수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 해당 호실이 포함된 기호 1~5는 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024.09.09. 동부신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 302호에는 최우주가 2025.01.22. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준일 2024.09.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 부정되는 구조이므로 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도로 2026.06.15. 이재학이 공사대금 791,292,000원의 유치권을 신고했고, 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 이 사건의 가장 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) 이용 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,521,447,129원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.09. 동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 별도 유치권 신고 주의
말소기준은 2024.09.09. 동부신용협동조합의 1번 근저당권입니다. 같은 날 2번 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐고, 이후 바른종합건설 주식회사 가압류 841,292,000원, 조진환 근저당권 480,000,000원, 국 및 하남시 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 1번·2번 근저당권은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 대상 302호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우주 | 1동 302호 · 주거 | 2025.01.22 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 해당 없음 |
302호 임차인의 전입일은 2025.01.22.로 말소기준일 2024.09.09. 이후입니다. 따라서 현재 확인된 자료상 매수인에게 임차보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 배당관계의 세부 내용은 원문 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 439,000,000원은 확인 실거래 520,000,000원의 84.4%
에비뉴블랑의 확인 거래는 2024.08. 두 건으로, 전용 53.39㎡ 2층과 52.86㎡ 2층이 모두 520,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 52.86㎡로 면적이 일치하며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 모두 520,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.86㎡ | 2건 | 520,000,000원 |
최저가 439,000,000원은 최근 12개월 평균 520,000,000원의 84.4%입니다. 등기상 확정 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득액도 439,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 거래 표본은 2건이고 거래월도 2024.08.이므로, 이 수치만으로 현재 시세를 단정하기보다 유치권 리스크와 함께 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,790,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 432,210,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,321,292,000원 중 예상 배당액은 432,210,000원이며, 미배당액은 3,889,082,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 439,000,000원 | 432,210,000원 | 3,889,082,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 351,200,000원 | 345,483,200원 | 3,975,808,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 280,960,000원 | 276,226,560원 | 4,045,065,440원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 표는 유치권 성립 여부를 확정한 표가 아닙니다. 따라서 유찰로 가격이 내려간다는 사실과 유치권 위험이 해소된다는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근. 주위에는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·스프링쿨러·개별난방·시스템에어컨·도시가스·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지, 가로장방형, 소로한면. 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 환금성. 에비뉴블랑은 총 5호로 집계돼 있고 확인 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 실거래 520,000,000원을 현재 환금가치로 단정하기보다는 개별 매수수요를 따로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 이재학의 2026.06.15. 유치권 신고와 공사대금 791,292,000원의 발생 근거, 공사계약, 미지급 내역, 점유관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 302호 현장점유 확인. 최우주의 전입일은 말소기준 이후지만 실제 점유 현황과 보증금·계약관계는 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 해당 구간은 오피스텔(주거용) 이용입니다. 공부상 용도와 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 1번·2번 근저당권은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 기준으로 배당·말소관계를 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 확인 거래는 2024.08.의 2건이고 모두 520,000,000원입니다. 최저가 대비 84.4%라는 수치만으로 현재가치를 단정하지 말고 최신 매물·거래를 추가 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국 및 하남시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 관리비 체납 등 실제 취득비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “84.4%보다 791,292,000원을 먼저 본다”
이 사건은 등기만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2024.09.09. 근저당권이 말소기준이고, 대상 302호 임차인 최우주는 2025.01.22. 전입해 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최저가 439,000,000원이 확인 실거래 520,000,000원의 84.4%로 표시됩니다.
그러나 결론의 중심은 할인율이 아니라 유치권 신고입니다. 이재학이 공사대금 791,292,000원을 신고했고 성립 여부가 불분명한 상태이므로, 이 문제를 해소하지 않은 채 “등기상 인수 0원·시세의 84.4%”만으로 접근하는 것은 위험합니다. 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 유치권의 실제 성립 여부를 입증 가능한 자료로 확인하는 것입니다.
