수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑 1동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자는 주식회사미스조이며, 2024.09.09. 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리순위만 보면 기준권리가 매우 앞서 있습니다. 그러나 본건은 등기부만 보고 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기 어렵습니다. 2026.06.15. 이재학 씨가 공사대금 791,292,000원의 유치권을 신고했고, 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 성립이 인정되는 경우 명도와 점유 인도에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 현장 점유와 공사대금 채권의 발생·변제기·점유 계속성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 하남대로855번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 대상 면적 | 52.86㎡ |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특기사항 | 2026.06.15. 이재학 유치권 신고 · 공사대금 791,292,000원 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 유치권은 별도
말소기준은 2024.09.09. 설정된 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 1,200,000,000원의 추가 근저당권도 설정됐고, 2024.10.21. 바른종합건설 주식회사의 841,292,000원 가압류, 2024.11.05. 조진환의 480,000,000원 근저당권, 2025.03.31. 국과 하남시의 압류, 2025.04.22. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2025.10.29.에는 동부신용협동조합의 을구 1번·2번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 또한 토지 별도 등기는 2024.09.13.자로 말소됐습니다.
② 임차인 — 본건 302호는 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우주 | 1동 302호 | 주거 | 2025.01.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
본건 302호에 직접 관련된 점유자는 최우주 씨입니다. 전입일은 2025.01.22.로, 말소기준권리 2024.09.09. 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 이 임차보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 439,000,000원은 84.4%
에비뉴블랑의 대상 면적은 52.86㎡로 매칭돼 있고, 확인된 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2024.08.에 이뤄졌으며 금액은 각각 520,000,000원입니다. 확인된 평균·최저·최고·최신 거래금액이 모두 520,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | 52.86㎡ 대상 | 2건 | 520,000,000원 |
현재 최저매각가 439,000,000원은 확인된 실거래 평균 520,000,000원의 84.4%입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 감정가가 확인 거래가보다 낮습니다. 그러나 거래 표본이 2건이고 모두 2024.08. 거래라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 84.4%라는 숫자만으로 현재 시점의 확정적인 시세차익을 단정하기보다는, 유치권 성립 여부를 먼저 제거한 뒤 가격 메리트를 판단하는 순서가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,790,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 432,210,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,321,292,000원 중 432,210,000원이 배당되고, 미배당액은 3,889,082,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 1번·2번 근저당권은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 439,000,000원 | 432,210,000원 | 3,889,082,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 351,200,000원 | 345,483,200원 | 3,975,808,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 280,960,000원 | 276,226,560원 | 4,045,065,440원 | 0원 |
등기·임차관계 기준으로는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 유치권 신고는 이 계산과 별개입니다. 유찰로 가격이 351,200,000원 또는 280,960,000원까지 낮아져도, 유치권의 성립 여부가 해결되지 않은 상태라면 단순한 낙찰가 하락만을 안전마진으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근이며, 주변에 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 지하철 5호선 하남시청역을 도보 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택으로 외벽 타일 마감, PVC샤시 창호, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·개별난방·시스템에어컨·도시가스·지상주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 6미터 폭 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 이재학 씨가 현재 본건을 실제로 점유하고 있는지, 점유 개시 시점과 현재까지 점유가 계속되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사대금 채권 검증. 신고액 791,292,000원의 공사계약·세금계산서·공사내역·변제기와 본건과의 견련성을 확인해야 합니다.
- 302호 점유 확인. 최우주 씨는 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 최우주 씨의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 요구와 명도 조건을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정상 오피스텔(주거용)로 이용 중이므로 실제 사용과 공부상 용도를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 보수적 해석. 확인 거래는 2024.08.의 2건이므로 520,000,000원을 현재 시점의 절대 시세로 단정하지 말고 실제 매물·최근 거래와 함께 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·유치권 신고서와 관련 공사자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “84.4% 할인”보다 유치권 확인이 먼저
숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가이자 최저가인 439,000,000원은 확인된 520,000,000원 실거래의 84.4%입니다. 본건 임차인 최우주 씨도 전입이 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 가격으로 내리면 안 됩니다. 2026.06.15. 신고된 791,292,000원의 유치권은 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 이 물건은 가격은 검토 가능, 권리는 유치권 확인 전 보류가 맞습니다. 유치권의 점유와 공사대금 채권이 부정되거나 해소되는 것이 확인된 뒤에야 439,000,000원과 실거래 520,000,000원의 차이를 실제 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
