의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 23층 2308호 오피스텔이 강제경매에 나왔습니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 24층 건물이며, 대상 호실은 23층에 위치합니다. 감정평가서에 따르면 해당 건물의 평가 대상 호실들은 업무시설인 복층구조 오피스텔로 이용 중입니다.

등기부의 첫 번째 핵심은 소유자가 개인이 아니라 케이비부동산신탁주식회사라는 점입니다. 신탁재산으로 등기되어 있고 신탁주의사항까지 부기되어 있으므로, 등기부에 나타나는 권리뿐 아니라 신탁원부의 임대차 승인·관리·처분 조건을 반드시 확인해야 합니다. 두 번째 핵심은 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 이후 여러 가압류와 고양시 압류가 등기되어 있다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신탁등기와 말소기준권리

이 사건의 말소기준권리는 2026.02.05 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후 접수된 한화저축은행·대신저축은행의 가압류, 고양시 압류, 이형렬 외 채권자들의 가압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 이 물건은 근저당권이 말소기준인 일반적인 담보권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 등기된 근저당권은 없으며, 소유권은 앞선 2024.11.05에 케이비부동산신탁주식회사 명의로 보존·신탁 등기되었습니다. 신탁등기는 말소기준권리보다 앞서 있으므로, 등기된 신탁이라는 사실만으로 매수인 인수권리라고 단정해서도 안 되고, 반대로 신탁원부를 확인하지 않고 모든 문제가 해소된다고 단정해서도 안 됩니다.

② 점유·임차인 — 신고는 없지만 임대관계는 미상

현재 확인되는 신고 임차인은 0명입니다. 하지만 감정평가서의 임대관계 조사 결과는 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 실제 임차인이 전혀 없거나, 공실이거나, 명도 부담이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 현재 파악된 권리와 배당 조건에 따른 계산 결과이며, 미확인 점유자나 임대차로 인한 위험까지 법적으로 모두 제거되었다는 뜻은 아닙니다. 실제 점유 및 임대차의 확인 결과에 따라 재검토가 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 275,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 192,500,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이지만, 실제 매매시장에서 해당 오피스텔이 얼마에 거래되는지는 별도로 확인해야 합니다.

현재 최저가에서 배당 시뮬레이션상의 인수액 0원을 반영하면 실질취득액은 192,500,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 취득 관련 세금, 명도 비용, 관리비 등 별도 비용과 향후 확인될 권리 문제를 제외한 금액입니다.

오피스텔은 실제 이용 목적, 임대수익, 공실 여부, 층별 선호도 및 매매 수요에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 고층의 복층구조 업무시설이므로, 일반 아파트 실거래가를 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 금액이 신청채권자에게 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 다른 채권자들의 청구금액은 크지만, 시뮬레이션상 신청채권자 이후 배당되는 금액은 없습니다.

현재 회차의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 고양시 압류 관련 조세채권의 실제 금액 및 법정 우선순위, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액은 증가

제시된 모든 회차에서 신청채권자의 청구액 555,235,950원은 전액 충족되지 않습니다. 다른 채권자에 대한 배당도 발생하지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 이것은 배당 시뮬레이션에 따른 결과이고, 실제 배당은 조세채권과 법정 우선순위 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도래울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 24층 건물입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기 및 난방설비를 갖추고 있으며 감정평가상 업무시설인 복층구조 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 별도로 기재된 토지거래허가 관련 사항은 실제 매수인의 해당 여부와 대상 용도를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 매수 수요, 임대수익 구조 및 금융 조건이 다를 수 있습니다. 동일 건물 내 유사 호실의 최근 거래가격과 임대 수요를 확인한 뒤 환금성을 판단하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 제2024-14634호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 승인 조건 및 매각에 따른 권리 처리 사항을 확인해야 합니다.
• 경매 원본 대조. 강제경매개시결정의 효력, 등기된 신탁재산에 대한 집행 관계, 매각물건명세서의 인수 조건을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 신고 임차인 0명과 실제 점유자 부재는 다릅니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자, 점유 원인, 임대차계약과 보증금의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 신탁 임대차 검증. 임차인이 확인되면 대항력·우선변제권뿐 아니라 신탁회사의 계약 승인 여부와 매각 후 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
• 시세 비교. 원흥베네하임5차 및 인근 유사 복층 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물가격, 임대료 및 공실 상태를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 미납금 확인. 고양시 압류 관련 조세채권과 체납 관리비의 존재 및 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 검토. 제시된 2회·3회 유찰 시나리오의 가격은 각각 134,750,000원과 94,325,000원입니다. 다만 실제 기일과 최저가의 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 최종 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 신탁·임대관계 확인이 먼저”

원흥베네하임5차 2308호는 한 차례 유찰되어 감정가 275,000,000원 대비 최저가 192,500,000원으로 내려왔습니다. 현재 권리 및 배당 시뮬레이션만 보면 인수액 0원이고, 말소기준권리 이후 가압류·압류도 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 판단을 어렵게 하는 것은 높은 채권액 자체가 아닙니다. 신탁회사 명의의 소유권, 신탁원부 확인 필요성, 실제 임대관계 미상이 핵심입니다. 여기에 실제 오피스텔 매매시세까지 검증되지 않아 현 최저가가 합리적인 가격인지 확정하기 어렵습니다.

결론은 권리·점유 확인 전 보류, 가격 판단도 보류입니다. 신탁원부와 경매 원본에서 매수인에게 영향을 주는 문제가 없음을 확인하고, 실제 점유 및 임대차를 검증한 뒤, 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 실질취득액을 비교해야 합니다. 현 단계에서 감정가의 70%라는 이유만으로 적극적인 낙찰을 권할 근거는 충분하지 않습니다.