수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑 1동 4층 402호입니다. 공부상 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2024.09.09. 동부신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 대상 402호의 점유자 김미리는 2025.02.18. 전입해 말소기준일보다 늦고, 2025.05.08. 배당요구도 했습니다. 따라서 임차인 때문에 보증금을 승계하는 구조로 제시되지는 않습니다. 대신 2026.06.15. 이재학이 공사대금 791,292,000원의 유치권을 신고했고 성립 여부가 불분명하다는 점이 별개의 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 4층402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.09.09. 동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 청구금액 | 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 시세 비교면적 | 52.86㎡ |
| 준공 / 규모 | 2024.07.11 · 에비뉴블랑 총 5세대 |
① 권리 흐름 — 등기 인수 0원, 유치권은 별도 확인
말소기준은 2024.09.09. 동부신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당, 2024.10.21. 바른종합건설 주식회사 가압류, 2024.11.05. 조진환 근저당, 2025.03.31. 국·하남시 압류와 2025.04.22. 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 1번·2번 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 내역이 있습니다.
대상 402호 임차인·점유자
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 미상 / 미상 | 2025.05.08 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
402호 김미리의 전입일은 말소기준권리 2024.09.09.보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 미상이나, 전입 시점 기준으로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으며 배당요구 사실이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 가격은 5.20억 대비 85.2%
에비뉴블랑 시세 데이터에서 비교 면적은 52.86㎡이며, 확인되는 실거래는 2024.08. 두 건입니다. 52.86㎡ 2층과 53.39㎡ 2층이 각각 520,000,000원에 거래됐습니다. 실거래 평균·최고·최저가 모두 520,000,000원이고, 최신 거래도 2024.08. 520,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
최저가 443,000,000원은 시세 집계의 최근 12개월 평균 520,000,000원 및 최신 거래 520,000,000원의 85.2%입니다. 배당표상 인수액 0원을 적용한 실질취득 기준도 443,000,000원으로 같습니다. 따라서 유치권을 제외한 단순 가격 비교만 놓고 보면 77,000,000원 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,830,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 436,170,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,321,292,000원 중 예상 배당액은 436,170,000원이며, 미배당액은 3,885,122,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 3,885,122,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 3,972,653,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 4,042,541,280원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 하남시청역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 건물의 기호1~5는 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 평가됐고, 본건 매각물건명세서 비고에도 오피스텔(주거용) 이용이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 폭 포장도로 등에 접합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고상 토지 별도 등기는 2024.09.13. 말소됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 2026.06.15. 이재학의 791,292,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 공사계약, 공사대금 발생 근거, 점유 개시·계속 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 402호 점유 확인. 김미리의 전입은 후순위로 대항력 없음으로 정리되지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 확인. 비교 실거래는 2024.08. 2건, 각 520,000,000원입니다. 최저가 443,000,000원이 85.2%라는 계산은 맞지만 표본 수와 시점이 제한적입니다.
- 근린시설·주거용 이용. 사건 용도는 근린시설이고 현황은 오피스텔 주거용 이용으로 제시돼 있으므로, 금융·임대·재매각 시 용도에 따른 조건을 확인해야 합니다.
- 배당표의 범위. 매수인 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 유치권 신고는 이 금액과 별도 변수입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04.입니다. 입찰 판단 시 등기·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 유치권이 먼저다”
표면 가격은 분명 눈에 띕니다. 감정가와 최저가가 443,000,000원이고, 실거래 집계값 520,000,000원의 85.2%입니다. 대상 402호 임차인은 후순위 전입으로 대항력이 없고, 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 여기까지만 보면 구조가 단순해 보입니다.
그러나 이 사건에는 791,292,000원 유치권 신고가 있습니다. 신고액은 감정가보다 크고, 자료상 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 가격 차이 77,000,000원을 먼저 계산하기보다 유치권의 성립 요건과 실제 점유를 먼저 확인해야 합니다. 등기·임차인 인수는 0원, 가격은 실거래 집계보다 낮지만, 유치권이 해소되지 않은 상태에서는 단순 할인물건으로 평가하기 어렵습니다.
