수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가의 이용상태에서는 해당 구간을 다세대주택으로 이용 중이라고 확인하고 있습니다. 소유자는 주식회사미스조이고, 등기상 말소기준권리는 2024.09.09. 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 후순위 권리 정리는 비교적 명확하지만, 이 사건은 등기부 바깥의 확인사항이 큽니다. 이재학이 2026.06.15. 공사대금 791,292,000원 유치권을 신고했고, 그 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 또한 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자가 확인되며, 매각물건명세서에는 김창섭이 주거 점유자로 기재되어 있으나 대상 호수가 특정되어 있지 않습니다. 따라서 602호의 실제 점유자와 점유권원의 직접 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 유치권은 별도 확인

말소기준은 2024.09.09. 동부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당과 이후 바른종합건설 주식회사 가압류, 조진환 근저당, 하남시 압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 경기신용보증재단의 가압류와 조진환 근저당에 대한 가처분은 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차 관계 — 대상 602호 확인이 핵심

현황조사에서 확인된 이환홍·최우주·김미리·지종석·정세빈·원서진은 각각 301호·302호·402호·501호·502호·601호로, 경매 대상인 602호와 호수가 다릅니다. 이 가운데 정세빈은 2024.09.02. 전입으로 말소기준일보다 앞서 대항력 있는 것으로 판정되어 있으나 점유 부분은 502호입니다. 따라서 그 보증금을 602호의 인수액으로 합산할 근거는 없습니다.

반면 김창섭은 매각물건명세서상 주거 점유자로 확인되지만 전입일과 점유 호수가 특정되지 않았습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임차·점유 관계를 602호 기준으로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본이 2건뿐

에비뉴블랑의 비교 가능한 면적은 52.86㎡이고, 확인된 거래는 2024년 8월의 2건입니다. 두 거래 모두 520,000,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 동일합니다. 현재 최저가 443,000,000원은 그 가격의 85.2%입니다.

현재 최저가와 배당모형상 실질취득액은 모두 443,000,000원으로, 확인된 최근 거래 대비 77,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고 모두 2024.08 거래이므로, 이 수치 하나만으로 현재 시세를 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 사건은 가격 차익보다 유치권 신고와 실제 점유관계의 확인 여부가 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)

채권 합계 4,321,292,000원 중 예상 배당은 436,170,000원이고, 미배당은 3,885,122,000원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신고된 유치권의 성립 여부 역시 이 배당모형과 별개로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시 배당여력

유찰될수록 선순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 수치가 유치권과 미상 점유관계까지 해소했다는 의미는 아닙니다. 입찰 판단은 배당표와 별개로 유치권 성립 여부를 검증한 뒤 내려야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근이며 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 건물은 철근콘크리트조 7층 공동주택이며, 감정평가상 기호6~10은 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·가로장방형, 소로한면에 접하며 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 거래표본. 비교 가능한 실거래는 2건으로 모두 2024.08, 520,000,000원입니다. 표본 수가 적어 현재 환금성을 단정하기에는 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원문 확인. 이재학의 2026.06.15. 유치권 신고서와 공사계약·세금계산서·공사대금 발생시기·점유 개시시기·점유 장소를 확인하세요.
• 602호 현장점유 확인. 매각물건명세서의 김창섭이 실제 602호를 점유하는지, 점유권원이 임대차인지 기타 관계인지 확인해야 합니다.
• 임대차 서류 대조. 전입세대 열람, 확정일자, 임대차계약서, 현황조사를 602호 기준으로 대조해 미상 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
• 다른 호실과 혼동 금지. 301·302·402·501·502·601호 전입자는 대상 602호와 구분해서 판단해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2024.09.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 행정상 처리관계를 원문에서 확인하세요.
• 채권양도 확인. 동부신용협동조합의 1번·2번 근저당권은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 되어 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 원문으로 대조하세요.
• 실거래 최신성. 확인 거래가 2024.08의 2건뿐이므로 443,000,000원이 실제 현재 시세 대비 어느 수준인지 추가 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 매력적일 수 있지만, 권리 확인이 먼저다”

현재 최저가 443,000,000원은 확인된 최근 실거래 520,000,000원의 85.2%로, 표면적으로는 77,000,000원 낮습니다. 말소기준 이후의 등기권리도 대부분 소멸 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 숫자가 아니라 791,292,000원 유치권 신고입니다. 그 성립 여부가 불분명하고, 호수가 특정되지 않은 주거 점유자도 있어 602호의 실제 점유관계가 완전히 정리되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 곧바로 “싸다”고 결론내리기보다, 유치권과 602호 점유관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 평가해야 하는 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 적절합니다.