의정부지방법원 2026타경60305. 경기도 고양시 덕양구 도내동의 원흥베네하임5차 21층 2108호입니다. 감정평가상 업무시설인 복층구조 오피스텔로 이용되는 건물이며, 현재 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2024년 11월 신탁 관련 소유권보존등기가 이뤄졌고, 2026년 2월 채권자 백선경의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 등 채권자의 가압류가 이어졌습니다.
등기상 말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 압류·가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 본건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 신탁회사 명의의 부동산에 대한 강제경매이므로, 신탁원부상 관리·처분 권한 및 임대차 관계를 확인해야 합니다. 또한 채권액이 매각대금을 크게 웃돌더라도 그 미배당 채무가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층 2108호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 · 복층구조 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 24층 건물 · 해당 호실 21층 |
| 등기상 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 신탁원부 | 제2024-14570호 |
| 감정가 | 275,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,500,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 신탁과 점유는 확인
말소기준은 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 갑구 3번 대신저축은행 가압류, 갑구 4번 고양시 압류, 갑구 5번 이형렬 등 채권자의 가압류는 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 신탁 관련 소유권 등기는 일반 후순위 가압류와 성격이 다르므로 같은 방식으로 단순히 말소된다고 표현해서는 안 됩니다. 경매에 따른 소유권 취득과 별도로 신탁원부의 내용 및 처분 관련 쟁점을 검토해야 합니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 인수액은 추정 0원
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 이는 임차인이 실제로 존재하지 않는다는 뜻이 아닙니다. 임차인 수, 점유자, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 확인된 임차인 신고 | 없음 |
|---|---|
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 점유·전입·계약관계 미확인으로 확정 불가 |
| 보증금 인수 추정 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
| 실제 점유자 | 확인 필요 |
| 특별 확인사항 | 신탁원부상 임대차 관련 조항 및 임대권한 |
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
감정가는 275,000,000원, 현재 최저매각가는 192,500,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정평가액이 실제 매매 가능한 가격과 같다는 근거는 없습니다. 인근 동일 용도·유사 면적 오피스텔의 실거래를 비교하기 전에는 가격 메리트를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 192,500,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 134,750,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 94,325,000원 | 34.3% | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가격을 기준으로 한 가정입니다. 실제 다음 매각기일·최저가격은 법원 공고로 확인해야 하며, 세금·취득 부대비용과 새롭게 확인되는 인수 위험은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,495,000원 |
| 갑구 2번 · 강제경매 신청채권자 백선경 | 555,235,950원 | 189,005,000원 |
| 갑구 3번 · 대신저축은행 가압류 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 갑구 5번 · 이형렬 등 가압류 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에서는 집행비용 3,495,000원을 제외한 189,005,000원이 강제경매 신청채권자 백선경에게 배당됩니다. 이에 따라 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않으며, 후순위 가압류 채권자들의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 배당 대상 채권 합계 | 6,517,281,655원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 189,005,000원 |
| 채권 미배당 합계 | 6,328,276,655원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 24층 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가상 해당 시설의 이용 형태는 복층구조 오피스텔입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 원흥공공주택지구, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정사항이 있으나, 기재된 대상용도와 본건 오피스텔의 실제 이용 형태 및 거래 당사자별 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 주변에 주거시설과 업무시설이 함께 형성돼 있지만, 동일 유형 실거래 비교를 통한 환금성 평가는 별도로 필요합니다. 복층구조, 관리비, 임대 가능성 및 실제 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 열람. 제2024-14570호의 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 임대차 관련 조항 및 경매 절차에서의 법률적 영향을 검토하세요.
- 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 실제 점유 및 계약관계를 파악하세요.
- 임차보증금 확인. 임차인이 발견되면 계약 시점, 전입·점유, 확정일자, 배당요구 여부 및 보증금 인수 가능성을 개별적으로 분석하세요.
- 고양시 압류 확인. 압류 원인과 세금채권의 법정기일, 우선순위 및 배당 영향을 점검하세요. 등기 말소 여부와 별개로 실제 정산관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 원흥베네하임5차 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래, 면적, 층, 복층구조 및 건물 상태를 비교해 응찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오 점검. 현재 최저가 192,500,000원 외에 134,750,000원·94,325,000원 시나리오를 검토하되, 가격 하락만으로 새로운 인수 위험이 해소되는 것은 아니라는 점을 고려하세요.
- 관리비·명도 확인. 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 점유자가 있을 경우 인도·명도 절차와 비용을 예상하세요.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 공고를 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “감정가 할인보다 확인되지 않은 권리가 먼저”
원흥베네하임5차 2108호는 감정가 275,000,000원에서 192,500,000원으로 최저매각가가 낮아진 강제경매 물건입니다. 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 추정 매수인 인수금액은 0원입니다. 그러나 신탁회사 명의의 부동산이라는 특수성과 임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다.
채권 미배당 추정액 6,328,276,655원은 그 자체로 매수인에게 승계되는 돈은 아닙니다. 반면 신탁원부 확인이나 미상 임차인 조사는 실제로 입찰 판단을 바꿀 수 있는 중요한 요소입니다. 최근 실거래 시세까지 확보해야 감정가 대비 70%인 현재 가격이 합리적인지 평가할 수 있습니다. 등기상 후순위 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 신탁·점유 확인과 시세 검증 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 적절합니다.
