의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 22층 2205호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔·복층구조)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 2024.11.05 소유권보존과 함께 신탁이 등기돼 있습니다. 이후 2026.02.05 백선경의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있으며, 그 뒤의 한화저축은행·대신저축은행 가압류, 고양시 압류, 이형렬 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸하니 끝”으로 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 신탁등기가 있고, 등기 자체에 “임대차 등의 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있음”이라는 주의가 부기돼 있습니다. 금액상 인수는 0원으로 계산되지만, 입찰 전 신탁원부 확인은 별도의 필수 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 22층 2205호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔·복층구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층, 지상24층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (신탁등기) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선경 / 555,235,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 선행 신탁은 별도 확인
말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 이후의 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 제시돼 있어, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 2024.11.05의 신탁 소유관계가 말소기준보다 먼저 존재하고, 2025.04.24 신탁 관련 주의사항까지 부기돼 있습니다. 따라서 신탁원부에서 임대차 권한·처분 조건·수익자 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
② 가격·회차 — 신건 2.75억, 가격 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 275,000,000원입니다. 1회 유찰 시 220,000,000원, 2회 유찰 시 176,000,000원으로 계산돼 있습니다. 하지만 현재 확인된 근거만으로는 275,000,000원 또는 유찰 후 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높 은지를 판정할 수 없습니다. 따라서 “유찰되면 싸다” 또는 “신건인데 저렴하다”는 표현은 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 9,025,042,055원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 9,079,272,055원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 9,122,656,055원 |
신청채권자 백선경의 청구액은 555,235,950원으로, 신건 275,000,000원에 매각돼도 집행비용을 제외한 예상배당은 270,350,000원에 그쳐 전액 변제되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측의 잔존채권 문제이지, 제시된 예상배당 구조에서는 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 백선경 | 555,235,950원 | 270,350,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 2,778,110,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 3,105,898,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이형렬 | 2,856,146,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권자 총 청구액은 9,295,392,055원, 총 배당액은 270,350,000원, 미배당은 9,025,042,055원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔이며 복층구조로 이용 중입니다. 아파트 기준이 아니라 오피스텔 기준으로 가격과 수요를 판단해야 합니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2024.11.05 신탁등기가 말소기준보다 선행하고, 2025.04.24 신탁 관련 주의사항이 부기돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·임대차 및 처분 권한을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가와 최저가는 275,000,000원으로 동일합니다. 현재 확인된 근거만으로 시장가격 대비 우위는 단정하지 말고, 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당 9,025,042,055원은 채권자 측 미회수액입니다. 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 신탁원부다
이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 275,000,000원, 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 앞에 놓인 2024.11.05 신탁입니다. 등기 자체가 임대차 등 법률행위에 대해 신탁원부 확인을 요구하고 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원이라서 깨끗한 신건”으로 단정하기보다, 신탁원부와 실제 점유관계를 확인한 뒤에야 안전도를 확정할 수 있는 오피스텔로 보는 편이 맞습니다. 가격 측면에서도 현재 확인된 근거만으로 2.75억이 싸다고 판단할 수 없습니다. 금액 인수는 낮지만, 확인해야 할 법률관계는 남아 있다. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
