수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 6층601호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 기호6~10이 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사미스조이며, 2024.09.09 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “등기부 후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 안전형으로 결론내기 어렵습니다. 2026.06.15 이재학이 공사대금 791,292,000원의 유치권을 신고했고, 자료에는 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 성립이 확인되지 않은 만큼 이를 확정 인수액으로 더할 수는 없지만, 성립할 경우 인도·명도와 실질적인 취득비용 판단에 중대한 변수가 될 수 있으므로 반드시 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 6층601호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 하남대로855번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 기호6~10 다세대주택 이용 |
| 면적 | 53.39㎡ |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 유치권은 별도
말소기준은 2024.09.09 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 1,200,000,000원의 두 번째 근저당권도 설정됐고, 이후 바른종합건설 주식회사 가압류 841,292,000원, 조진환 근저당권 480,000,000원, 국·하남시 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2025.10.29에는 동부신용협동조합의 1번·2번 근저당권에 대해 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 한편 경기신용보증재단의 10,400,000원 가압류와 조진환 근저당권에 대한 가처분은 각각 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 601호는 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 2025.05.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 86.2%, 표본은 2024.08의 2건
에비뉴블랑에서 면적이 일치하는 실거래 표본은 2건입니다. 두 거래 모두 2024.08에 520,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 520,000,000원으로 산출돼 있습니다. 현재 최저가 448,000,000원은 이 평균의 86.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.39㎡ | 2건 | 520,000,000원 |
수치만 놓고 보면 448,000,000원은 실거래 평균 520,000,000원보다 낮습니다. 그러나 비교 거래가 2024.08 단 2건이고 이후 거래 자료가 없어, 이를 2026.09 매각기일의 최신 시세라고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”는 결론보다는 과거 거래 대비 86.2%라는 사실까지만 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 441,120,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,321,292,000원 중 441,120,000원이 배당되고, 미배당액은 3,880,172,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도 신고된 유치권은 성립 여부가 불분명해 위 배당표의 확정 인수액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 3,880,172,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 3,968,709,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 286,720,000원 | 281,905,920원 | 4,039,386,080원 | 0원 |
유찰될수록 등기부상 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 별도 유치권 신고는 이 계산과 구분해서 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근이며, 주변에 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 하남시청역을 도보로 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·스프링쿨러·개별난방·시스템에어컨·도시가스·지상주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며 토지 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 규모. 에비뉴블랑의 총 세대수는 5세대, 사용승인일은 2024.07.11입니다.
- 임대관계. 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2026.06.15 신고된 이재학의 791,292,000원 공사대금 유치권에 대해 신고서·증빙·점유관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 601호 점유 확인. 원서진의 전입일은 2025.02.28로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 현장 점유 및 계약관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 호수 혼동 방지. 조사자료에는 301·302·402·501·502·601호 점유자가 함께 기재돼 있으므로 본건 601호와 다른 호수의 임대차를 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.09.19 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 매수인에게 미치는 사항을 확인해야 합니다.
- 시세 최신성. 비교 실거래는 2024.08의 2건뿐입니다. 448,000,000원이 520,000,000원의 86.2%라는 수치만으로 현재 시장 대비 저가라고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 매각물건명세서 대조. 다세대주택 이용, 토지 별도등기 말소, 유치권 신고 내용을 최신 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기부상 인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
본건 601호의 임차 관계만 놓고 보면 원서진의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 448,000,000원은 2024.08 실거래 520,000,000원의 86.2%로 숫자상 낮습니다.
하지만 이 물건의 판단을 지배하는 것은 그 86.2%가 아닙니다. 791,292,000원 유치권 신고의 성립 여부, 민간임대주택등기, 다세대주택 이용 상태, 그리고 2024.08 두 건에 그치는 시세 표본을 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 유치권 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없다”입니다. 유치권이 부정되는지 확인된 뒤에야 448,000,000원의 가격 경쟁력을 평가하는 순서가 맞습니다.
