부산지방법원 2025타경2032. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 3층 312호로, 감정 이용상태는 사무실입니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이고, 2021.01.06. 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 3,564,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며, 2024년 부산진구 압류와 2025년 임의경매개시결정·국 압류는 모두 그 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 “등기만 보면 단순하다”는 이유로 끝낼 수 없습니다. 312호에는 자유통일당 부산광역시당의 사용관계가 조사돼 있으나 전입시점과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 정당·주거 기재가 있으나 역시 전입시점과 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 인접 313호에서 312호 일부를 사용 중인 것으로 조사돼 실제 사용면적을 확인하려면 측량이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 3층 312호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 3층 312호 · 사무실로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 19층 건물 · 사용승인일 2020.11.20 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 3,037,299,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.06.
말소기준은 2021.01.06. 을구 1번 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,564,000,000원이고 채무자는 주식회사현담입니다. 이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.10.23.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 점유·임차 — 312호는 ‘대항력 미상’
| 사용자 | 호실 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경(사실빙) | 104호 | 2025.05.20 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강원범(척강의원, 한의원) | 204호 / 병원 | 2022.10.24 | 50,000,000원 / 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이아이코아즈대부(주) | 301호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)서융제이엔케이, 정정복 | 307호 | 2024.01.04 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 자유통일당 부산광역시당 | 312호 / 정당 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정당 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
104호·204호·307호 기재는 전입일이 말소기준일인 2021.01.06.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 301호와 대상 312호 관련 기재는 전입시점·보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 312호는 현황조사에서 자유통일당 부산광역시당 사용이 확인되고, 매각물건명세서에는 별도의 ‘정당·주거’ 기재도 있어 실제 점유자·점유권원·보증금·전입시점을 입찰 전에 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 3,564,000,000원 | 247,672,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 3,316,328,000원 |
신건 252,000,000원 가정 시 집행비용 4,328,000원을 제외한 247,672,000원이 근저당권자 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,316,328,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 312호의 미상 점유관계가 확인되면 최종 배당·인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 3,316,328,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 3,366,022,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 3,405,777,920원 | 0원 |
현재 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 수치는 확인된 권리와 현재 배당 가정에 따른 값입니다. 대상 312호의 미상 점유자가 말소기준보다 앞선 대항요건과 보증금을 갖춘 것으로 확인되는 경우에는 별도의 인수 검토가 필요하므로, 단순히 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득가가 동일하게 낮아진다고 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북측 인접에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·시장·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부전역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 대상 3층 312호는 사무실로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 19층 건물이며 사용승인일은 2020.11.20입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 부전동 18은 시가지경관지구와 대로1류 접합 사항이 있습니다. 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 312호 실제 점유자 확인. 자유통일당 부산광역시당의 점유권원, 전입시점, 보증금, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서의 ‘정당·주거’ 기재 대조. 현황조사상 312호 사용관계와 동일한 점유를 가리키는지, 별개의 권리관계인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 313호 사용범위 확인. 인접 313호에서 312호 일부를 사용 중인 것으로 조사돼 실제 경계와 점유면적을 확인하고 필요하면 측량을 전제로 접근해야 합니다.
- 압류 관련 세금 확인. 부산진구와 국의 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 세금 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23. 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기 상태와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순, 점유는 미확정”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2021.01.06. 경남중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 대상 312호만 놓고 보면 결론은 아직 한 단계 남아 있습니다. 전입시점과 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 있고, 313호가 312호 일부를 사용해 측량이 필요한 문제도 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 후순위 권리는 정리되니 바로 안전하다”가 아니라, 312호 점유권원·대항력·보증금과 실제 경계를 확인한 뒤 인수 0원을 확정해야 하는 근린시설입니다. 권리 기준점은 명확하지만 현장 확인 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
