의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 23층 2303호, 감정평가상 업무시설(오피스텔·복층구조)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 근저당권은 확인되지 않습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2026.02.05 접수된 강제경매개시결정이며 신청채권자는 백선경입니다. 이후 한화저축은행·대신저축은행의 가압류, 고양시 압류, 이형렬 외 채권자들의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 겉모양만 보면 낙찰자가 추가로 부담할 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 소유자 명의가 아니라 신탁회사 명의입니다. 등기에도 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 적혀 있으므로, 입찰 전 신탁원부 대조는 단순 권고가 아니라 이 물건의 핵심 확인사항입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계 역시 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층 2303호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔, 복층구조) · 지하4층 지상24층 중 23층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 신탁원부는 별도 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 임차인을 임의로 전제할 수는 없고, 현재 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 점유자가 있는지는 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 275,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득 역시 275,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 270,350,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권청구액은 9,295,392,055원, 채권자 예상배당은 270,350,000원, 총 미배당은 9,025,042,055원입니다. 이 미배당 채권액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔이며 복층구조로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터 내외, 남동측 약 25미터 내외, 서측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 집행기록을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 275,000,000원이 싼 가격인지 판단할 근거가 없습니다.
- 회차 시나리오. 현재 275,000,000원, 1회 유찰 시 220,000,000원, 2회 유찰 시 176,000,000원으로 제시돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 총 미배당 9,025,042,055원은 채권자의 미회수 금액이며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 하지만 신탁 확인 전엔 단순물건이 아니다”
이 사건의 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 275,000,000원에 매수인 인수액은 0원입니다. 2026.02.05 강제경매개시결정 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 대규모 미배당이 발생해도 그것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 이 부동산은 신탁회사 명의이고, 등기 자체가 신탁원부 확인 필요성을 명시하고 있습니다. 임대관계도 미상입니다. 여기에 실거래 비교자료까지 없어 신건 가격의 적정성도 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 신탁·점유·가격은 추가 확인입니다.
