수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑 1동 5층 501호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에서는 본건을 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인합니다. 건물은 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택이며, 하남시청역 서측 인근에 자리합니다.
등기상 말소기준은 2024년 9월 9일 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 1,200,000,000원 근저당, 바른종합건설의 841,292,000원 가압류, 조진환의 480,000,000원 근저당, 세무서·하남시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 5층501호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 하남대로855번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2024.09.09. 을구 1번 근저당권 · 동부신용협동조합 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 실거래 비교면적 | 53.39㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도 유치권 확인 필요
등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2024.09.09. 동부신용협동조합 1번 근저당이 말소기준이고, 같은 날 접수된 2번 근저당을 포함해 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1·2번 근저당권은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 이루어져 있습니다.
2024.09.19.에는 민간임대주택등기가 존재하며, 해당 주택은 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 등기되어 있습니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 매각에 따른 처리 여부를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 — 501호 점유자는 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지종석 | 1동 501호 · 주거 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 배당표상 0원 |
501호의 확인된 점유자는 지종석입니다. 전입일은 2024.11.04.로 말소기준일 2024.09.09.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약서와 매각물건명세서 원문 대조는 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 13.8% 낮다
비교 가능한 에비뉴블랑 실거래는 2024년 8월 2건입니다. 53.39㎡ 2층과 52.86㎡ 2층이 모두 520,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격도 520,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
신건 최저가 448,000,000원은 최근 12개월 평균 520,000,000원의 86.2%입니다. 금액 차이는 72,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 전제로 한 알려진 실질취득 기준도 448,000,000원이므로, 확인된 거래가격보다 낮은 것은 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 441,120,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,321,292,000원 중 예상 배당액은 441,120,000원이며, 미배당액은 3,880,172,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 3,880,172,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 3,968,709,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 286,720,000원 | 281,905,920원 | 4,039,386,080원 | 0원 |
회차가 내려가도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 등기·임차 배당 구조에 관한 계산이고, 유치권 신고의 법적 성립 여부와는 별개입니다. 따라서 유찰로 가격이 내려간다는 이유만으로 위험까지 함께 줄었다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택. 외벽은 타일 마감, PVC샤시 창호 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상주차장 설비가 확인됩니다.
- 이용상태. 감정자료상 기호6~10은 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 다세대주택 이용을 기재합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·가로장방형, 소로 한면 접면. 공시지가 3,586,000원/㎡, 토지면적 107.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 최우선 확인. 2026.06.15. 이재학이 공사대금 791,292,000원으로 신고한 유치권의 점유·채권·공사내역·견련성 및 성립 여부를 원문 자료로 확인해야 합니다.
- 501호 임대차 원본 확인. 지종석은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.09.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 최근 실거래 비교는 2024.08. 2건, 모두 520,000,000원입니다. 448,000,000원이 86.2%라고 해도 거래 표본 수가 적습니다.
- 배당과 유치권을 분리해 판단. 배당표상 인수액 0원은 확인되지만 유치권 신고 위험까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·유치권신고서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 유치권 검증이 먼저
이 물건의 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 신건 최저가 448,000,000원은 비교 실거래 520,000,000원보다 72,000,000원 낮고, 501호 점유자의 전입도 말소기준권리 이후라 임차권 승계 위험은 낮습니다. 배당자료 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. “이재학이 2026.06.15. 공사대금 791,292,000원으로 유치권 신고, 성립 여부 불분명.” 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 이 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 현 단계 평가는 가격은 매력 구간, 권리는 검증 전 보류가 맞습니다. 유치권이 부정되거나 실질 위험이 해소되는 근거가 확인되기 전까지는 최저가 할인율만으로 응찰 결정을 내리기 어렵습니다.
