수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑 1동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 439,000,000원으로 신건이며, 시세 자료에는 전용 53㎡대 두 건이 모두 520,000,000원에 거래된 것으로 나타납니다.
권리의 기준점은 2024.09.09 동부신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정, 가처분, 압류와 추가 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 이재학이 2026.06.15 공사대금 791,292,000원을 이유로 유치권을 신고했고, 그 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층 201호 |
| 시세 비교 면적 | 53.39㎡ |
| 소유자 | 조서연 · 2024.08.23 매매 · 거래가액 520,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 유치권 신고 | 이재학 · 2026.06.15 · 공사대금 791,292,000원 · 성립여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 유치권은 별도 확인
말소기준은 2024.09.09 을구 2번 동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 2025.04.22 임의경매개시결정 이후의 바른종합건설주식회사 가처분, 국가와 하남시 압류, 신당1.2.3동새마을금고 및 김영진 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 앞선 을구 1번 근저당권 1,800,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인·점유 조사 — 본건 201호와 호실을 구분해서 봐야 한다
현황조사에 기재된 점유자는 6명입니다. 다만 기재된 점유부분은 301호·302호·402호·501호·502호·601호로, 본건 201호와 일치하는 점유부분은 표에 없습니다. 따라서 아래 임차관계를 본건 201호의 보증금으로 합산해서는 안 되며, 201호 자체의 실제 점유와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.08 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능·미상 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 84.4%, 표본 신선도는 확인 필요
시세 자료의 에비뉴블랑 전용 53㎡대 실거래는 2건이며, 두 건 모두 520,000,000원입니다. 최저가 439,000,000원은 이 기준의 84.4%입니다. 다만 확인되는 거래월은 모두 2024.08이고, 본건 매각기일은 2026.09.14입니다. 거래 표본도 2건뿐이므로 가격 메리트를 확정하기 전에 추가 실거래 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
현재 최저가는 실거래 기준가보다 낮지만, 이 차이를 곧바로 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 791,292,000원 유치권 신고가 있기 때문입니다. 유치권이 부정되는지, 실제 점유·공사대금 관계가 어떤지 확인되지 않으면 표면적인 84.4%만으로 “저가 낙찰”이라고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,790,000원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 432,210,000원 |
| 3. 근저당 · 신당1.2.3동새마을금고 | 247,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김영진 | 19,990,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,466,990,000원 중 432,210,000원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당은 1,034,780,000원입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 유치권 신고는 별도 판단 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 매각물건명세서상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 감정평가서도 일부 호실을 오피스텔(주거용)로 기재합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며 북서측으로 약 6미터 폭 포장도로 등에 접합니다.
- 시세 표본. 에비뉴블랑 시세 자료상 총 5세대, 사용승인일 2024.07.11이며 확인되는 실거래 표본은 2024.08 두 건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인자료 확인. 이재학의 2026.06.15 공사대금 791,292,000원 유치권 신고에 대해 공사계약, 공사완료, 채권 발생, 점유 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 201호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 6명은 모두 301·302·402·501·502·601호로 기재되어 있습니다. 본건 201호의 실제 점유자와 임대관계를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔(주거용)로 기재되어 있으므로 건축물대장·용도·사용관계를 대조해야 합니다.
- 실거래 업데이트. 확인된 두 거래는 2024.08입니다. 매각기일 2026.09.14 기준 추가 거래와 현재 호가를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 439,000,000원 매각 가정에서도 후순위 채권까지 배당되지 않고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·유치권 신고서와 관련 증빙을 직접 대조하세요.
맺으며 — “84.4% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
숫자만 놓고 보면 최저가 439,000,000원은 실거래 기준 520,000,000원의 84.4%입니다. 등기상 후순위 권리도 소멸하고 배당표상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 791,292,000원 유치권 신고입니다. 성립 여부가 불분명한 상태에서 할인율만 보고 입찰하면 가장 큰 변수를 놓치게 됩니다. 또 현황조사 점유자 6명은 모두 본건 201호와 다른 호실에 기재되어 있으므로, 201호 자체의 실제 점유상태도 별도로 확인해야 합니다. 등기는 비교적 정리돼 있지만, 사실관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
