수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 4층 401호입니다. 등기상 소유자는 주식회사미스조이고, 2024.09.09 소유권보존과 같은 날 설정된 동부신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·근저당권·압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 2026.06.15 이재학이 공사대금 791,292,000원의 유치권을 신고했고, 매각물건명세서 비고에는 그 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 예상배당표에는 이 금액이 매수인 인수액으로 계산되지 않았지만, 유치권이 실제로 성립하는지는 명도와 사용수익에 직접 영향을 줄 수 있는 별도 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔(주거용) |
| 실거래 비교면적 | 53.39㎡ |
| 소유자 | 주식회사미스조 · 2024.09.09 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 별도등기 | 토지 별도 등기는 2024.09.13 말소 |
| 유치권 신고 | 이재학 · 2026.06.15 · 공사대금 791,292,000원 · 성립여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 유치권 확인이 먼저다
말소기준은 2024.09.09 동부신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 1,200,000,000원이 추가 설정됐고, 이후 바른종합건설 주식회사 가압류 841,292,000원, 조진환 근저당권 480,000,000원, 국·하남시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유자 — 401호 직접 기재는 없고, 다른 호실 전입자가 확인된다
현황조사에 기재된 전입자는 301호·302호·402호·501호·502호·601호에 분포합니다. 401호 점유자로 직접 기재된 사람은 없습니다. 다만 동일 건물의 다른 호실 가운데 502호 정세빈은 말소기준일보다 이른 2024.09.02 전입으로 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 이 정보는 401호 보증금 인수액으로 합산할 수 있는 내용은 아니므로, 실제 매각대상 범위와 호실별 점유관계를 매각물건명세서에서 구분해 확인해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 있음 | 미상 | 가능성 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
김미리는 2025.05.08 배당요구를 접수했습니다. 각 점유자의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 우선변제액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 86.2%지만 ‘현재 시세보다 싸다’로 단정하기 어렵다
에비뉴블랑의 비교 가능한 실거래는 2024.08 두 건이며 두 거래 모두 520,000,000원입니다. 최저매각가 448,000,000원은 이 비교가격의 86.2%입니다. 숫자만 보면 72,000,000원의 차이가 있지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 거래시점도 2024.08이므로 2026.09 경매가격의 현재 시세를 확정하는 근거로는 제한적입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 441,120,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,321,292,000원 중 441,120,000원이 배당되고, 미배당액은 3,880,172,000원입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 여력 — 유찰돼도 유치권 쟁점은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 3,880,172,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 3,968,709,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 286,720,000원 | 281,905,920원 | 4,039,386,080원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근입니다. 주위에는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 하남시청역을 도보 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔은 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 건물입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,586,000원/㎡, 토지면적은 107.0㎡입니다.
- 건물 규모·거래. 에비뉴블랑은 5세대, 준공일은 2024.07.11입니다. 확인된 실거래는 2024.08 두 건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 이재학의 2026.06.15 유치권 신고와 공사대금 791,292,000원의 성립 여부가 불분명하므로 실제 점유 상태와 신고 근거를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 401호 점유 재확인. 현황조사에 기재된 전입자는 다른 호실에 분포하고 401호 직접 기재자는 없습니다. 현장 점유 상태와 매각물건명세서의 401호 기재를 대조해야 합니다.
- 502호 대항력 분리 확인. 정세빈은 502호에 2024.09.02 전입해 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 본건 401호와 매각대상 범위를 혼동하지 않도록 호실별 물건번호를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1·2번 근저당권은 2025.10.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 신청채권자와 현재 권리자의 관계를 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 시점 한계. 448,000,000원은 실거래 520,000,000원의 86.2%지만, 비교 거래는 2024.08 두 건뿐입니다. 이 수치만으로 2026.09 시세 할인이라고 단정하지 않아야 합니다.
- 배당표 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원 인수”와 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건은 등기부 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2024.09.09 동부신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 등기들은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 최저가 448,000,000원은 확인된 실거래 520,000,000원의 86.2%이기도 합니다.
그러나 결론을 결정하는 숫자는 할인율이 아니라 791,292,000원입니다. 이재학이 신고한 공사대금 유치권의 성립 여부가 불분명하고, 비교 가능한 실거래도 2024.08 두 건에 그칩니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조 자체는 단순하지만 유치권과 가격 검증이 끝나기 전에는 ‘싸고 안전한 물건’으로 단정하기 어려운 유형입니다. 실제 입찰 판단의 첫 순서는 가격이 아니라 유치권 성립 여부와 401호 현장 점유 확인입니다.
