부산지방법원 2025타경2032. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 3층 305호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 직원휴게소이고, 건물은 2020.11.20 사용승인을 받은 철근콘크리트조 19층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이며, 권리분석의 기준은 2021.01.06 설정된 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 3,564,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권 뒤에 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.10.23에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전 기록이므로, 새로 생긴 별개의 선순위 권리라기보다 2021.01.06 말소기준권리의 연속선상에서 확인할 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 3층 305호 · 직원휴게소로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 19층 · 사용승인일 2020.11.20 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.06 근저당
최초 신탁 소유권은 등기부상 이미 말소됐고 2020.12.18 주식회사현담으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2021.01.06 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 부산진구 압류와 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차관계 — 305호 직접 연결 여부가 핵심
현황조사와 매각물건명세서에는 여러 호실의 점유관계가 함께 확인됩니다. 대상 305호의 감정평가 이용상태는 직원휴게소입니다. 아래 기록 중 104호·204호·301호·307호·312호는 대상 호실과 다른 호실로 특정돼 있고, 호수가 기재되지 않은 “케이아” 기록은 305호와의 관련 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 부분 / 이용 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) | 104호 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강원범(척강의원, 한의원) | 204호 · 병원 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이아이코아즈대부(주) | 301호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 | 307호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 자유통일당 부산광역시당 | 312호 · 정당 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이아 | 호수 미상 · 주거 | 0원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
104호·204호·307호 기록은 전입신고가 말소기준권리인 2021.01.06보다 뒤라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 301호·312호는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 호수 미상의 케이아 역시 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 305호와 무관하다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 325,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 모델상 실질취득액도 325,000,000원입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 325,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하거나 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,350,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 319,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 3,564,000,000원 중 319,650,000원이 배당되는 것으로 계산되고, 미배당액은 3,244,350,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부전역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 3층 305호는 직원휴게소로 이용 중입니다. 같은 3층의 301호~304호는 구획 없이 사무실로 이용되고, 307호는 관리사무실, 312호는 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구 등이 지정돼 있습니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측과 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 실제 점유 확인. 감정상 직원휴게소 이용과 현재 현황이 같은지 직접 대조해야 합니다.
- 호수 미상 점유자 확인. 케이아 기록이 305호와 관련되는지 확인해야 대항력 불확실성을 정리할 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 1번 근저당권의 최신 등기상 권리자와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 325,000,000원이 감정가와 같지만, 실거래 비교자료가 없으므로 별도의 가격 검증이 필요합니다.
- 회차 시나리오 구분. 현재 325,000,000원, 1회 유찰 260,000,000원, 2회 유찰 208,000,000원으로 제시돼 있으며 각 경우 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기와 배당 계산만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.01.06 근저당권이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 대상 305호는 주거용 아파트가 아니라 근린시설 내 직원휴게소로 이용되고 있고, 조사기록 중 호수가 특정되지 않은 점유자도 남아 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 325,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 305호 점유를 확정하고 가격을 별도로 검증해야 한다”는 점입니다. 권리만으로 가격 메리트까지 확장해 해석해서는 안 됩니다.
