의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 23층 2326호, 감정평가상 업무시설(오피스텔·복층구조)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 2024.11.05 신탁재산처분에 의한 신탁으로 소유권보존이 돼 있습니다. 이후 2026.02.05 백선경의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐고, 그 뒤 한화저축은행·대신저축은행·고양시·이형렬 관련 가압류·압류가 이어졌습니다.
현재 배당표에서는 집행비용 4,496,000원을 제외한 259,504,000원이 신청채권자 백선경에게 배당되고, 후순위 채권자들과 소유자에게는 배당이 없습니다. 신청채권액 555,235,950원도 전액 충족되지 않습니다. 그럼에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 등기 자체가 신탁재산이고 신탁주의사항까지 명시돼 있으므로, 단순히 “인수 0원”만 보고 권리검토를 끝내서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층2326호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔(복층구조)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 지상24층 · 제23층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
말소기준은 2026.02.05 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 그 이후 등기된 한화저축은행 가압류, 대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 2024.11.05 신탁은 말소기준보다 앞서 존재하는 소유권 구조입니다.
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 점유·임대차 상태를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 264,000,000원과 최저매각가 264,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 신건으로 감정가와 최저가가 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 259,504,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,295,392,055원 중 채권자 배당은 259,504,000원이며 부족액은 9,035,888,055원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근. 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설인 오피스텔 복층구조로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-14652호의 신탁 목적, 수익자, 관리 및 처분 조항을 등기와 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 목록은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 264,000,000원이 시장가격보다 유리한지 판단할 수 없습니다. 별도의 시세 확인이 필요합니다.
- 후순위 권리. 2026.02.05 말소기준 이후 한화저축은행·대신저축은행·고양시·이형렬 관련 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차 채권 부족액은 9,035,888,055원이나 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 배당 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 강제경매개시결정 이후의 가압류·압류도 소멸하고, 유찰 시나리오에서도 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 소유권이 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁재산이고, 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있다는 점은 분명한 별도 리스크입니다.
또한 실거래 시세가 없어 감정가 264,000,000원의 가격 적정성을 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 배당상 인수는 0원, 후순위 권리는 소멸 예정이지만 신탁원부와 점유관계를 확인하기 전에는 단순 안전형으로 보기 어렵고, 가격 메리트도 확인되지 않았다로 정리됩니다.
