수원지방법원 2025타경1599. 대상은 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 7층701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 기호6~10은 다세대주택으로 이용 중이고, 기호10은 내부계단을 통해 다락을 일체로 사용하고 있습니다. 특히 공부상 전용면적은 83.98㎡이지만 실제로는 7층 전체 약 106.28㎡를 사용하고 있으며, 집합건축물대장 전유부에 등재되지 않은 표제부 면적 75.13㎡의 다락도 함께 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
등기상 출발점은 명확합니다. 2024.09.09 설정된 동부신용협동조합의 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원이 말소기준입니다. 이후 바른종합건설 주식회사 가압류, 조진환 근저당, 국·하남시 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건은 등기말소 여부만으로 안전하다고 결론내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 7층701호 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 공부상 전용 | 83.98㎡ |
| 실제 이용 | 사실상 7층 전체 약 106.28㎡ · 내부계단을 통해 다락 75.13㎡ 일체 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 1,210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리된다
말소기준권리는 2024.09.09 동부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당권 1,200,000,000원이 추가 설정됐고, 이후 바른종합건설 주식회사 841,292,000원 가압류와 조진환 480,000,000원 근저당권이 이어졌습니다. 경기신용보증재단의 10,400,000원 가압류와 조진환 근저당권에 대한 가처분은 각각 이미 말소됐습니다. 2025.03.31 국과 하남시 압류, 2025.04.22 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 701호와 호실을 구분해 봐야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 전입자 6명이 확인되지만 기재된 점유 부분은 301호·302호·402호·501호·502호·601호로, 대상인 701호와 호실이 다릅니다. 따라서 502호 정세빈의 2024.09.02 전입 및 대항력 판정을 701호의 임차보증금 인수 문제로 그대로 연결해서는 안 됩니다. 반대로 701호의 임대관계는 감정평가에서 미상으로 조사되어 있어, 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 701호 자체의 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 핵심 위험 — 유치권 신고 2건
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 유치권은 별도 검토 대상입니다. 실제 유치권이 성립한다면 등기권리처럼 단순히 배당표에서 사라진다고 볼 수 없으므로, 공사계약·공사완료 시점·채권 발생 경위·점유 주체·점유 개시 시기와 현재 점유 상태를 확인하기 전에는 인수 위험을 0원으로 단정하기 어렵습니다.
④ 물리적 구조 — 공부와 실제 이용이 다르다
- 공부상 전용. 83.98㎡로 기재돼 있습니다.
- 실제 이용. 사실상 7층 전체 약 106.28㎡를 사용하고 있습니다.
- 다락. 내부계단을 통해 집합건축물대장 전유부에는 등재되지 않은 다락을 일체로 이용하고 있으며, 표제부 면적은 75.13㎡입니다.
- 평가. 감정평가에서는 이와 같은 실제 이용 상태를 고려해 평가했습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 자체는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 시세 비교 — 232.7%만 보고 단정하면 안 된다
에비뉴블랑의 제공된 최근 거래는 2건으로, 모두 2024.08 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
최저매각가 1,210,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 520,000,000원의 232.7%입니다. 따라서 적어도 최근 거래보다 싸다는 표현은 할 수 없습니다. 다만 대상 전용면적은 83.98㎡이고 비교 거래는 52.86㎡·53.39㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 이 232.7% 수치를 곧바로 “대상 701호의 적정 시세 대비 232.7%”라고 해석하는 것도 무리입니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,500,000원 |
| 1. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,195,500,000원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,321,292,000원 중 1,195,500,000원이 배당되고, 미배당액은 3,125,792,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고의 성립 여부는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,210,000,000원 | 1,195,500,000원 | 3,125,792,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 968,000,000원 | 955,920,000원 | 3,365,372,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 774,400,000원 | 764,256,000원 | 3,557,036,000원 |
유찰되면 매각가격은 내려가지만 유치권 성립 여부와 7층 실제 사용범위 문제는 가격 하락으로 해소되지 않습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “몇 회 유찰되면 싸진다”는 접근보다 선행 권리·점유 확인이 먼저입니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 공시지가. 3,586,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택으로 위생·급배수·화재탐지·스프링쿨러·개별난방·시스템에어컨·도시가스·지상주차장 설비가 조사됐습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 이재학 791,292,000원, 더 문바스 8,690,000원 신고에 대해 공사계약·세금계산서·채권 발생시점·점유 주체와 점유 개시시점을 확인해야 합니다.
- 701호 점유 확인. 현황조사상 기재된 전입자는 모두 다른 호실이므로 701호 자체의 실제 점유자와 임대관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 다락 사용권 확인. 전유부에 등재되지 않은 다락 75.13㎡와 사실상 7층 전체 약 106.28㎡ 사용이 낙찰 후에도 동일하게 가능한지 건축물대장·도면·현황을 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 대조. 제공된 거래는 52.86㎡·53.39㎡로 대상 83.98㎡와 일치하지 않으므로 같은 면적대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1번·2번 근저당의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전사항과 경매채권 관계를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
이 물건은 말소기준권리 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 경매에서 매수인이 실제로 마주하는 위험은 등기부 밖에서도 생깁니다. 2026.06.15과 2026.08.12 접수된 두 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하고, 대상 호실은 공부상 83.98㎡와 달리 사실상 약 106.28㎡를 사용하며 미등재 다락 75.13㎡까지 일체로 이용하고 있습니다. 여기에 최근 거래 2건도 면적이 52.86㎡·53.39㎡라 대상 호실과 직접 비교하기 어렵습니다.
등기상 말소 구조는 합격, 현장·유치권·사용범위 검증은 보류. 이 사건은 가격부터 계산하기보다 유치권의 실체와 701호의 실제 점유·사용범위를 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
