수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 443,000,000원, 최저매각가도 443,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적 실거래 2건은 모두 520,000,000원으로, 숫자만 보면 최저가는 그 85.2%입니다.
다만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 502호 정세빈의 전입일은 2024.09.02로 말소기준권리인 동부신용협동조합 근저당권 2024.09.09보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 매수인이 승계할 보증금 규모도 계산할 수 없습니다. 여기에 2026.06.15 이재학이 공사대금 791,292,000원으로 유치권을 신고했으나 성립 여부가 불분명합니다. 이 두 항목이 정리되기 전까지 443,000,000원을 최종 취득비용으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 다세대주택 이용 |
| 대상 면적 | 52.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 · 2024.07.11 준공 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 502호 전입이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.09.09 동부신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 설정된 바른종합건설 주식회사 가압류, 국·하남시 압류, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경기신용보증재단 가압류와 조진환 근저당권에 대한 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 502호만 선순위 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 미상 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
301호·302호·402호·501호·601호의 전입일은 모두 말소기준일 이후라 해당 전입만 놓고 보면 대항력이 없습니다. 반면 502호 정세빈은 말소기준일보다 앞서므로 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
③ 시세 비교 — 85.2% 할인처럼 보여도 ‘실질취득’이 먼저
에비뉴블랑의 대상 면적은 52.86㎡이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 2024.08에 전용 53.39㎡ 2층이 520,000,000원, 전용 52.86㎡ 2층도 520,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 520,000,000원이며, 현재 최저가 443,000,000원은 그 85.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.86㎡ | 2건 | 520,000,000원 |
④ 유치권 신고 — 791,292,000원, 성립 여부 불분명
매각물건명세서 비고에는 이재학이 2026.06.15 공사대금 791,292,000원으로 유치권을 신고했다고 기재돼 있습니다. 동시에 성립 여부는 불분명한 것으로 정리돼 있습니다. 신고액은 현재 감정가 443,000,000원보다 크므로, 단순한 참고사항이 아니라 입찰 전에 공사계약·공사내역·점유관계·채권 발생시기 등을 원본으로 확인해야 할 핵심 권리 리스크입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,830,000원 |
| 1. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 436,170,000원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있으나, 정세빈의 보증금 및 유치권 성립 여부가 확정되지 않았으므로 이를 실제 최종 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다. 채권 총액은 4,321,292,000원, 예상배당 총액은 436,170,000원, 미배당은 3,885,122,000원입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 3,885,122,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 3,972,653,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 4,042,541,280원 |
유찰되면 낙찰가 자체는 354,400,000원, 283,520,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 남아 실질취득액이 단순 비례해 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건은 회차 할인율보다 먼저 정세빈 보증금과 유치권 성립 여부를 확정해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근입니다. 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택이며 위생·급배수, 화재탐지, 스프링쿨러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 에비뉴블랑은 5세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 가격 판단 시 표본 수가 적다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 정세빈 보증금 확인. 502호 전입일 2024.09.02가 말소기준일보다 앞섭니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유와 확정일자를 확인해 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
- 유치권 원인서류 확인. 이재학의 2026.06.15 유치권 신고금액은 791,292,000원입니다. 공사대금 채권의 발생시기·공사계약·실제 점유를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세 할인 판단 금지. 443,000,000원은 520,000,000원의 85.2%이지만, 잠재 인수액이 더해지면 실질취득액은 달라집니다.
- 후순위 권리. 바른종합건설 가압류, 국·하남시 압류, 후순위 근저당권은 말소기준권리 이후로 매각 소멸 구조입니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.29 동부신용협동조합의 1번·2번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 다세대주택 이용으로 기재돼 있으므로 실제 사용·건축물대장·인허가 관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 ‘실질취득액’을 확정해야 한다
이 사건은 겉으로만 보면 443,000,000원의 신건이 520,000,000원 실거래보다 낮아 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다. 정세빈의 2024.09.02 전입은 말소기준일보다 빠르고 보증금은 확인되지 않았으며, 별도로 791,292,000원 유치권 신고까지 존재합니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격 할인 확인”이 아니라 “권리 불확실성 해소 전 입찰가 산정 보류”입니다. 정세빈의 임대차 보증금과 유치권 성립 여부가 확인된 뒤에야 520,000,000원 실거래와 실질취득액을 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
