이 한의원으로 일체 이용 중입니다. 여기에 신건 최저가 403,000,000원을 비교할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 관리 가능, 점유·복원은 확인 필요, 가격은 검증 전 보류입니다. 권리 소멸만 확인하고 가격까지 싸다고 판단하는 접근은 피하는 것이 맞습니다.
