의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 19층 1903호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔·복층구조)로 이용 중인 물건입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 275,000,000원으로 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기에는 근저당권이 없고, 2026.02.05 채권자 백선경의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 한화저축은행, 대신저축은행, 고양시, 이형렬 명의의 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건은 후순위 가압류보다 선행 신탁등기를 먼저 봐야 합니다. 2024.11.05 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁이 등기돼 있고, 2025.04.24에는 임대차 등 법률행위를 할 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분에 관한 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 19층 1903호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔·복층구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상24층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 신탁은 별도 확인
말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 등기된 한화저축은행 가압류 2,778,110,400원, 대신저축은행 가압류 3,105,898,900원, 고양시 압류, 이형렬 가압류 2,856,146,805원은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 신건은 감정가 100%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 275,000,000원입니다. 즉 감정가 대비 할인은 아직 없습니다. 이 사건에서 현재 확인 가능한 가격 판단은 회차별 최저가와 배당 부족액의 변화입니다. 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 신건에서는 감정가 100%에 들어간다는 사실을 우선 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 9,025,042,055원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 9,079,272,055원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 9,122,656,055원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저가는 275,000,000원 → 220,000,000원 → 176,000,000원으로 내려가지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 채권자 측 미배당은 9,025,042,055원에서 9,122,656,055원까지 증가합니다. 이 미배당은 채권자 측 배당 부족을 뜻하며 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,650,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 270,350,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 9,295,392,055원, 현재 회차 채권자 배당액은 270,350,000원, 미배당액은 9,025,042,055원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 도래울초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급 학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 복층구조입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리·처분 조항과 임대차 등 법률행위 관련 내용을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 약정 여부를 확인해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가 275,000,000원은 감정가 100%입니다. 감정가 대비 할인 없이 시작하는 회차입니다.
- 후순위 권리 구분. 한화저축은행·대신저축은행·고양시·이형렬 관련 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 9,025,042,055원은 채권자 측 부족액이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 “선행 신탁 확인”이 먼저다
이 사건의 표면적인 권리 구조는 단순합니다. 근저당권은 없고, 2026.02.05 강제경매개시결정을 기준으로 뒤에 붙은 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 그보다 앞선 2024.11.05 신탁등기와 2025.04.24 신탁 주의사항을 빼고 보면 분석이 반쪽이 됩니다. 특히 등기 자체가 임대차 등 법률행위에 관해 신탁원부 확인의 필요성을 명시하고 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 현재 최저가 275,000,000원은 감정가 그대로인 신건이므로 가격도 감정가 대비 할인 구간은 아닙니다. 결론은 후순위 권리는 정리되지만, 신탁원부·점유관계 확인 전에는 ‘완전한 안전형’으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
