의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 21층 2108호, 감정평가상 업무시설(오피스텔·복층구조)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며 2024.11.05 신탁재산처분에 의한 신탁으로 소유권보존등기가 되어 있습니다. 이후 2026.02.05 백선경의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있고, 그 뒤 대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 가압류가 이어집니다.
배당 시나리오에서는 현재 회차 275,000,000원 매각을 가정할 때 집행비용 4,650,000원을 제외한 270,350,000원이 신청채권자 백선경에게 배당되고, 이후 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 6,246,931,655원이지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계된다는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층 2108호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔(복층구조)) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 지상24층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 신탁은 별도 확인
말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 가압류는 제공된 권리분석에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 확인된 임차인은 없습니다.
임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있습니다. 신고·확인된 임차인은 없지만, 실제 이용·점유 관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 275,000,000원, 시세 비교는 유보
현재 회차는 감정가 100%인 275,000,000원입니다. 동일 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가와 최저가만 보고 가격 메리트를 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 사건은 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 최저가를 곧바로 ‘저렴하다’고 해석해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 6,246,931,655원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 6,301,161,655원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 6,344,545,655원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 275,000,000원 → 220,000,000원 → 176,000,000원으로 낮아지고, 채권자에게 돌아가는 금액도 함께 감소합니다. 반대로 총 미배당은 6,246,931,655원 → 6,301,161,655원 → 6,344,545,655원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,650,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 270,350,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 청구액은 6,517,281,655원, 채권자 총 배당액은 270,350,000원, 총 미배당은 6,246,931,655원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급 학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성도 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설인 오피스텔 복층구조로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터 내외, 남동측 약 25미터 내외, 서측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2024.11.05 신탁등기 및 2025.04.24 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유·사용관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가와 같은 275,000,000원입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 단정하지 마십시오.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 220,000,000원, 2회 유찰 시 176,000,000원으로 제시돼 있으나, 가격 메리트는 별도의 실제 시장가격 확인 후 판단해야 합니다.
- 배당표 범위. 현재 배당안에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 신탁원부 확인이 먼저다
숫자만 보면 단순합니다. 신건 최저가 275,000,000원, 현재 회차 배당액 270,350,000원, 매수인 인수액 0원. 말소기준 이후 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그보다 앞선 2024.11.05 신탁등기가 있고, 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구합니다.
따라서 결론은 “후순위 인수 부담은 0원이지만, 신탁관계 확인 전에는 권리분석을 끝낸 것으로 보지 않는다”입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이면서 실거래 비교값도 확인되지 않으므로, 가격 측면 역시 싸다고 단정할 단계가 아닙니다. 신탁원부 확인과 실제 이용관계 확인이 선행되고, 가격 평가는 그다음인 물건입니다.
