의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 23층 2304호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔·복층구조)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 2024.11.05 소유권보존과 함께 신탁재산처분에 의한 신탁이 등기됐습니다. 이후 2026.02.05 백선경의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 선언되어 있고, 그 뒤의 한화저축은행·대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 외 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 기준권리 “뒤”보다 기준권리 “앞”입니다. 신탁등기가 먼저 존재하고, 2025.04.24 부기된 신탁주의사항에는 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 전 신탁원부 확인은 생략할 수 없는 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층 2304호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔·복층구조) · 지하4층 지상24층 건물 중 23층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 소멸, 기준 이전 신탁은 확인
확인된 임차인 없음. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 임차인이 있다고 단정할 수 있는 자료는 없지만, 반대로 현장 점유와 임대차관계를 확인하지 않고 “완전 공실·무임대”로 전제하는 것도 적절하지 않습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 275,000,000원, 회차별 부담 구조
현재 감정가와 최저매각가는 모두 275,000,000원으로 신건입니다. 배당 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 220,000,000원, 2회 유찰 시 176,000,000원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 9,025,042,055원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 9,079,272,055원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 9,122,656,055원 |
신청채권자 백선경의 청구액은 555,235,950원으로, 현재 회차에서도 집행비용을 제외한 270,350,000원만 배당되어 전액 만족되지 않습니다. 이후 후순위 가압류 채권자들에게는 현재 회차 기준 배당이 없습니다. 다만 이런 미배당은 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아니라, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 270,350,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 9,295,392,055원 중 현재 회차 채권자 배당액은 270,350,000원, 미배당은 9,025,042,055원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설인 오피스텔 복층구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상24층 건물의 23층입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항과 임대차 권한을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 275,000,000원은 신건 가격입니다. 최근 거래 사례를 직접 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하는 것이 안전합니다.
- 후순위 권리. 한화저축은행·대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 외 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 배당구조. 현재 회차에서도 신청채권자는 전액 배당되지 않고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 미충족과 매수인 인수는 별개임을 구분해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 신탁원부
이 사건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가는 275,000,000원이고, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2026.02.05 강제경매개시결정 이후 가압류·압류도 소멸 구조입니다. 그러나 2024.11.05 신탁이 먼저 존재하고, 등기기록이 직접 신탁원부 확인을 요구합니다. 여기에 임대관계도 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 결론은 배당상 인수 0원, 권리확인은 아직 신탁원부가 남아 있다입니다. 신건 275,000,000원에 응찰하기 전에는 신탁원부·점유·최근 거래가격을 함께 확인하는 순서가 맞습니다.
