수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 5층 502호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가상 기호6~10은 다세대주택으로 이용 중이며 매각물건명세서 비고에도 다세대주택 이용이 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사미스조이고, 2024.09.09 설정된 동부신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 가압류·압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 본건 502호에 말소기준일보다 7일 먼저 전입한 정세빈이 확인되고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2024.09.09 을구 1번 근저당권 · 동부신용협동조합 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 민간임대주택 등기 | 2024.09.19 민간임대주택 등록 |
| 유치권 신고 | 이재학 · 2026.06.15 · 공사대금 791,292,000원 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험을 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2024.09.09 동부신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 1,200,000,000원이 추가됐고, 이후 바른종합건설 가압류 841,292,000원과 조진환 근저당권 480,000,000원, 국·하남시 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구 1·2번 근저당권은 2025.10.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 다만 권리 이전 자체가 최초 설정일 2024.09.09보다 앞선 새로운 기준일을 만드는 것은 아니므로, 본건 임차관계에서는 2024.09.09와 정세빈의 전입일 2024.09.02의 선후가 핵심입니다.
② 임차·점유 — 본건 502호는 선순위 전입
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·미상 |
정세빈은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 범위에서 매수인이 부담할 수 있어, 현재 최저가 443,000,000원만을 실질취득가로 보고 시세와 비교하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 85.2%, 하지만 실질취득가는 아직 미확정
에비뉴블랑의 비교 거래는 2024.08 전용 53.39㎡ 2층 520,000,000원, 전용 52.86㎡ 2층 520,000,000원으로 확인됩니다. 평균·최저·최고가 모두 520,000,000원이고, 시세 지표상 최근 12개월 평균도 520,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | 52.86㎡ 기준 | 2건 | 520,000,000원 |
현재 최저가 443,000,000원은 520,000,000원의 85.2%로, 표면상 77,000,000원 낮습니다. 그러나 이 할인율은 정세빈 보증금 인수액과 유치권 위험을 반영하지 않은 숫자입니다. 선순위 임차 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 “443,000,000원에 취득한다”거나 “시세보다 14.8% 싸다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,830,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 436,170,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,321,292,000원 중 배당 추정액은 436,170,000원이고 미배당은 3,885,122,000원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 본건 502호 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금 인수 가능성은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 3,885,122,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 3,972,653,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 4,042,541,280원 | 0원 |
유찰되면 표면 매각가는 354,400,000원, 283,520,000원으로 낮아집니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금이 실제로 존재하고 배당받지 못한다면 그 미배당액은 매수인 부담으로 연결될 수 있어 낙찰가 하락만큼 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 유치권 역시 매각가가 내려간다고 자동으로 해소되는 위험이 아닙니다.
⑥ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 덕풍동 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근이며, 주변에 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 기호1~5는 오피스텔(주거용), 기호6~10은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택이며 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용되고, 북서측 약 6미터 포장도로 등에 접합니다.
- 지역·규제. 준주거지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정세빈 보증금 확인. 본건 502호 전입일은 2024.09.02로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차 자료에서 반드시 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 이재학이 2026.06.15 공사대금 791,292,000원을 신고했지만 성립 여부는 불분명합니다. 공사계약·점유·채권 발생시기와 점유 계속성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2024.09.19 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 최저가 443,000,000원은 시세지표 520,000,000원의 85.2%지만 선순위 보증금이 미상이라 실질취득가가 확정되지 않았습니다.
- 공동담보 구조 확인. 을구 1·2번 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있어 전체 담보물과 실제 채권잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권신고서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “443,000,000원이 최종 원가라는 전제부터 확인해야 한다”
가격만 놓고 보면 최저가 443,000,000원은 거래지표 520,000,000원보다 77,000,000원 낮습니다. 하지만 본건은 할인율보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있습니다. 502호 정세빈의 선순위 전입과 보증금 미상, 그리고 791,292,000원 유치권 신고입니다.
등기상 후순위 근저당·가압류·압류가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건이라 볼 수 없습니다. 정세빈의 보증금 규모와 배당·인수 관계가 확정되기 전에는 실질취득비용 자체를 산출할 수 없고, 유치권도 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 이 사건은 가격은 할인돼 있지만 권리비용의 상한이 열려 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 선순위 임차와 유치권이 원본 확인으로 해소되기 전까지는 가격 메리트보다 위험 확인이 우선입니다.
