의정부지방법원 2026타경60305. 경기도 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 21층 2129호에 관한 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설인 복층구조 오피스텔이며, 감정가 264,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 184,800,000원으로 내려왔습니다. 채권자 백선경의 청구금액은 555,235,950원으로, 현재 최저가보다 큽니다.
등기상 특이한 점은 금융기관의 근저당권이 아니라 강제경매개시결정 자체가 말소기준권리라는 것입니다. 이후 한화저축은행·대신저축은행 등의 가압류와 고양시 압류가 이어졌으며, 경매절차에서 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 소유권은 이미 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기되어 있어, 신탁원부를 통한 권리관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층 2129호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 · 복층구조 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 24층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (신탁등기) |
| 감정가 | 264,000,000원 |
| 최저매각가 | 184,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2026.02.05 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 등기상 근저당 | 없음 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
말소기준권리는 2026.02.05 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 한화저축은행 가압류, 대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 등 채권자들의 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 정리됩니다. 등기상 근저당권은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인, 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가 184,800,000원은 감정가 264,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 가격이 내려온 것은 분명하지만, 이 지역의 동일 건물·유사 면적 오피스텔 실거래 시세와 최근 가격 추세는 확인되지 않았습니다.
특히 업무시설인 오피스텔은 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 전용면적과 건물 상태에 따라 시장가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 1회 유찰되었다는 사실만으로 저평가 물건이라고 해석하기 어렵습니다. 낙찰가의 적정성은 최근 유사 오피스텔 거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 입찰 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 184,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 129,359,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 90,551,999원 | 0원 |
각 시나리오의 인수 0원은 확인된 등기권리와 배당 가정에 따른 추정치입니다. 미확인 임대차, 신탁관계, 조세·관리비 등 별도 부담 가능성까지 0원으로 확정한 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,387,200원 |
| 1. 강제경매신청 · 백선경 | 555,235,950원 | 181,412,800원 |
| 2. 가압류 · 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 등 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 채권자 청구금액 합계 | 9,295,392,055원 | 181,412,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각되는 경우, 추정 집행비용 3,387,200원을 제외한 181,412,800원이 채권자 배당재원입니다. 단순 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 백선경에게 해당 금액이 배정되고 다른 채권자들에게는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 총 채권 청구금액은 9,295,392,055원으로, 미배당 추정액은 9,113,979,255원입니다.
위 표는 제공된 배당 가정을 정리한 것으로 실제 법정 배당순위, 채권자별 안분배당 및 배당요구 적법성 등을 확정한 표가 아닙니다. 고양시 압류 관련 조세 채권액, 당해세, 우선변제권 있는 임차인 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 오피스텔로 위생·급배수, 소화전, 승강기 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다. 감정평가상 복층구조 업무시설로 이용 중입니다.
- 접근도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로와 접하는 대지입니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 원흥보금자리 지구단위계획구역, 원흥공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 규제의 구체적 적용 여부는 용도별 확인이 필요합니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설인 오피스텔로서 임대수요와 매매수요, 관리비 및 수익률을 함께 검토해야 합니다. 유사 호실 실거래 시세가 확인되지 않아 매각가격의 시장 적정성은 판단을 유보합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 제2024-14591호를 열람하여 신탁 목적, 수익자, 수탁자의 관리·처분권한, 임대차 관련 조항과 경매에 영향을 줄 사항을 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 현재 점유자, 전입·사업자등록 여부, 임대차계약 존재, 보증금과 대항력 가능성을 확인해야 합니다. 임대관계 미상을 공실로 판단해서는 안 됩니다.
- 말소 및 인수 범위. 2026.02.05 경매개시결정을 기준으로 후순위 가압류·압류의 말소 여부를 확인하고, 신탁 관련 권리와 임대차의 별도 인수 가능성을 점검하세요.
- 조세채권 확인. 고양시 압류가 등기되어 있으므로 관련 조세의 종류, 법정기일, 우선순위 및 실제 배당 영향을 확인하세요.
- 실거래 검증. 원흥베네하임5차 동일 또는 유사 면적, 유사 층수의 최근 매매거래와 임대료를 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 점유자 인도·명도비용을 확인하고 총취득비용에 반영하세요.
- 경매기록 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다”
원흥베네하임5차 2129호의 현재 최저가 184,800,000원은 감정가 대비 70% 수준입니다. 등기상 근저당권이 없고 경매개시결정 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 채권 미배당액이 매우 크더라도 그 자체가 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다.
하지만 이 물건에서 더 중요한 것은 가격 할인율보다 신탁부동산이라는 법률관계와 확인되지 않은 임대차입니다. 신탁원부와 점유관계를 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하기 어렵고, 최근 실거래 시세 없이 현재 최저가가 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.
결론은 권리 추가 확인, 가격 판단 보류입니다. 신탁·점유·조세 문제를 검증하고 유사 오피스텔의 실거래가와 수익성을 확인한 후에야 실제 입찰 가능 여부와 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 1회 유찰로 가격이 내려왔다는 사실보다, 무엇을 인수하고 얼마의 가치가 있는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
