의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 23층 2326호입니다. 감정평가상 업무시설인 복층구조 오피스텔로, 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 24층 건물의 23층에 위치합니다. 매각가격만 살펴보면 감정가 264,000,000원에서 184,800,000원으로 낮아진 상태입니다.

그러나 이 사건에서 감정가 할인율보다 먼저 살펴봐야 할 부분은 신탁등기와 경매채권의 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 2024년 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌습니다. 이후 백선경의 강제경매개시결정을 시작으로 여러 금융기관과 채권자의 가압류, 고양시의 압류가 순차적으로 등기되었습니다. 권리관계가 단순한 개인 소유 오피스텔과는 다른 형태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정

등기상 말소기준권리는 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후에 등록된 한화저축은행·대신저축은행·이형렬 등 채권자들의 가압류와 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 별도의 근저당권 설정은 확인되지 않습니다.

② 임차관계 — 확인된 임차인 없음, 점유는 별도 검증

현재 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상”이라고 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유자가 없다는 확정적 조사 결과와는 다릅니다. 오피스텔의 특성상 주거용·업무용 사용 여부, 실제 점유자, 전입신고 또는 사업자등록, 임대차계약 체결 경위에 따라 검토해야 할 권리가 달라질 수 있습니다.

현재의 매수인 인수 추정액 0원은 확인된 권리와 배당계산을 기초로 한 금액입니다. 향후 대항력 있는 임차인 등이 확인될 경우에는 해당 권리의 성립 시점, 배당관계 및 낙찰자 승계 여부를 다시 분석해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 할인은 미확인

이 물건의 감정가는 264,000,000원이고, 현재 최저매각가격은 184,800,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔으므로 감정가 기준 가격 하락 폭은 큽니다. 다만 이를 곧바로 시세보다 저렴한 매물이라고 해석해서는 안 됩니다.

오피스텔은 같은 건물이라도 층수, 전용면적, 복층 내부구조, 실사용 상태와 임대수익에 따라 거래가격과 환금성이 달라집니다. 특히 본건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가 184,800,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)

위 표는 제시된 예상배당 계산에 따른 시뮬레이션입니다. 집행비용을 제외한 금액이 신청채권자 백선경에게 배당되는 것으로 계산되어 있으나, 실제 배당은 배당요구·채권확정·조세채권의 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 고양시 압류 관련 세액과 당해세, 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

현재 매각가격을 기준으로 집행비용 3,387,200원을 공제하면 181,412,800원이 남습니다. 제시된 계산에서는 이 금액이 백선경에게 배당되고, 다른 가압류채권자들에게는 배당되지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

⑤ 회차별 매각가격과 미배당 시나리오

현재 회차에서 신청채권자 백선경의 청구액 555,235,950원은 전액 배당되지 않습니다. 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자가 전액 배당받지 못하며, 채권자들의 미배당 총액은 계속 증가합니다.

매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 확인된 등기권리와 현재 배당 가정에 따른 결과입니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도, 신탁 및 임대차 관련 미확인 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도래울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 24층 건물의 23층 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설로 사용 중이며 복층구조입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용·규제. 일반상업지역, 원흥보금자리 지구단위계획구역, 원흥공공주택지구 및 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주변 업무·주거 수요와 임대수익, 관리비 및 실거래 수준의 영향을 받습니다. 특히 고층 복층형의 실제 매수층과 거래 빈도를 확인해야 합니다. 현재 가격이 감정가보다 낮다는 사실만으로 환금성이 우수하다고 평가할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-14652호를 발급받아 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한· 임대차계약 체결 권한을 확인하세요. 신탁등기 이후의 계약과 실제 점유관계가 어떻게 형성되었는지도 살펴야 합니다.
• 현장 점유·임차관계 조사. 실제 점유자 존재 여부, 사용 목적, 전입신고 및 사업자등록, 임대차계약 체결일, 보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 관련 위험이 없다고 단정하지 마세요.
• 배당순위·조세 검증. 고양시 압류가 있으므로 조세채권의 종류와 법정기일, 우선 배당 여부를 확인하세요. 제시된 예상배당은 실제 법원의 배당표와 달라질 수 있습니다.
• 매각물건명세서 대조. 매수인에게 인수되는 권리, 특별매각조건, 유치권 주장 및 점유관계를 최신 원본으로 다시 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래와 최신 거래가격을 확인하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 복층 내부 상태 확인. 실제 이용상태, 내부구조, 설비 및 관리상태를 점검하세요. 복층구조의 사용 편의성도 향후 매도와 임대에 영향을 줄 수 있습니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납과 점유자 인도 문제, 낙찰 이후 사용·수익 개시까지의 비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리”

이 물건은 감정가 264,000,000원에서 최저가 184,800,000원까지 내려온 1회 유찰 복층 오피스텔입니다. 말소기준 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 확인된 후순위 등기권리 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 형태는 아닙니다.

다만 신탁등기가 존재하고 임대관계가 미상이라는 점은 결정적으로 중요합니다. 또한 9,295,392,055원에 달하는 채권액과 9,113,979,255원의 예상 미배당액은 복잡한 채권관계를 보여주지만, 이 미배당액 자체가 낙찰자의 인수채무는 아닙니다. 채권자의 손실과 매수인의 부담은 명확히 구분해야 합니다.

가격 측면에서도 실제 시세가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로는 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건은 서둘러 응찰할 물건이라기보다 신탁원부·점유관계·실거래가격을 먼저 검증한 후 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.