수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 4층401호로, 공부상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서와 감정평가 내용에는 오피스텔(주거용)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 448,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.09.09 설정된 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이며, 이후 가압류·후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 이재학이 2026.06.15 공사대금 791,292,000원의 유치권을 신고했으며, 그 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 유치권이 성립하지 않는다면 가격 경쟁력이 있지만, 성립한다면 명도·점유회복 리스크가 가격 할인폭보다 훨씬 중요한 판단 요소가 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준은 2024.09.09 동부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 2번 근저당, 2024.10.21 바른종합건설 주식회사 가압류 841,292,000원, 2024.11.05 조진환 근저당 480,000,000원, 2025.03.31 국·하남시 압류와 2025.04.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 경기신용보증재단의 10,400,000원 가압류와 조진환 근저당 관련 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.

한편 2025.10.29에는 동부신용협동조합의 1번·2번 근저당권이 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 말소기준의 선후순위 자체가 바뀌는 것은 아니며, 배당표상 신건 매각대금은 집행비용을 제외하면 1번 근저당권에 모두 소진됩니다.

② 점유자 확인 — 본건 401호와 다른 호실을 구분

현황조사에는 건물 내 301호·302호·402호·501호·502호·601호 점유자가 확인됩니다. 본건 401호와 일치하는 점유자는 이 목록에 없습니다. 다만 건물 전체의 점유관계가 함께 제시돼 있으므로 호실을 혼동하지 말고 매각물건명세서 원문에서 본건 401호 점유 여부를 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본 시점이 오래됐다

에비뉴블랑 전용 53.39㎡ 기준 비교 실거래는 2건이며, 모두 2024.08 거래입니다. 두 거래 모두 520,000,000원이고, 최근12개월 평균으로 제시된 금액도 520,000,000원입니다. 신건 최저가 448,000,000원은 이 평균의 86.2%입니다.

가격 숫자만 놓고 보면 신건 최저가가 비교 실거래보다 낮습니다. 하지만 거래 표본이 2건뿐이고 모두 2024.08입니다. 매각기일 2026.09.14와 시차가 크므로, 520,000,000원을 현재 시세로 그대로 확정해 “무조건 싸다”고 판단하기에는 근거가 얇습니다.

④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

총 채권액 4,321,292,000원 중 예상배당은 441,120,000원이고, 미배당액은 3,880,172,000원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고의 성립 여부도 이 배당액 계산과 별개의 위험요소입니다.

⑤ 회차 시나리오 — 채권 미배당은 계속된다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근으로, 주변에 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 하남시청역을 도보로 이용할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택이며, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·개별난방·시스템에어컨·도시가스·지상주차장 설비가 있습니다.
• 용도. 매각물건명세서 비고와 감정평가에서 오피스텔(주거용)로 이용 중이라고 확인됩니다.
• 토지. 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
• 거래 표본. 에비뉴블랑은 총 5세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인채권 확인. 이재학의 공사대금 791,292,000원에 대한 계약서·세금계산서·공사내역·지급내역을 확인하세요.
• 유치권 점유 확인. 2026.06.15 신고만으로 성립을 확정할 수 없으므로 실제 점유 주체와 점유 개시·계속 여부를 확인하세요.
• 401호 점유자 재확인. 현황조사에 표시된 점유자는 301·302·402·501·502·601호입니다. 본건 401호의 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
• 502호 선전입자 구분. 정세빈은 2024.09.02 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자는 미상이며 본건 401호가 아닙니다.
• 시세 재확인. 비교 실거래 2건이 모두 2024.08이므로, 2026.09.14 입찰 전 현재 매물·실거래 수준을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서와 관련 증빙을 직접 대조하세요.

맺으며 — “86.2% 할인보다 유치권 검증이 먼저”

이 물건의 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가와 최저가가 448,000,000원이고 비교 실거래 평균은 520,000,000원, 즉 최저가는 최근12개월 평균으로 제시된 시세의 86.2%입니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸하며 배당모델상 인수도 0원입니다.

하지만 결론을 뒤집는 한 줄이 있습니다. 2026.06.15 이재학의 791,292,000원 유치권 신고, 성립 여부 불분명. 유치권이 부정되면 가격 메리트가 살아나지만, 성립하면 명도와 점유회복이 핵심 문제가 됩니다. 게다가 실거래 표본은 2건뿐이고 모두 2024.08입니다. 따라서 이 사건은 “가격은 관심권, 권리는 유치권 확인 전 보류”가 맞는 접근입니다.