수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑 1동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 1~5호가 오피스텔(주거용)으로 기재돼 있습니다. 본건의 비교면적은 53.39㎡이며, 2024.09.25. 조서연이 거래가액 520,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2024.09.09. 접수된 동부신용협동조합의 을구 2번 근저당권, 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 경매개시결정, 가처분, 국세 압류, 하남시 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 다만 이 사건의 실제 승부처는 등기부가 아니라 별도로 신고된 유치권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 하남대로855번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 |
| 비교면적 | 53.39㎡ |
| 소유자 | 조서연 · 2024.09.25. 소유권이전 · 거래가액 520,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도
등기부상 이미 말소된 가등기·가처분을 제외하면, 말소기준권리인 동부신용협동조합 근저당권 이후의 경매개시결정, 바른종합건설주식회사 가처분, 국 압류, 하남시 압류, 신당1.2.3동새마을금고 근저당권, 김영진 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 본건 201호와 타호수를 분리해야 한다
현황조사에 이름이 확인되는 점유자는 301호·302호·402호·501호·502호·601호에 관한 사람들입니다. 본건 201호에 직접 기재된 점유자는 확인되지 않으며, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 아래 점유자의 보증금을 본건 201호의 인수액에 합산하면 안 됩니다.
| 이름 | 점유호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 본건 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 · 2025.05.08. 배당요구 | 해당 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정세빈은 2024.09.02. 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 또한 해당 점유호수는 502호로, 본건 201호와 구분됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
에비뉴블랑의 비교 실거래는 2024.08. 두 건이며 모두 520,000,000원입니다. 하나는 전용 53.39㎡·2층, 다른 하나는 전용 52.86㎡·2층입니다. 현재 최저매각가 439,000,000원은 이 비교 실거래 평균의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,790,000원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 432,210,000원 |
| 3. 근저당 · 신당1.2.3동새마을금고 | 247,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김영진 | 19,990,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,466,990,000원 중 예상 배당은 432,210,000원이며, 미배당액은 1,034,780,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 유치권 신고는 위 배당상 인수액과 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 439,000,000원 | 432,210,000원 | 1,034,780,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 351,200,000원 | 345,483,200원 | 1,121,506,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 280,960,000원 | 276,226,560원 | 1,190,763,440원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 배당 부족액은 커지지만 배당 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 유치권이 별도로 존재하므로 유찰로 최저가가 내려가는 것과 유치권 리스크가 해소되는 것은 별개입니다. 최저가만 낮아졌다는 이유로 권리 위험까지 낮아졌다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근. 주위에 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 노선버스 정류장과 하남시청역을 도보로 이용할 수 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·개별난방·시스템에어컨·도시가스·지상주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지이며 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측 약 6미터 폭 포장도로 등에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가에 기재된 면적·다락 차이는 기호10에 관한 사항으로, 본건 201호와 구분됩니다.
- 거래 표본. 비교 가능한 거래는 2024.08. 두 건으로 제한적이어서 439,000,000원의 현재 가격을 다수의 최신 거래로 교차검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권. 이재학이 신고한 공사대금 791,292,000원의 계약·공사내역·채무자·본건 201호 귀속 범위를 확인해야 합니다.
- 유치권 점유. 실제 점유 주체와 점유 형태를 현장에서 확인해 신고 내용과 대조해야 합니다.
- 201호 점유 확인. 현황조사에 나온 6명은 모두 다른 호수입니다. 본건 201호의 실제 점유자·임대차 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 439,000,000원은 비교 실거래 520,000,000원의 84.4%지만, 실거래가 2024.08. 두 건뿐이라는 점을 함께 보아야 합니다.
- 후순위 권리. 바른종합건설 가처분, 국·하남시 압류, 신당1.2.3동새마을금고·김영진 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 여부를 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서도 채권 미배당액이 1,034,780,000원으로 크므로 채권관계와 별도 권리 주장 가능성을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “84.4% 할인”보다 유치권 확인이 먼저다
숫자만 보면 최저가 439,000,000원은 비교 실거래 520,000,000원의 84.4%라서 낮아 보입니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건에는 공사대금 791,292,000원의 유치권 신고가 있고, 그 성립 여부가 불분명합니다.
또 현황조사의 점유자들은 모두 301호·302호·402호·501호·502호·601호로, 본건 201호와는 별개입니다. 따라서 타호수 임차인 위험을 201호에 잘못 합산해서도 안 되고, 반대로 201호 점유관계가 완전히 확인됐다고 보아서도 안 됩니다. 이 물건은 등기 권리 자체보다 유치권과 실제 점유 확인이 핵심입니다. 유치권이 배제되는 근거가 확보되기 전에는 최저가의 표면적 할인만으로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
