의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동의 원흥베네하임5차 23층 2303호입니다. 감정평가서에 따르면 이 건물은 지하 4층·지상 24층의 철근콘크리트구조 건물이며, 해당 물건은 복층구조 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 이번 경매는 채권자 백선경의 강제경매개시결정에서 출발합니다. 신청채권자의 청구액은 555,235,950원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다.
등기상 근저당권은 확인되지 않으며, 경매개시결정 이후 여러 가압류와 고양시 압류가 등기되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 그보다 앞서 신탁등기가 존재하고, 감정평가상 임대관계도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 단순히 후순위 채권이 소멸한다는 사실만으로 권리 검토를 끝낼 수 없는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층 2303호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(복층구조 오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 24층 중 제23층 |
| 등기상 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 신탁원부 | 제2024-14629호 |
| 감정가 | 275,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유관계 별도 확인 필요 |
| 등기 발급기준 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
말소기준권리는 2026.02.05 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 한화저축은행·대신저축은행의 가압류, 고양시 압류, 이형렬 등 채권자의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 확인되지 않은 부분이 핵심
현재 확인된 임차인 신고·조사 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 실제 임차인이 없거나 소유자가 점유한다는 의미로 해석할 수는 없습니다.
- 신탁원부 확인. 신탁재산의 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 실제 거주 또는 사용 주체와 점유 경위를 현황조사 및 현장 방문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 검토. 실제 임차인이 확인되면 관련 요건과 기준일을 비교하여 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 명세서 대조. 매각물건명세서의 매수인 인수사항과 임차관계 기재를 입찰 전에 확인해야 합니다.
현재 계산된 인수액 0원은 확인된 권리를 바탕으로 한 배당모형상 수치입니다. 미확인 임차관계나 신탁 관련 사항에 대한 법적 인수위험까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 192,500,000원으로, 감정가 275,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 입찰 기준가격이 낮아진 상태입니다. 다만 인근 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 275,000,000원 | 100% | 감정평가 기준액 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 192,500,000원 | 70% | 현재 최저매각가 |
| 2회 유찰 시 | 134,750,000원 | 49% | 추가 유찰 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 94,325,000원 | 34.3% | 추가 유찰 시나리오 |
추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 134,750,000원, 이후 94,325,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 그러나 이 숫자는 감정가를 기준으로 한 경매 회차별 가격이지, 실제 시장가치를 뜻하지 않습니다. 추가 유찰 여부나 향후 매각조건도 확정된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,495,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 백선경 | 555,235,950원 | 189,005,000원 |
| 2. 가압류 · 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 등 채권자 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 매각가로 가정하면, 추정 집행비용 3,495,000원을 제외한 189,005,000원이 경매신청채권자 백선경에게 배당되는 모형입니다. 이 경우 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않으며, 후순위 가압류 채권자에게 배당할 금액이나 소유자 잔여금이 없습니다.
전체 계산상 채권청구액은 9,295,392,055원, 예상 채권자 배당액은 189,005,000원, 미배당액은 9,106,387,055원입니다. 이는 개별 채권자들의 청구액을 합한 모형으로, 실제 확정채무액이나 해당 호실만을 담보하는 채무총액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 192,500,000원 | 189,005,000원 | 9,106,387,055원 |
| 2회 유찰 시 | 134,750,000원 | 132,063,500원 | 9,163,328,555원 |
| 3회 유찰 시 | 94,325,000원 | 92,227,150원 | 9,203,164,905원 |
모든 회차에서 신청채권자 청구액의 전액 배당은 어려운 것으로 계산됩니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 이는 신탁원부 및 실제 임대차관계 확인을 전제로 확정할 수 있는 수치가 아닙니다. 실제 응찰가격을 낮추더라도 법적으로 인수되는 미배당 임차보증금이 발견된다면 매수인의 실질취득비용은 별도로 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물 및 시설. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 24층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있으며, 대상 호실은 복층구조 업무시설로 평가되었습니다.
- 도로 접근성. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)· 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 관련 도로 및 환경 규제사항이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 벽체 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 사용상태, 복층구조, 관리비, 임대수요 및 유사 물건의 거래가격 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래와 실제 임대조건을 확인한 후 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2024-14629호 열람. 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 관리·처분 조항 및 매각과 관련된 법률관계를 확인하세요.
- 매각물건명세서 원본. 매수인 인수사항, 특별매각조건, 임차인 관련 기재와 선행 신탁의 처리 내용을 대조하세요.
- 실제 점유자 및 임대차. 임대관계가 미상인 물건이므로 점유자 신분과 점유권원, 임대차계약, 보증금 및 관련 대항력 요건을 확인하세요.
- 고양시 압류·조세채권. 압류원인과 체납액, 법정기일 및 배당 관련 사항을 확인하세요.
- 실거래가격 확인. 원흥베네하임5차 및 주변 유사 복층 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물가격을 비교하여 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 및 인도비용. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 가능성, 필요한 명도 절차 및 비용을 확인하세요.
- 입찰조건 재확인. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 실제 최저매각가와 입찰보증금, 매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리”
원흥베네하임5차 2303호는 감정가 275,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 192,500,000원까지 내려왔습니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그럼에도 불구하고 선행 신탁등기와 신탁원부, 임대관계 미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 실제 임차인이 존재한다면 보증금과 대항력, 신탁계약상 임대차 권한 등을 함께 확인해야 하므로 지금 단계에서 완전히 안전한 권리라고 단정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 감정가 대비 70%라는 수치는 분명하지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 저가 매수 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 후순위 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신탁·임차관계와 시세 확인이 선행되어야 하는 물건. 이 사건은 낮아진 최저매각가보다 매수인이 실제로 취득하는 권리와 그 총비용을 확정하는 일이 우선입니다.
