의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 21층 2129호, 감정평가상 업무시설(오피스텔·복층구조)입니다. 등기상 현재 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 2024.11.05. 소유권보존과 함께 신탁재산으로 등기됐습니다. 근저당권은 없으며, 이 사건의 말소기준은 2026.02.05. 백선경의 강제경매개시결정입니다. 이후 한화저축은행·대신저축은행의 가압류, 고양시 압류, 이형렬의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하느냐”만 보는 전형적 근저당 경매와는 결이 다릅니다. 등기기록 자체가 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자· 신탁재산 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시합니다. 따라서 현재 계산상 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 신탁원부 제2024-14591호 확인이 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층 2129호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔·복층구조) |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 신탁은 별도 확인
말소기준은 2026.02.05. 강제경매개시결정입니다. 그 이후의 한화저축은행 가압류 2,778,110,400원, 대신저축은행 가압류 3,105,898,900원, 고양시 압류, 이형렬 가압류 2,856,146,805원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 — 신고 내역 없음, 임대관계는 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 대상으로 계산된 임차인도 없고, 배당 시뮬레이션상 임차보증금 인수액 역시 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 신고 내역 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 즉 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·사용관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 특히 신탁재산인 만큼 현장 점유자와 사용 근거를 신탁원부 내용과 함께 대조하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 259,504,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 9,295,392,055원 중 현재 회차 예상 배당은 259,504,000원이고, 미배당은 9,035,888,055원입니다. 신청채권자 백선경도 청구액 555,235,950원 중 259,504,000원만 배당돼 전액 만족되지 않습니다. 배당 부족분은 크지만 현재 계산상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 복층구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2024-14591호 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 등기와 함께 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 근거를 현장에서 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 264,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 211,200,000원, 2회 유찰 시 168,960,000원입니다. 각 회차의 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 9,035,888,055원이 발생하지만 배당 부족액 자체를 매수인이 인수하는 것으로 계산되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 신탁원부
숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 264,000,000원, 신건이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 가압류·압류도 모두 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 후순위 채권이 아니라 2024.11.05.부터 이어진 신탁 구조입니다. 등기 자체가 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하라고 명시하고 있고, 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수액은 0원이나, 신탁원부·점유 확인 전에는 안전형으로 단정하지 않는다.”입니다. 가격 역시 실거래 비교 근거 없이 신건 264,000,000원에 가격 가점을 줄 단계는 아닙니다.
