의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 23층 2329호 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔·복층구조)이고, 건물은 지하4층·지상24층 중 제23층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다. 근저당은 없지만, 이 사건의 권리분석은 단순히 “근저당이 없다”는 사실만으로 끝나지 않습니다.
갑구 1번에는 2024.11.05. 신탁이 등기돼 있고, 등기기록에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항까지 기재돼 있습니다. 반면 경매개시결정은 2026.02.05.이고, 이후의 한화저축은행·대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 등 가압류는 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층 2329호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔·복층구조) · 지하4층 지상24층 중 23층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 신탁은 확인 필수
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 임차인을 단정할 근거는 없지만, 현장 점유관계와 전입·사업자등록 여부 등은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 264,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 접근은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 9,035,888,055원 |
| 1회 유찰 시 | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 9,087,948,855원 |
| 2회 유찰 시 | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 9,129,597,495원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 내려가지만, 신청채권자부터 이미 전액 배당되지 못합니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 555,235,950원 중 예상배당은 259,504,000원이며, 후순위 가압류 채권은 배당 여력이 없습니다. 이는 채권 미회수 문제이지 매수인이 그 미배당채권을 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 259,504,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이형렬 등 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 9,295,392,055원, 총 예상배당은 259,504,000원, 미배당은 9,035,888,055원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 복층구조입니다.
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층 지상24층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2024.11.05. 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 권한을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·사업자등록 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 264,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 주변 동일·유사 오피스텔 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 후순위 소멸 확인. 경매개시결정 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하도록 분석돼 있으나 매각물건명세서와 최신 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 거액의 미배당이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸보다 신탁 확인이 먼저”
이 사건은 표면만 보면 매수인 인수액 0원이고, 2026.02.05. 이후의 가압류·압류도 모두 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2024.11.05. 신탁등기가 있고 현재 소유자도 케이비부동산신탁주식회사입니다. 등기 스스로도 신탁원부 확인 필요성을 경고하고 있습니다. 따라서 결론은 “후순위 권리는 정리되지만, 신탁원부 확인 전에는 권리 안전 확정 금지”입니다. 가격 역시 최근 실거래 자료가 없어 신건 264,000,000원의 매력도를 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 신탁관계 원문 확인과 별도의 시세 검증입니다.
