의정부지방법원 2026타경60305. 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 원흥베네하임5차 19층 1906호입니다. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로, 복층구조 이용이 기재된 물건입니다. 감정가 275,000,000원으로 경매를 시작했지만 1회 유찰되면서 최저매각가가 192,500,000원까지 내려왔습니다.

겉으로 보면 감정가의 70%라는 가격이 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격 할인보다 신탁재산에 대한 강제경매와 실제 점유관계에 있습니다. 등기상 소유자는 개인이 아니라 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2024년 신탁에 따른 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 2026년 백선경의 강제경매가 개시됐습니다. 신탁원부에 정해진 관리·처분 조건과 경매의 법률관계를 확인하지 않은 상태에서 일반적인 무담보 오피스텔 경매와 동일하게 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 대상은 명확하지만 신탁 확인이 핵심

말소기준권리는 2026.02.05. 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 한화저축은행·대신저축은행·이형렬 등의 가압류와 고양시 압류는 매각으로 말소될 예정입니다. 등기상 근저당권은 없습니다.

특히 신탁재산은 강제집행에 법률상 제한이 있을 수 있으며, 그 적용 여부는 채권의 성격과 신탁관계에 따라 달라집니다. 현재 경매가 진행되고 있다는 사실만으로 관련 법률관계에 아무런 쟁점이 없다고 판단할 수는 없습니다. 신탁재산 처분권한과 경매절차의 적법성 및 매각 후 권리정리 범위를 확인하는 것이 우선입니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건의 감정가는 275,000,000원, 현재 최저매각가는 192,500,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정치로, 실제 다음 매각기일·최저가격은 법원의 공고를 확인해야 합니다.

오피스텔의 가격은 면적과 층뿐 아니라 업무시설 용도, 복층구조, 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 내부 상태 등에 따라 달라집니다. 감정가 대비 할인폭이 커도 주변 실거래가 더 낮다면 가격 경쟁력이 없을 수 있습니다. 특히 이 사건은 신탁 및 임대관계 확인 비용과 불확실성까지 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,495,000원을 먼저 제외하면 채권자 배당에 사용할 수 있는 금액은 189,005,000원입니다. 계산상 신청채권자 백선경에게 전액 배정되며, 나머지 채권자에게는 배당할 금액이 남지 않습니다.

채권자 청구금액과 집행비용 추정치를 이용한 단순 배당계산입니다. 고양시 압류 관련 조세채권의 금액과 법정 우선순위, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시 — 채권 부족액과 권리 위험은 별개

가격이 더 내려가면 채권자들이 회수할 수 있는 배당액은 줄어들고 미배당액은 커집니다. 반면 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.

하지만 낙찰가가 내려가는 것만으로 신탁 관련 쟁점이나 미확인 임차관계가 해결되는 것은 아닙니다. 가격 하락에 따른 경제적 이점과 권리관계의 안전성은 독립적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 도내동 도래울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 24층 건물입니다. 업무시설(오피스텔)로 이용되며 감정평가상 복층구조로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 원흥보금자리 지구단위계획구역, 원흥공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 토지이용제한과 허가구역의 적용 범위는 확인이 필요합니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 주거·업무·상업시설이 혼재하지만, 해당 오피스텔의 실거래 수준과 임대수요는 별도로 확인해야 합니다. 업무시설 특성과 복층구조를 감안한 매수수요 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 제2024-14504호 확인. 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분권한, 임대차 관련 제한과 매각 이후 권리정리 범위를 반드시 검토해야 합니다.
• 강제경매 집행 근거 확인. 신탁재산을 대상으로 한 강제집행의 법률관계와 신청채권자 백선경의 집행 근거를 확인해야 합니다.
• 실제 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사, 전입세대, 확정일자, 현장 점유자, 보증금 및 신탁회사 동의 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
• 고양시 압류·조세채권 확인. 고양시 압류가 존재하므로 조세채권의 실제 금액과 우선순위를 확인하고 배당 결과에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실거래 시세 대조. 원흥베네하임5차 및 주변 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인하세요. 감정가 70%라는 수치만으로 가격 매력을 평가하지 마세요.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 가능성, 체납 관리비의 공용부분, 복층구조의 내부 상태 및 임대수익성을 점검해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 매각공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%보다 중요한 것은 신탁과 점유의 확정”

원흥베네하임5차 1906호는 감정가 275,000,000원에서 최저가 192,500,000원으로 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 말소기준 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 선행 신탁등기가 존재하고 임대관계가 미상이라는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다. 신탁원부의 조항과 강제경매의 법률관계, 실제 점유자의 권리가 확인되기 전에는 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다.

더욱이 시세 비교 근거가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 30% 할인이라는 사실만으로 저렴한 매물이라고 평가할 수도 없습니다. 현재로서는 권리 확인 우선, 가격 판단 보류가 적절한 결론입니다. 신탁·임차관계를 명확하게 정리하고 실제 거래가격을 검증한 뒤에야 입찰 여부와 적정 응찰가격을 결정할 수 있습니다.