의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차의 23층 2304호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 24층 건물에 위치한 복층구조 업무시설(오피스텔)입니다. 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 192,500,000원으로 내려왔습니다. 통상 이런 물건에서 먼저 살필 것은 얼마나 할인됐는지가 아니라, 낙찰자가 실제로 어떤 법적 지위와 점유 상태를 넘겨받는가입니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 등기상 소유자는 개인이 아닌 케이비부동산신탁주식회사이며, 2024.11.05. 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌습니다. 이후 2026.02.05. 채권자 백선경의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준 이후 가압류·압류의 소멸 여부와 별개로, 선행 신탁의 내용과 신탁재산에 대한 강제집행의 법률관계를 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층 2304호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(복층구조 오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 24층 중 23층 |
| 등기상 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 신탁원부 | 제2024-14630호 |
| 감정가 | 275,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.05. 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.08. 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 소멸 예정 채권과 선행 신탁은 구분해야 한다
말소기준으로 표시된 권리는 2026.02.05. 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 등기된 한화저축은행·대신저축은행의 가압류, 고양시의 압류, 이형렬 외 관련 채권자들의 가압류는 경매 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다. 따라서 이들 가압류의 청구금액을 낙찰자가 그대로 갚아야 한다는 의미는 아닙니다.
| 등기권리 | 권리자 | 청구금액 | 매각 후 판단 |
|---|---|---|---|
| 갑구 1번 · 신탁 | 케이비부동산신탁주식회사 | — | 원부 확인 |
| 갑구 2번 · 강제경매 | 백선경 | 555,235,950원 | 말소기준 |
| 갑구 3번 · 가압류 | 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 소멸 예정 |
| 갑구 4번 · 가압류 | 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 소멸 예정 |
| 갑구 5번 · 압류 | 고양시 | 미상 | 소멸 예정 |
| 갑구 6번 · 가압류 | 이형렬 외 관련 채권자 | 2,856,146,805원 | 소멸 예정 |
가압류 청구금액은 각각 등기에 표시된 채권금액이며, 본 호실에 설정된 담보권의 채권최고액이나 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다. 실제 배당순위와 배당금액은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차·점유 관계 — 신고 임차인 0명, 실제 점유는 미확인
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 이를 곧바로 공실 또는 소유자 직접 점유로 해석할 수 없습니다. 특히 신탁부동산에서는 임대차계약 체결 권한과 신탁원부상 승인 조건이 중요할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인 사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 0명 | 매각물건명세서·현황조사 재확인 |
| 실제 점유자 | 미상 | 현장 방문 및 점유자 확인 |
| 대항력 | 판정 보류 | 전입·점유·계약 경위 확인 |
| 우선변제권 | 판정 보류 | 확정일자·보증금·배당요구 확인 |
| 임차권 승계 | 미확인 | 매각조건 및 선순위 임대차 존재 여부 |
③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세의 70%는 아니다
현재 최저매각가는 192,500,000원으로 감정가 275,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 절차상 가격 변동을 뜻할 뿐, 시장에서 형성된 거래가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
또한 본건은 일반적인 공동주택이 아니라 업무시설로 분류된 복층 오피스텔입니다. 가격 검토에는 동일 건물 또는 인근의 유사한 업무시설 거래, 복층 구성, 층수, 임대수익과 매도 시 수요를 함께 고려해야 합니다. 아파트 거래가격을 그대로 적용하는 방식은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 192,500,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 134,750,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 94,325,000원 | 34.3% | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 확정 매각일정은 아닙니다. 인수 추정액은 현재 배당 시뮬레이션 기준으로, 확인되지 않은 임대차 및 기타 부담은 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,495,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 백선경 | 555,235,950원 | 189,005,000원 |
| 2. 가압류 · 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 외 관련 채권자 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 9,295,392,055원 | 189,005,000원 |
현재 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,495,000원을 제외한 189,005,000원이 신청채권자 백선경에게 배당되고, 나머지 가압류 채권자에게 배당되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금 역시 없습니다.
전체 채권총액은 9,295,392,055원이고, 예상 미배당은 9,106,387,055원에 달합니다. 그러나 이 미배당액은 채권자들이 회수하지 못한 것으로 계산되는 금액이지, 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 192,500,000원 | 189,005,000원 | 9,106,387,055원 |
| 2회 유찰 시 | 134,750,000원 | 132,063,500원 | 9,163,328,555원 |
| 3회 유찰 시 | 94,325,000원 | 92,227,150원 | 9,203,164,905원 |
각 시나리오에서 신청채권자 백선경의 청구금액 555,235,950원은 전액 충족되지 않습니다. 채권자 측 미배당이 지속되는 만큼 경매 배당만으로 모든 채무가 해결되는 구조는 아닙니다. 다만 채권자의 미회수금과 매수인의 인수채무는 구분해야 하며, 제시된 시나리오에서는 매수인 예상 인수금액이 모두 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다. 감정평가상 업무시설인 복층 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 원흥공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 사항은 지정 대상과 실제 이용목적을 구분하여 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 마감상태는 미상으로 평가되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 복층 오피스텔은 일반 아파트와 매수층 및 이용 수요가 다를 수 있습니다. 현재 가격의 적정성과 향후 재매각 용이성은 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대수요 및 실제 내부 상태를 검토한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본. 제2024-14630호를 확보해 신탁 목적, 위탁자·수익자, 관리·처분 권한, 임대차 승인 조건 및 매각과 관련된 법률관계를 확인해야 합니다.
- 강제경매의 법률관계. 신탁재산에 대한 집행이 어떤 채권과 권원에 기초하는지, 절차상 다툼이 있는지, 매각허가 및 소유권 취득에 장애가 없는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 매수인이 인수하는 권리, 별도 매각조건 및 점유 관련 기재를 최종 원본으로 대조해야 합니다.
- 현황조사·임대차. 신고 임차인은 없지만 임대관계와 실제 점유는 미상입니다. 점유자, 전입, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가압류·조세채권. 후순위 등기 소멸 여부뿐 아니라 고양시 압류에 따른 조세채권의 실제 배당순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 별도 부담을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물 또는 인근의 유사한 복층 오피스텔 최근 거래가격을 확인해 192,500,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 현장 확인. 23층 2304호의 내부 상태, 복층 이용 구조, 누수·설비상태, 실제 점유 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰자금. 매각대금 외 취득 관련 세금과 등기비용, 명도·수리·관리비 관련 비용을 별도 검토해야 합니다.
- 최신 등기. 2026.09.08. 이후 추가된 권리나 경매절차 변경 사항이 없는지 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “신탁과 점유 확인”이 우선이다
원흥베네하임5차 2304호는 한 차례 유찰되어 192,500,000원에 입찰할 수 있는 회차에 있습니다. 현재 예상배당표에서는 매수인 인수금액이 0원이고, 말소기준 이후의 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 권리상 안전하다는 결론을 내리기는 어렵습니다.
등기상 소유자가 신탁회사이고, 경매개시결정보다 앞선 신탁등기가 있습니다. 신탁원부의 내용과 강제경매절차의 적법성, 실제 임대차·점유 관계가 충분히 검증되지 않았습니다. 또한 최근 실거래가격을 근거로 한 시세 검증이 이루어지지 않았으므로 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
결론은 조건부 검토, 입찰 판단은 보류입니다. 신탁과 점유 문제의 해소 여부를 먼저 확인하고, 그다음 실질취득비용을 유사 오피스텔의 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라 낙찰 후 취득할 법적 지위와 시장에서 회수 가능한 가치입니다.
