수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 3층 301호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 오피스텔(주거용)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사미스조입니다. 등기부상 가장 앞선 담보권은 2024.09.09. 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 설정된 1,200,000,000원 근저당을 비롯해 이후의 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 단순히 “등기상 인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 이재학이 2026.06.15. 공사대금 791,292,000원에 대해 유치권 신고를 한 것으로 기재돼 있고, 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 되어 있습니다. 유치권이 실제 성립하는 경우에는 등기부의 말소 여부와 별개로 낙찰자의 사용·점유 이전에 중대한 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 원인 공사·점유·채권 발생관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 유치권은 별도 확인

2024.09.09. 소유권보존과 동시에 동부신용협동조합 근저당 1,800,000,000원과 1,200,000,000원이 설정됐습니다. 이 중 을구 1번 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 바른종합건설 주식회사 가압류 841,292,000원, 조진환 근저당 480,000,000원, 국·하남시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경기신용보증재단의 10,400,000원 가압류와 조진환 근저당에 대한 가처분은 이미 말소됐습니다.

동부신용협동조합의 을구 1번·2번 근저당은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 담보권의 승계이며, 말소기준의 시간적 위치 자체를 뒤로 미루는 별개의 후순위 권리는 아닙니다.

② 임차·점유 — 본건 301호는 대항력 없음

본건 301호의 이환홍은 2025.04.03. 전입해 말소기준인 2024.09.09.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준 이후여서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 나머지 인원은 다른 호실의 점유 조사 내역입니다. 특히 502호 정세빈은 전입일이 2024.09.02.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 85.2%, 다만 표본은 2건

에비뉴블랑 비교 실거래는 2024.08. 두 건입니다. 53.39㎡ 2층과 52.86㎡ 2층이 모두 520,000,000원에 거래됐고, 비교 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 520,000,000원입니다. 현재 최저매각가 443,000,000원은 이 비교가격의 85.2%입니다.

숫자만 보면 감정가·최저가 443,000,000원이 520,000,000원보다 낮아 가격 여유가 있습니다. 그러나 비교 거래가 2024.08. 두 건에 한정되고, 에비뉴블랑의 총 세대수도 5세대로 거래 표본이 매우 제한적입니다. 따라서 85.2%라는 비율을 곧바로 현재 시점의 확정적인 안전마진으로 해석하기보다는, 실제 매도호가·최근 거래 가능성과 함께 확인하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)

총 채권액 4,321,292,000원 중 예상배당은 436,170,000원이고, 미배당액은 3,885,122,000원입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고는 이 배당표와 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다

유찰되면 가격은 354,400,000원, 283,520,000원으로 내려가지만 등기상 인수액은 계속 0원입니다. 다만 유치권의 법적 성립 여부는 낙찰가 하락과 별개의 문제입니다. 따라서 유찰로 가격이 낮아지더라도 유치권 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근이며 주변에 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용할 수 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호1~5는 오피스텔(주거용), 기호6~10은 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건 사건 분류는 근린시설입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·개별난방·시스템에어컨·도시가스·지상주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 6미터 폭 포장도로 등에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등에 해당하며, 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
• 거래표본. 에비뉴블랑 총 5세대, 사용승인일 2024.07.11.이며 비교 실거래는 2024.08. 두 건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 현장 확인. 이재학의 791,292,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 실제 점유 주체, 점유 개시 시점, 공사계약·세금계산서·대금지급 자료와 목적물 관련성을 확인해야 합니다.
• 301호 점유 확인. 이환홍의 전입일은 2025.04.03.으로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래 최신성. 비교 거래는 2024.08. 두 건이므로 520,000,000원을 2026.09.의 확정 시세로 단정하지 말고 현재 매물·거래 상황을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이므로 건축물대장·집합건축물대장·실제 사용상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정 자료를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 유치권 검증이 먼저

이 물건은 등기부만 보면 구조가 명확합니다. 말소기준은 2024.09.09. 동부신용협동조합 근저당이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 정리되며 본건 301호 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 임차보증금 인수 위험은 확인되지 않습니다. 가격 역시 443,000,000원으로 비교 실거래 520,000,000원의 85.2%입니다.

그럼에도 결론은 단순한 “가격 메리트”가 아닙니다. 감정가보다 큰 791,292,000원 유치권 신고가 존재하고 성립 여부가 불분명하기 때문입니다. 이 신고가 배제되는 근거를 충분히 확인한다면 85.2%의 가격 비율을 검토할 여지가 있지만, 반대로 성립 가능성이 남아 있다면 등기상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전하다고 보기 어렵습니다. 권리등기 자체는 정리형, 입찰 판단은 유치권 검증형. 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 유치권 사실관계 확인입니다.