의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 23층 2308호의 업무시설 오피스텔이며, 감정평가상 복층구조로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 근저당권은 0건입니다. 권리 흐름의 기준점은 2026.02.05 백선경의 강제경매개시결정입니다.
그 이후 주식회사 한화저축은행·주식회사 대신저축은행·고양시·이형렬 관련 가압류·압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 2024.11.05의 신탁은 말소기준보다 앞서 있고, 등기기록에는 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부를 통한 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 확인이 필요하다는 주의사항이 2025.04.24 부기되어 있습니다. 이 부분이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층2308호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔·복층구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 지상24층 · 제23층 |
| 등기상 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 신탁은 확인 대상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 주된 쟁점은 임차인 보증금 인수가 아니라 말소기준보다 앞선 신탁 관계입니다. 배당모델은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있으므로 신탁관계 검토를 별도로 끝내야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 매각대금이 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 9,025,042,055원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 9,079,272,055원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 9,122,656,055원 | 0원 |
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 275,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 220,000,000원, 2회 유찰 시 176,000,000원으로 내려가지만, 세 시나리오 모두 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 알려진 채권의 미배당 총액은 9,025,042,055원에서 9,079,272,055원, 9,122,656,055원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 270,350,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 4,650,000원을 제외한 270,350,000원이 신청채권자 백선경에게 배당되는 구조이며, 알려진 채권 총액 9,295,392,055원 중 총 미배당은 9,025,042,055원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급 학교·공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 복층구조입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터 내외, 남동측 약 25미터 내외, 서측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 우선 확인. 신탁원부 제2024-14634호에서 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 등기사항과 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2026.02.05 강제경매개시결정이 기준이며, 이후 가압류·압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·임대차 상태는 입찰 전 원본 조사서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 독립 판단. 현재 최저가 275,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 현재 가격이 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 총 미배당 9,025,042,055원이 발생하지만 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수책임은 분리해 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 등 입찰 당일 기준 원본 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸보다 선행 신탁 확인이 먼저”
이 사건은 겉으로 보면 단순합니다. 근저당은 0건이고, 2026.02.05 강제경매개시결정을 기준으로 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 소유권에는 그보다 앞선 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁이 존재하고 신탁원부 확인을 요구하는 주의사항까지 등기되어 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “후순위 권리는 정리되지만, 신탁 확인 전까지는 권리분석 완료가 아니다”입니다. 가격 역시 현재 275,000,000원이 감정가 100%인 신건이므로 최저가만으로 저렴하다고 평가하지 않습니다. 배당모델상 인수 0원은 장점, 신탁원부 확인은 필수, 가격 판단은 별도. 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
