수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2024.09.09. 설정된 동부신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원입니다. 같은 날 1,200,000,000원의 추가 근저당이 있고, 그 뒤 가압류·근저당·압류·경매개시결정이 이어집니다.
등기부상 후순위 금전권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 배당모형 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건의 실무상 핵심은 등기부 바깥입니다. 2026.06.15. 이재학이 공사대금 791,292,000원의 유치권을 신고했고, 자료에는 그 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표의 인수 0원과 실제 점유·인도 위험은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 6층602호 |
| 등기상 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16, 326-18 에비뉴블랑주건축물 제1동 · 하남대로855번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 및 매각물건명세서상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 비교면적 | 2024.07.11 · 52.86㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 핵심은 유치권
말소기준 근저당은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다. 후순위인 바른종합건설 주식회사 가압류 841,292,000원, 조진환 근저당 480,000,000원, 하남시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 경기신용보증재단의 10,400,000원 가압류와 조진환 근저당에 대한 가처분은 이미 말소되었습니다.
② 점유·임차인 확인 — 602호와 다른 호수를 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 여러 호수의 점유자가 함께 나타납니다. 본건은 602호이므로, 301·302·402·501·502·601호 기록을 본건 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 다만 김창섭은 호수가 특정되지 않고 전입신고일·보증금도 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 있음 · 502호 | 미상 | 없음 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창섭 | 호수 미기재 · 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자상 443,000,000원은 520,000,000원의 85.2%
에비뉴블랑 비교 거래는 2건이며, 모두 2024.08. 거래입니다. 비교면적은 52.86㎡이고 최근12개월 평균·전체 평균·최신 거래금액은 모두 520,000,000원으로 집계되어 있습니다. 현재 최저가 443,000,000원은 이 평균의 85.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | 52.86㎡ | 2건 | 520,000,000원 |
권리 인수액을 배당모형의 0원으로만 놓고 보면 실질취득액은 최저가와 같은 443,000,000원입니다. 따라서 단순 가격 비교에서는 520,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 유치권 신고와 본건 602호 점유관계가 해소되지 않은 상태이므로, 이 차액을 그대로 안전마진으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,830,000원 |
| 1. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 436,170,000원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,321,292,000원 중 예상 배당은 436,170,000원이며, 미배당액은 3,885,122,000원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 3,885,122,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 3,972,653,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 4,042,541,280원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 유치권 신고와 호수 미기재 점유자의 법적 지위는 이 배당 시나리오와 별개의 확인사항입니다. 따라서 회차별 가격 하락만 보고 위험이 자동으로 해소된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 철근콘크리트조 7층 공동주택이며, 감정상 기호6~10은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 6미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 단지는 에비뉴블랑, 총 5세대이며 준공일은 2024.07.11입니다. 비교 거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인·점유 확인. 이재학의 791,292,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 공사계약, 대금채권, 변제기, 점유 개시 및 계속성 등 성립요건을 원자료로 확인해야 합니다.
- 602호 실제 점유자 확인. 다른 호수 점유자를 본건 임차인으로 혼동하지 말고, 602호 현장 점유자와 김창섭의 점유 부분을 특정해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 김창섭은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 주민등록·점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.09.19. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 경매 후 해당 등기의 효력과 행정상 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 반영. 말소기준 근저당은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 배당 및 채권자 현황을 최신 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2건이며 모두 520,000,000원입니다. 개별 호수의 층·향·내부상태와 용도 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 신고 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 ‘유치권과 602호 점유관계’가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 분명한 장점이 있습니다. 감정가와 최저가는 443,000,000원이고, 비교 실거래 평균은 520,000,000원으로 최저가는 그 85.2%입니다. 말소기준권리 이후 후순위 금전권리도 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 가격만으로 내리기는 어렵습니다. 791,292,000원의 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 호수가 기재되지 않은 김창섭의 점유관계도 남아 있습니다. 정세빈의 선순위 전입은 502호이므로 본건 602호와 구분해야 합니다. 결국 이 물건의 핵심은 “443,000,000원이 520,000,000원보다 낮다”는 가격 차이보다, 유치권이 실제로 성립하는지와 602호를 누가 어떤 권원으로 점유하는지 확인하는 것입니다.
