부산지방법원 2025타경2032. 부산광역시 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 2층 208호 근린시설입니다. 감정평가상 208호의 이용상태는 공실이며, 등기상 소유자는 주식회사현담입니다. 감정가는 390,000,000원, 현재 최저매각가도 390,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2021.01.06. 설정된 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 3,564,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층208호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 2층 208호 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.06. 근저당
2020.12.18. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되고 같은 날 주식회사현담 앞으로 소유권이 귀속됐습니다. 이후 2021.01.06. 경남중앙신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.10.23.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 208호는 공실
감정평가의 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 대상 2층 208호를 공실로 기재합니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호수 점유관계도 함께 확인됩니다. 아래 항목은 모두 208호가 아닌 다른 호수이므로 대상 물건의 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 점유자 | 호수 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) | 104호 | 2025.05.20 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 강원범(척강의원, 한의원) | 204호 / 병원 | 2022.10.24 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 케이아이코아즈대부(주) | 301호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 | 307호 | 2024.01.04 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 자유통일당 부산광역시당 | 312호 / 정당 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사에 기재된 위 점유관계는 104호·204호·301호·307호·312호에 관한 사항입니다. 대상 208호의 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 공실입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 메리트는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 390,000,000원입니다. 하지만 동일 건물·유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 390,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없고, 가격 메리트에 가점을 줄 수 없습니다.
유찰 시 데이터상 최저가는 1회 유찰에서 312,000,000원, 2회 유찰에서 249,600,000원으로 내려갑니다. 다만 이 가격들이 시세보다 유리한지 여부도 실거래 자료 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 2. 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 383,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 중 3,180,260,000원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 3,037,299,686원도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설·업무시설·시장·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 부전역과 시내버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 19층 건물이며 사용승인일은 2020.11.20.입니다. 승강기·급배수·위생·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 토지면적은 882.6㎡이고 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 도로·규제. 남동측 광대로, 남서측 및 북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접하며, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 208호 공실 재확인. 감정평가와 매각물건명세서에는 공실로 기재되어 있으므로 입찰 직전 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물 또는 인근의 유사 근린시설 최근 실거래·임대수익 자료를 확보해 390,000,000원의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 세금 우선순위. 부산진구와 국의 압류가 존재하므로 실제 당해세·조세채권 배당순위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23. 경남중앙신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역을 최신 등기와 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물인 만큼 공용부분 관리비 등 인수 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 단순, 가격 판단은 미완성”
이 사건의 장점은 명확합니다. 대상 208호는 공실이고, 말소기준은 2021.01.06. 근저당권이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 회차 390,000,000원에서는 근저당권에 383,740,000원이 배당되고도 3,180,260,000원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
다만 가격 판단에는 결정적인 자료가 빠져 있습니다. 최근 실거래 비교가 없기 때문에 390,000,000원이 싸다고도, 비싸다고도 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하나 가격은 보류입니다. 신건에 바로 응찰하기 전, 부전역 인접 근린시설의 실제 거래·임대수익 자료를 대조해 가격 상한을 정하는 과정이 필요합니다.
