의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 19층 1903호 오피스텔입니다. 감정평가상 복층구조 업무시설로 이용되는 물건이며, 현재 최저매각가격은 192,500,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 상당한 가격 조정이 이뤄진 것처럼 보입니다.
하지만 이 사건에서 먼저 살펴야 하는 것은 권리의 구조입니다. 등기상 소유자는 일반 개인이 아니라 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2024.11.05 신탁 관련 소유권보존등기가 이뤄졌고, 2025.04.24에는 신탁원부를 통해 신탁 목적과 수익자, 재산의 관리·처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 부기됐습니다.
이후 백선경이 강제경매를 신청했고, 한화저축은행·대신저축은행 등의 대규모 가압류와 고양시 압류가 이어졌습니다. 후순위 권리의 소멸 여부 자체는 비교적 명확하지만, 신탁관계와 실제 점유·임대차를 확인하지 않고 단순한 무인수 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 19층 1903호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔, 복층구조) |
| 해당 층 | 지상 24층 건물의 19층 1903호 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 소유권·신탁 등기 | 2024.11.05 · 신탁원부 제2024-14501호 |
| 감정가 | 275,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.05 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임대차 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 신탁은 별도 확인
이 사건의 말소기준권리는 2026.02.05 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 그 이후 등기된 한화저축은행·대신저축은행·이형렬 등의 가압류와 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
따라서 신탁원부, 매각물건명세서, 경매절차 관련 서류를 대조해 신탁재산의 처분관계와 임대차 승인 여부, 매수인이 취득하는 권리의 범위를 확인해야 합니다. 신탁이 매각 후 그대로 인수된다고 단정할 수는 없지만, 신탁관계를 확인하기 전에는 권리 위험이 모두 해소됐다고 평가하기 어렵습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 판단은 유보
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다는 사실이 확정된 것은 아니며, 실제 거주·점유자와 임대차계약의 존재 여부를 확인해야 합니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 전 조치 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 매각물건명세서·현황조사 재확인 |
| 실제 점유 | 미상 | 현장 점유자와 점유 원인 확인 |
| 대항력 | 가능성·유무 미상 | 전입·점유·계약 시점 확인 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·배당요구 여부 확인 |
| 신탁 임대차 | 승인 여부 미상 | 신탁원부·수탁자 동의 여부 확인 |
중요한 구분이 있습니다. 확인된 임차인이 없다는 것과, 임차인 자체가 없다는 것은 다릅니다. 실제 점유자가 발견된다면 전입 및 점유 시작일, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 신탁부동산인 만큼 계약당사자와 수탁자의 임대차 승인 여부도 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%, 하지만 시세 할인 여부는 미확정
현재 최저매각가는 192,500,000원으로 감정가 275,000,000원의 70%입니다. 이후 추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 최저가가 더 내려갑니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 192,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 134,750,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 94,325,000원 | 0원 |
다만 이것은 감정가 대비 가격 변화이지, 실제 시세 대비 할인율은 아닙니다. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래가와 임대수익 자료를 확인하지 못한 상태에서 192,500,000원을 저렴한 가격이라고 판단할 근거는 부족합니다.
현재 결론은 '70%라서 싸다'가 아니라 '시세 확인 전까지 가격 판단 보류'입니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
현재 최저가에서 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 배당가능액은 189,005,000원입니다. 제시된 단순 배당모형에서는 신청채권자 백선경에게 이 금액이 배당되고, 나머지 가압류 채권자에게 배당되는 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,495,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 백선경 | 555,235,950원 | 189,005,000원 |
| 2. 가압류 · 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 외 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 예상배당은 집행비용 및 제시된 채권을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 고양시 압류 관련 조세채권액, 당해세, 최우선변제, 다른 채권자의 배당순위 및 배당요구에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 가압류 채권의 배당참가 및 안분 여부를 반영한 법원의 확정배당표가 아닙니다.
대신 배당요구, 법정 우선순위, 조세채권, 신탁관계 및 권리신고 내용을 신중히 확인해야 한다는 신호로 이해하는 것이 적절합니다. 대규모 가압류 채권액을 곧바로 이 오피스텔의 실제 시장가치나 인수채무로 해석해서도 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 도내동 도래울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 대중교통 이용편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·평지붕, 지하 4층 및 지상 24층 건물입니다. 감정평가상 업무시설인 복층형 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 접근도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 접한 입지로 조사됐습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·수도권 과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 토지이용 규제의 구체적 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 복층 사용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무시설인 오피스텔로, 아파트 실거래가격만으로 시세를 대체하기 어렵습니다. 동일 건물 내 유사 호실의 거래가격, 임대수요, 공실 및 관리비를 확인한 후 환금성을 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 제2024-14501호 신탁원부를 확인해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분권한과 임대차 관련 조항을 검토하세요.
- 경매절차와 신탁관계 대조. 신탁부동산에 대한 강제경매 진행 경위와 매각으로 취득하는 권리 범위를 매각물건명세서 및 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·대항력 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입·점유 시점, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 및 신탁회사의 임대차 승인 여부를 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 원흥베네하임5차의 동일·유사 면적 오피스텔 최근 거래가격과 현재 임대수익을 확인한 후 응찰 상한을 판단하세요.
- 조세·배당 확인. 고양시 압류와 관련된 조세채권, 당해세 여부, 법정 우선순위 및 가압류 채권자의 배당참가 관계를 확인하세요.
- 관리비·인도비용 확인. 미납 공용관리비, 현재 점유 상태, 인도 및 명도에 필요한 비용을 별도로 점검하세요.
- 유찰 시나리오 점검. 현재 최저가 192,500,000원과 추가 유찰 가정가격 134,750,000원·94,325,000원을 실거래 시세와 비교해 판단하세요. 추가 유찰이나 해당 가격에서의 매각은 보장되지 않습니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 자료를 매각기일 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70% ≠ 시세보다 저렴”
원흥베네하임5차 1903호의 현재 최저가는 192,500,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇지만 이 물건은 신탁회사 소유의 복층 오피스텔입니다. 신탁원부 확인이 필요하고 실제 임대관계와 점유상태가 확정되지 않았습니다. 가압류 채권액과 미배당액도 상당하지만, 해당 금액을 매수인 인수채무로 오인해서는 안 됩니다.
무엇보다 현재 가격이 최근 실거래 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리·점유 확인 필요, 시세 검증 전 가격 판단 보류입니다. 신탁관계 및 점유 위험을 해소하고 유사 오피스텔의 실거래·임대수익을 확인하기 전에는 감정가 할인율만을 이유로 적극 입찰을 권하기 어렵습니다.
