수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 해당 호실 구간을 다세대주택으로 기재하고 있습니다. 말소기준권리는 2024.09.09. 설정된 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 가압류와 근저당권, 압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 가격만 보면 감정가 448,000,000원은 비교 실거래 520,000,000원보다 72,000,000원 낮습니다. 다만 비교 거래는 2024.08.의 2건뿐이고, 이 건물은 5세대 규모입니다. 여기에 최저가보다 큰 791,292,000원의 유치권 신고가 존재하므로, 단순한 할인율만으로 매수 매력을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 |
| 실거래 비교 면적 | 53.39㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 단순, 유치권은 별도
말소기준은 2024.09.09. 동부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 41671로 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 두 번째 근저당권, 2024.10.21. 바른종합건설 주식회사의 841,292,000원 가압류, 2024.11.05. 조진환의 480,000,000원 근저당권, 2025.03.31. 국 및 하남시 압류, 2025.04.22. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다.
2025.10.29.에는 1번·2번 근저당권이 각각 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 또한 갑구에는 2024.09.19. 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 임대의무기간 동안의 계속 임대와 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 원등기에서 매각 후 처리관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 본건 501호는 대항력 없음
현황조사에는 동일 건물 각 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 그중 본건 501호로 특정된 점유자는 지종석이며, 전입일은 2024.11.04.로 말소기준일 2024.09.09.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 · 2025.05.08 배당요구 | 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 4.48억은 5.20억 거래의 86.2%
에비뉴블랑 비교 실거래는 2024.08. 2건입니다. 두 거래 모두 520,000,000원으로 확인되고, 비교 평균 역시 520,000,000원입니다. 현재 최저가 448,000,000원은 이 금액의 86.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
금액만 놓고 보면 감정가이자 최저가인 448,000,000원은 비교 평균보다 72,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고 모두 2024.08. 거래이며, 단지 규모도 5세대로 작습니다. 따라서 86.2%라는 할인율 자체는 확인되지만, 이를 넓은 시장의 현재 시세로 단정하기보다 제한된 비교자료로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 441,120,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,321,292,000원 중 예상 배당액은 441,120,000원이며, 미배당액은 3,880,172,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 유치권 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 3,880,172,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 3,968,709,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 286,720,000원 | 281,905,920원 | 4,039,386,080원 | 0원 |
등기·배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 유치권 신고는 이 배당표와 별개의 문제입니다. 유찰로 매각가격이 내려갈수록 표면 할인폭은 커지지만, 유치권 성립 여부가 해결되지 않는다면 권리 불확실성 자체는 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근이며 주변에는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·개별난방·시스템에어컨·도시가스·지상주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지이며 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 6미터 폭 포장도로 등에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 규모. 에비뉴블랑은 5세대, 사용승인일은 2024.07.11.입니다. 실거래 비교 표본도 2건이어서 가격 비교 시 표본 제한을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 확인. 이재학의 2026.06.15. 유치권 신고액 791,292,000원에 대해 공사계약·공사대금채권·변제기·점유 및 경매개시 전 점유 여부를 원본자료에서 확인해야 합니다.
- 501호 점유 확인. 지종석의 전입일은 2024.11.04.로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 보완 내용과 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.09.19. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 내용을 원등기 및 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 표본 확인. 비교 실거래는 2024.08. 2건, 각 520,000,000원입니다. 신건 최저가가 86.2%라는 점만으로 현재 시세를 단정하지 말고 추가 비교가 필요합니다.
- 토지 별도등기. 토지 별도 등기는 2024.09.13.자로 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “4.48억이 싸 보이지만, 먼저 확인할 것은 7.91억이다”
등기상 구조만 보면 말소기준권리 뒤의 권리들이 소멸하고, 본건 501호 점유자도 대항력이 없어 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 비교 실거래 520,000,000원보다 72,000,000원 낮습니다.
하지만 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 유치권 신고에서 갈립니다. 2026.06.15. 이재학이 신고한 공사대금은 791,292,000원으로 최저가보다 큽니다. 성립 여부가 불분명한 상태이므로, 이를 확인하지 않은 채 86.2% 할인만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 등기상 인수는 낮지만, 유치권 불확실성 때문에 종합 판단은 C. 이 물건은 “얼마에 살 것인가”보다 “유치권이 실제로 성립하는가”를 먼저 확인해야 합니다.
