수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 4층 402호입니다. 공부상 사건 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 443,000,000원, 신건 최저가도 443,000,000원입니다. 2024년 8월 확인된 면적대 거래 2건은 모두 520,000,000원으로, 단순 수치상 최저가는 그 가격의 85.2%입니다.
등기 권리의 기준은 2024.09.09 동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 이재학이 2026.06.15 공사대금 791,292,000원 유치권을 신고했고, 성립 여부가 불분명하다고 명세서에 기재되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,521,447,129원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.09 동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 유치권 신고 | 이재학 · 2026.06.15 · 공사대금 791,292,000원 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2024.09.09 동부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 1,200,000,000원 근저당, 2024.10.21 바른종합건설 주식회사 가압류 841,292,000원, 2024.11.05 조진환 근저당 480,000,000원, 2025.03.31 압류 2건, 2025.04.22 경매개시결정은 모두 기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 본건 402호는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 2025.05.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | — | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 실제 점유자로 확인된 사람은 총 6명이고, 모두 실제 임차인·점유자로 기록되어 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 사건의 매각 대상은 1동 402호이고, 해당 호실의 김미리는 2025.02.18 전입해 말소기준권리인 2024.09.09보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 85.2% 할인, 그러나 표본은 2건
에비뉴블랑의 비교 면적은 52.86㎡이고, 확인된 거래는 2024년 8월 2건입니다. 두 거래 모두 520,000,000원입니다. 현재 최저가 443,000,000원은 이 거래가의 85.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | 52.86㎡ 기준 | 2건 | 520,000,000원 |
수치만 보면 감정가·최저가가 비교 거래보다 77,000,000원 낮습니다. 그러나 확인된 실거래가 2024.08의 2건뿐이고 두 건 모두 2층 거래입니다. 따라서 85.2%라는 할인율은 참고할 수 있지만, 그것만으로 현재 402호의 적정 시가가 확정된다고 볼 수는 없습니다. 특히 이 사건은 유치권 신고라는 별도 권리 리스크가 있어 가격 할인보다 권리 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,830,000원 |
| 1. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 436,170,000원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권 총액은 4,321,292,000원, 예상 배당은 436,170,000원, 미배당은 3,885,122,000원입니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원으로 계산되어 있으나, 이 수치는 2026.06.15 신고된 유치권의 성립 여부를 반영한 확정 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 3,885,122,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 3,972,653,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 4,042,541,280원 | 0원 |
1회 유찰 시 354,400,000원, 2회 유찰 시 283,520,000원으로 내려가지만, 이 사건에서는 낮아지는 최저가 자체가 유치권 문제를 해결하지 않습니다. 유치권이 성립하지 않는다는 확인이 없는 상태라면 유찰 횟수보다 권리 성립 여부가 더 중요한 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 노선버스 정류장이 있고 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~5는 오피스텔(주거용), 기호 6~10은 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건 명세서에는 오피스텔(주거용) 이용으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 토지, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측 약 6m 폭 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 포함되고 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 건물 이력. 준공일은 2024.07.11이고 비교 단지 세대수는 5세대로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 이재학의 2026.06.15 유치권 신고 791,292,000원에 대해 공사대금채권의 존재·변제기·목적물 관련성·점유 주체와 점유 개시 및 계속 여부를 원자료로 확인해야 합니다.
- 본건 402호 점유 확인. 김미리의 전입은 2025.02.18로 대항력은 없지만, 현재 실제 점유·명도 상태와 보증금 규모는 별도 확인이 필요합니다.
- 다른 호실 자료와 분리. 정세빈 등 다른 호실 점유자의 권리관계를 본건 402호의 인수액으로 합산하지 않아야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2024.08의 2건이며 모두 520,000,000원입니다. 현재 최저가 443,000,000원의 85.2%라는 수치만으로 응찰 상한을 결정하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔(주거용)으로 기재되어 있으므로 공부상 용도와 실제 이용에 따른 대출·세금·환금성 조건을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 토지 별도 등기는 2024.09.13 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서 및 관련 공사자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 유치권 확인이 먼저”
현재 최저가 443,000,000원은 확인된 520,000,000원 거래보다 낮습니다. 등기상으로도 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고, 본건 402호 임차인 김미리는 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 가격과 권리 모두 무난해 보일 수 있습니다.
하지만 이 사건의 결론은 2026.06.15 신고된 791,292,000원 유치권이 바꿉니다. 신고액은 감정가보다 크고, 명세서도 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다. 따라서 지금 단계에서의 판단은 “등기권리는 정리되지만 유치권 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없다”입니다. 시세 대비 85.2%라는 할인은 분명한 수치지만, 유치권의 실체가 확인되지 않는 한 그 할인 자체를 투자 메리트로 확정해서는 안 됩니다.
