수원지방법원 2025타경1599. 하남시 덕풍동 에비뉴블랑주건축물 1동 301호입니다. 경매 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 말소기준은 2024.09.09 설정된 동부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 본건 301호에 확인된 이환홍의 전입일은 2025.04.03으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 별도로 신고된 유치권입니다. 이재학이 2026.06.15 공사대금 791,292,000원을 이유로 유치권을 신고했지만, 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 실거래 비교 면적 | 53.39㎡ |
| 소유자 | 주식회사미스조 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,521,447,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 유치권은 별도 변수
2024.09.09 동부신용협동조합의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 바른종합건설 주식회사의 가압류, 조진환의 근저당, 국·하남시의 압류, 동부신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 경기신용보증재단의 10,400,000원 가압류와 조진환 근저당에 대한 가처분은 이미 말소되었습니다.
임차·전입 현황
현황상 전입이 확인된 사람은 여러 호실에 걸쳐 있으며, 본건 301호에서는 이환홍이 확인됩니다. 다른 호실 전입자는 본건 301호의 임차보증금으로 합산하지 않았습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환홍 | 1동 301호 | 2025.04.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우주 | 1동 302호 | 2025.01.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미리 | 1동 402호 | 2025.02.18 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.08 | 없음 |
| 지종석 | 1동 501호 | 2024.11.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세빈 | 1동 502호 | 2024.09.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원서진 | 1동 601호 | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
정세빈은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 또한 해당 전입 호실은 본건 301호가 아닌 502호입니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 실거래 기준보다 낮다
에비뉴블랑의 비교 실거래는 2건이며 모두 2024.08 거래입니다. 비교 면적은 53.39㎡와 52.86㎡이고, 거래가는 두 건 모두 520,000,000원입니다. 제공된 최근 기준 평균 역시 520,000,000원이며, 최저가 443,000,000원은 그 금액의 85.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 53.39㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 52.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,830,000원 |
| 1. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 436,170,000원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바른종합건설 주식회사 | 841,292,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조진환 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,321,292,000원 중 예상배당은 436,170,000원이며 미배당액은 3,885,122,000원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도 신고된 유치권은 이 배당표와 분리해 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근이며, 주변에는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1~5는 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 본건의 경매 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택이며 위생·급배수, 화재탐지, 스프링쿨러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·가로장방형, 소로한면이며 공시지가는 3,586,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 거래표본. 에비뉴블랑 비교 실거래는 2건이고 두 건 모두 2024.08, 520,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. 이재학의 공사대금 791,292,000원 유치권 신고가 실제 어떤 공사와 채권을 근거로 하는지 확인이 핵심입니다.
- 점유 확인. 유치권 성립 여부가 불분명하므로 실제 점유관계가 유치권 성립요건에 부합하는지 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 301호 전입 확인. 이환홍은 2025.04.03 전입으로 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 타 호실과 구분. 302호·402호·501호·502호·601호의 전입자는 본건 301호와 구분해 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 용도 표시는 근린시설이고 감정상 실제 이용은 오피스텔(주거용)이므로 공부·허가·이용관계를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 비교 실거래는 2건이고 거래월은 2024.08입니다. 443,000,000원이 520,000,000원의 85.2%라는 수치만으로 현재 가격 수준을 단정하지 않는 것이 필요합니다.
맺으며 — “85.2% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고, 본건 301호 전입자도 말소기준권리 이후 전입이라 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 최저가 443,000,000원이 실거래 기준 520,000,000원의 85.2%로 낮습니다.
그러나 결론을 바꾸는 변수가 있습니다. 2026.06.15 이재학이 신고한 791,292,000원 유치권입니다. 성립 여부가 불분명하므로, 이 신고가 해소되지 않은 상태에서는 “등기 인수 0원”과 “실질 위험 0원”을 같은 의미로 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 가격 자체보다 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
