수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 7층 701호입니다. 등기상 소유자는 주식회사미스조이고, 말소기준은 2024.09.09. 동부신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원입니다. 그 뒤 바른종합건설 주식회사 가압류, 조진환 근저당권, 국·하남시 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 말소기준 이후의 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있고, 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
다만 이 물건은 등기부만 보고 결론내리기 어렵습니다. 2026.06.15. 이재학이 공사대금 791,292,000원으로, 2026.08.12. 더 문바스가 8,690,000원으로 각각 유치권 신고를 했고, 두 신고 모두 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 실제 성립하는지는 별도의 사실관계 확인이 필요하므로, 배당표상 인수 0원이라는 숫자와 유치권 위험을 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 7층 해당 호는 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 면적 | 공부상 전용 83.98㎡ · 사실상 7층 전체 약 106.28㎡ 사용 · 다락 표제부 면적 75.13㎡를 내부계단으로 일체 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 1,210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 관련 | 준주거지역 · 공시지가 3,586,000원/㎡ · 토지 별도 등기는 2024.09.13. 말소 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소구조는 명확, 유치권은 별도
말소기준은 2024.09.09. 설정된 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 1,200,000,000원의 두 번째 근저당권도 설정됐고, 2024.11.05. 조진환 명의 480,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 첫 번째와 두 번째 근저당권은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임차인 — 701호와 다른 호수의 현황조사 기재자
현황조사에는 아래 6명이 기재되어 있으나, 기재 호수는 301호·302호·402호·501호·502호·601호로 모두 본건 701호와 다릅니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 이 명단을 그대로 701호의 임차인으로 합산하거나, 701호 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 배당요구 2025.05.08 | 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 있음 502호 기준 | 미상 | 없음 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자 232.7%보다 ‘표본 불일치’가 먼저
에비뉴블랑의 확인 거래는 2024.08. 두 건이며 모두 2층, 전용 53.39㎡와 52.86㎡, 거래금액은 각각 520,000,000원입니다. 평균·최저·최고 거래금액도 모두 520,000,000원으로 계산되어 있습니다. 이에 대해 최저가 1,210,000,000원의 비교 지표는 232.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
다만 이 거래를 본건의 직접 시세로 보는 것은 위험합니다. 본건의 공부상 전용면적은 83.98㎡이고 실제로는 약 106.28㎡의 7층 전체와 다락 75.13㎡를 일체로 사용하고 있습니다. 반면 거래표본은 52㎡대라 면적이 맞지 않습니다. 거래시점도 2024.08.로 매각기일 2026.09.14.와 시차가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,500,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,195,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,321,292,000원 중 예상배당 1,195,500,000원, 미배당 3,125,792,000원으로 계산되어 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 유치권 신고의 성립 여부는 이 계산과 별도의 쟁점입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,210,000,000원 | 1,195,500,000원 | 3,125,792,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 968,000,000원 | 955,920,000원 | 3,365,372,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 774,400,000원 | 764,256,000원 | 3,557,036,000원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이 시나리오 역시 유치권 신고가 실제 성립하지 않는다는 확정 판단을 의미하지 않습니다. 또한 현재 거래표본과 본건의 면적이 달라 968,000,000원 또는 774,400,000원이 곧바로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
⑥ 건물 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 7층 공동주택으로, 기호1~5는 오피스텔(주거용), 기호6~10은 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건 7층 해당 호는 내부계단으로 다락을 일체 이용합니다.
- 면적 차이. 공부상 전용면적 83.98㎡이나 사실상 7층 전체 약 106.28㎡를 사용하고, 집합건축물대장 전유부에 등재되지 않은 다락 표제부 면적 75.13㎡도 함께 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근이며, 주변에는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용할 수 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링쿨러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등이며 북서측 약 6미터 폭 포장도로 등에 접합니다.
- 규모. 에비뉴블랑은 5세대로 표시되어 있고 준공일은 2024.07.11.입니다. 확인 거래는 두 건뿐이며 본건과 면적이 일치하지 않아 환금성 판단용 실거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 실사. 2026.06.15. 이재학 791,292,000원, 2026.08.12. 더 문바스 8,690,000원 유치권 신고의 성립 여부를 원본 신고서와 현장점유 관계로 확인해야 합니다.
- 701호 점유 확인. 현황조사 기재자들은 모두 다른 호수입니다. 701호 실제 점유자·임대차·보증금·전입·확정일자를 별도로 확인해야 합니다.
- 면적·다락 확인. 공부상 83.98㎡와 사실상 사용면적 약 106.28㎡, 다락 75.13㎡의 사용형태 및 집합건축물대장 전유부 미등재 부분을 확인해야 합니다.
- 가격 비교표본 확보. 현재 실거래는 52.86㎡·53.39㎡ 두 건으로 본건과 면적이 맞지 않습니다. 83.98㎡급 또는 실제 이용규모에 가까운 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 동부신용협동조합 명의 1·2번 근저당권은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어, 실제 배당관계는 최신 원본 기준으로 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 단순물건이라 보기 어렵다
등기부와 배당표만 보면 구조는 명확합니다. 2024.09.09. 동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 본건의 실질적인 판단 포인트는 등기 밖에 있습니다. 791,292,000원과 8,690,000원의 유치권 신고가 성립 불분명 상태이고, 701호 자체의 임대관계는 미상입니다.
가격 역시 현재 거래표본만으로는 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 지표상 최저가가 거래평균의 232.7%이지만 그 거래는 52㎡대 두 건이고, 본건은 공부상 83.98㎡·사실상 약 106.28㎡와 다락 75.13㎡를 일체 이용합니다. 따라서 현재 확인되는 거래만으로 ‘싸다’고 말할 수 없고, 동일하거나 유사한 이용규모의 실거래를 확보해야 가격 판단이 가능합니다. 권리·점유·가격 세 축 모두 추가 확인이 필요한 신건입니다.
