의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 23층 2329호, 감정평가상 업무시설인 복층구조 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며, 2024.11.05 신탁재산처분에 의한 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 채권자 백선경의 강제경매개시결정이 2026.02.05 등기되었고, 한화저축은행·대신저축은행 등의 가압류와 고양시의 압류가 뒤따랐습니다.
눈길을 끄는 것은 감정가의 70%까지 내려온 가격입니다. 하지만 경매에서 할인율과 투자 수익성은 별개입니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아닌 오피스텔이고, 신탁원부 확인이 필요하며, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 등기에 나타난 후순위 채권이 소멸한다는 사실과 실제 점유·명도 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층 2329호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔, 복층구조) |
| 건물 위치 | 지하 4층~지상 24층 건물 중 23층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 신탁등기 | 2024.11.05 · 신탁원부 제2024-14655호 |
| 감정가 | 264,000,000원 |
| 현재 최저가 | 184,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.05 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 근저당권 | 등기상 확인된 근저당권 없음 |
| 임차인 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 신탁은 따로 확인
말소기준권리는 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 이보다 나중에 등기된 한화저축은행·대신저축은행·이형렬 등 관련 가압류와 고양시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권은 확인되지 않으며, 신청채권자 백선경의 청구액은 555,235,950원입니다.
② 가격 비교 — 70% 낙찰가가 반드시 싼 것은 아니다
감정가는 264,000,000원이며, 1회 유찰 후 현재 최저가는 184,800,000원입니다. 감정가 대비로는 분명 70% 수준이지만, 이것은 감정평가액 대비 할인율입니다. 인근 오피스텔의 실제 거래가격과 비교한 할인율은 아닙니다.
| 회차별 가정 | 감정가 대비 | 매각가격 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 184,800,000원 | 0원 | 184,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 129,359,999원 | 0원 | 129,359,999원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 90,551,999원 | 0원 | 90,551,999원 |
실질취득은 각 회차 최저가에 현재 확인된 예상 인수액 0원을 적용한 금액입니다. 실제 낙찰가, 취득세, 명도비, 미납 관리비 등 부대비용은 별도입니다. 향후 유찰가격은 가정 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가 확정은 별도 확인이 필요합니다.
특히 이 물건은 감정평가상 주거용 아파트가 아닌 업무시설 오피스텔입니다. 아파트 실거래가를 그대로 적용하는 것은 부적절하며, 복층구조와 개별 호실 상태, 용도 및 수요를 반영한 비교가 필요합니다. 현재로서는 유찰로 가격이 내려왔다는 사실은 확인되지만, 시세 대비 저평가 여부는 미확정입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 184,800,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,387,200원 |
| 1. 경매신청채권자 · 백선경 | 555,235,950원 | 181,412,800원 |
| 2. 가압류 · 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 등 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,387,200원을 제외한 181,412,800원이 신청채권자 백선경에게 배당되는 것으로 추산됩니다. 신청채권자의 청구액도 전액 회수되지 않으며, 다른 가압류권자들에 대한 예상 배당은 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
위 배당은 현재 최저가를 기준으로 한 추산이며 실제 배당순위를 확정한 법원의 배당표가 아닙니다. 고양시 압류와 관련된 조세액, 당해세, 법정 우선채권, 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
회차별 배당 부족 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 9,113,979,255원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 129,359,999원 | 126,748,959원 | 9,168,643,096원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 90,551,999원 | 88,522,063원 | 9,206,869,992원 | 0원 |
각 회차에서 신청채권자의 청구액은 모두 완제되지 않는 것으로 추산됩니다. 채권자가 회수하지 못하는 금액이 크다는 점은 배당구조의 특징이지, 그 자체로 매수인이 해당 채무를 부담한다는 뜻은 아닙니다. 반면 실제 임대차 또는 신탁 관련 인수 문제가 발견되면 현재의 0원 가정은 수정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재한 지역으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 폭의 포장도로와 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층·지상 24층 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상은 업무시설인 복층 오피스텔로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 원흥공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 도로 관련 지정과 기타 제한사항도 존재합니다.
- 신탁·임대. 등기상 신탁재산이며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유형태와 임대차 권한 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무시설 오피스텔인 만큼 아파트와 분리하여 수요를 판단해야 합니다. 최근 비교 거래 및 임대수익 자료가 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본. 신탁원부 제2024-14655호를 확인해 수탁자의 권한, 신탁재산 관리·처분 조건, 임대차 관련 조항을 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서. 매각으로 소멸하지 않는 권리, 인수조건, 임차인 기재사항 및 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 실제 점유자와 점유 권원, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 임대관계는 미상입니다.
- 신탁과 임대차의 관계. 신탁등기 이후 체결된 임대차가 있다면 신탁원부의 권한 조항과 임대차 체결 경위를 함께 대조해야 합니다.
- 고양시 압류·조세. 2026.04.10 고양시 압류가 등기되어 있습니다. 관련 조세채권과 우선 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격. 원흥베네하임5차 및 유사 복층 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 추세를 확인한 후 응찰가를 판단해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유 및 공용부분 체납 관리비 등 취득 이후의 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 184,800,000원뿐 아니라 2회 유찰 시 129,359,999원, 3회 유찰 시 90,551,999원의 시나리오를 비교하되, 시세 검증 없이 유찰만을 기다리는 전략으로 단정하지 않아야 합니다.
- 등기 최신화. 2026.09.08 등기 확인 이후 변동 여부를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 현황조사서, 감정평가서 및 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 시세”
이 물건의 가장 분명한 장점은 강제경매개시결정을 말소기준으로 이후 등기된 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 예상 배당에서 미회수되는 채권이 9,113,979,255원에 달하지만, 이 금액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 추산된 인수액도 0원입니다.
그러나 중요한 미확인 요소가 남아 있습니다. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기, 임대관계 미상, 그리고 최근 실거래가격을 통한 시세 검증 부재입니다. 이 상태에서 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다거나 권리상 안전성이 충분히 확인됐다고 판단하기는 어렵습니다. 이미 한 차례 유찰됐다는 사실도 가격의 적정성을 보증하지 않습니다.
결론은 후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 신탁·점유·시세 검증 전에는 입찰 판단을 보류할 물건입니다. 권리분석의 다음 단계는 추가 유찰 여부보다 신탁원부와 실제 점유관계, 비교 가능한 오피스텔 실거래가격을 확인하는 일입니다.
