부산지방법원 2025타경2032. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 3층 301호입니다. 감정평가상 301호는 301호~304호를 구획 없이 일체로 사용하는 사무실이며, 건물 구조 및 건축물현황도 등에 비추어 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다. 용도는 근린시설이고, 등기부상 소유자는 주식회사현담입니다.
권리의 기준점은 2021.01.06 설정된 경남중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,564,000,000원이고 공동담보목록 제2021-6호가 기재돼 있습니다. 이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 301호 점유·임차 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 301호~304호 일체로 구획 없이 사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,037,299,686원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.06 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 · 채권최고액 3,564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2020.12.18 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되고, 같은 날 주식회사현담 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2021.01.06 경남중앙신용협동조합 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐고, 2024.12.19 부산진구 압류와 2025.06.10 임의경매개시결정, 2025.11.17 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2025.10.23에는 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 2021.01.06 근저당권의 이전으로, 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 권리자가 변경된 형태입니다.
② 임차인·점유 — 301호는 대항력 ‘가능·미상’
현황조사 및 매각물건명세서에는 총 6명의 임차·점유 관련자가 표시돼 있습니다. 이 가운데 이 물건인 301호 관련 점유자는 케이아이코아즈대부(주)입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차·점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) | 104호 | 2025.05.20 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강원범(척강의원, 한의원) | 204호 | 2022.10.24 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이아이코아즈대부(주) | 301호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 | 307호 | 2024.01.04 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 자유통일당 부산광역시당 | 312호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이아 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 295,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교할 최근 실거래 수치가 제시돼 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 직접 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,930,000원 |
| 2. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 290,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 3,273,930,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 301호 미상 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부전역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 3층 301호는 301호~304호를 구획 없이 일체로 사용하는 사무실입니다. 건물 구조와 건축물현황도 등에 비추어 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 19층 건물이며 사용승인일은 2020.11.20입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측 및 북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구 등이며 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다. 토지면적은 882.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유자 우선 확인. 케이아이코아즈대부(주)의 점유개시 시점, 전입·사업자등록 관계, 임대차계약, 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 대항력은 ‘미상’으로 유지. 전입일·보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 있음도, 없음도 단정하지 말아야 합니다.
- 301호~304호 일체 사용. 현재 구획 없이 사무실로 사용 중이므로 독립 호수 복원 및 인도 과정에서 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 295,000,000원의 시세 대비 매력도는 판단 보류가 맞습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 301호 임차관계는 아직 안 끝났다”
이 사건의 등기 구조만 보면 기준점은 분명합니다. 2021.01.06 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 낙찰자의 위험은 그 다음 단계에 있습니다. 301호 케이아이코아즈대부(주)의 전입일과 보증금이 미상이기 때문입니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 이것을 곧바로 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 또한 최근 실거래 수치가 없어 감정가 295,000,000원 또는 최저가 295,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 비교적 명확, 임차관계와 가격은 보류. 이 두 항목을 확인하기 전에는 신건 가격만 보고 응찰할 사건이 아닙니다.
