의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 19층 1906호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔·복층구조)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며, 2024.11.05 소유권보존 신탁재산처분에 의한 신탁이 등기돼 있습니다. 이후 2026.02.05 채권자 백선경의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 날짜가 제공된 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 주식회사 한화저축은행·주식회사 대신저축은행의 가압류, 고양시 압류, 이형렬의 가압류가 순서대로 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 후순위 채권 규모가 크다고 해서 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 19층 1906호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔(복층구조)) |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 신탁은 확인
말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 그 이후 설정된 가압류 3건과 고양시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 2024.11.05 신탁등기는 말소기준보다 앞섭니다. 등기기록 자체에 이 부동산에 관한 임대차 등의 법률행위를 확인할 때에는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자· 신탁재산 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자 등이 확인되지 않은 특정 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 현장 점유관계와 관련 서류를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
② 가격·회차 — 실거래 판단 대신 유찰 시나리오 확인
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 275,000,000원입니다. 동일 평형 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 감정가 자체보다 실제 시장가격 확인과 유찰 회차별 가격 변화를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 9,025,042,055원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 9,079,272,055원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 9,122,656,055원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들에게 돌아가는 배당액은 줄고 총 미배당은 늘지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 거액의 미배당 채권은 낙찰자의 추가 취득비용과 동일한 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 270,350,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,295,392,055원 중 예상 배당액은 270,350,000원이며, 총 미배당액은 9,025,042,055원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 복층구조입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상24층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-14504호에서 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 재확인. 강제경매개시결정 이후의 가압류·압류는 소멸로 정리돼 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기사항을 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 감정가와 최저가는 275,000,000원으로 동일합니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 220,000,000원, 2회 유찰 시 176,000,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 자금 계획을 구분해 검토하세요.
- 원본 대조. 2026.09.08 발급 등기사항전부증명서와 신탁원부, 매각 관련 원본서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인 필요”는 동시에 성립한다
이 사건의 후순위 권리관계만 보면 구조는 명확합니다. 2026.02.05 강제경매개시결정을 기준으로 이후 가압류·압류는 모두 소멸하고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 앞에 2024.11.05 신탁등기가 존재하며 등기기록 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있고, 임대관계 역시 미상입니다.
따라서 이 물건은 단순히 “채권이 많이 붙었으니 위험하다”거나 반대로 “인수 0원이니 확인할 것이 없다”고 볼 사건이 아닙니다. 후순위 채권은 소멸하지만, 신탁원부와 실제 점유관계는 반드시 별도 검증해야 하는 오피스텔입니다. 가격은 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 현재 단계에서는 싸다·비싸다를 단정하지 않고, 권리 확인과 시장가격 확인을 분리해 접근하는 것이 맞습니다.
