의정부지방법원 2026타경60305. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 22층 2205호입니다. 감정평가상 업무시설인 복층구조 오피스텔이며, 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2024.11.05 신탁을 원인으로 소유권보존등기가 이루어졌고, 2026.02.05 채권자 백선경의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이후 한화저축은행·대신저축은행 등의 가압류와 고양시 압류가 이어졌습니다.

등기상 근저당권은 없으며 말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 그보다 먼저 설정된 신탁등기는 별도로 확인해야 합니다. 신탁원부에는 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 임대차 관련 조항이 포함될 수 있어, 신탁재산의 강제경매라는 특성을 일반적인 소유자 명의 부동산 경매와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매 이전의 신탁이 핵심

말소기준으로 제시된 갑구 2번 강제경매개시결정 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 채권자들의 청구액은 크지만, 등기상 소멸하는 채권의 미배당액이 낙찰자에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.

가압류의 청구금액은 해당 등기상 기재된 금액이며, 낙찰자가 인수하는 채무액을 의미하지 않습니다. 고양시 압류는 별도 금액 확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 저가 매수는 아니다

현재 최저매각가는 192,500,000원으로 감정가 275,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 가격과 비교하기 전에는 현재 최저가가 시장에서 저렴한지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 중 집행비용 3,495,000원을 제외한 189,005,000원이 신청채권자 백선경에게 배당되고, 나머지 채권자 및 소유자에게는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산됩니다. 이는 실제 법원의 배당순위나 배당결과를 확정하는 수치가 아닙니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 고양시 압류 관련 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당순위 확정 및 채권신고 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

중요한 구분: 채권자들이 회수하지 못하는 9,106,387,055원과 매수인 인수액은 별개의 개념입니다. 후순위 가압류 등 매각으로 소멸하는 채권의 미회수액을 매수인이 그대로 지급해야 하는 것은 아닙니다. 반대로 신탁관계·점유·임대차 등 확인되지 않은 사항까지 이 배당표만으로 안전하다고 확정할 수도 없습니다.

④ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계

제시된 회차별 매각가를 기준으로 배당을 다시 계산하면 다음과 같습니다. 아래 회차는 가격 변화에 따른 가정 시나리오이며, 실제 다음 매각기일이나 최저매각가가 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층·지상 24층 건물입니다. 본건은 22층 2205호이며 업무시설인 복층 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 접근. 북동측 약 30미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 원흥공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 용도별 규제와 허가구역의 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 내부 벽체 상태는 미상으로, 실제 내부 상태와 복층 이용 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔은 동일 지역의 아파트와 수요층 및 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다. 이 물건은 복층 업무시설이라는 특성을 반영하여 최근 거래가격, 임대 가능성 및 매각 소요기간을 따로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 제2024-14599호를 확인하여 신탁 목적, 수익자, 임대차 체결 권한, 관리·처분 권한과 강제경매 매각 관련 사항을 대조하세요.
• 매각물건명세서 대조. 신탁등기의 매각 처리, 매수인에게 인수되는 권리, 특별매각조건 및 권리관계에 관한 법원 기재사항을 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 관련 자료, 사업자등록 및 확정일자 자료를 확인하고 점유자의 계약 및 권원을 직접 점검하세요.
• 신탁 관련 임대차 유효성. 임차인이 확인된다면 신탁사 동의 여부, 계약 당사자 및 신탁원부상의 권한 관계를 검토하고 대항력·우선변제 가능성을 별도로 판단하세요.
• 고양시 압류·당해세. 압류등기의 소멸 여부와 실제 조세채권의 배당순위를 구분하고, 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인하세요.
• 실거래 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 입찰하지 말고, 같은 건물·유사 구조의 최근 실거래와 임대 시세를 조사하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납 내역, 공용부분 관리비 부담 가능성, 점유자와의 인도 협의 및 명도 비용을 확인하세요.
• 회차별 가격 검토. 현재 최저가 192,500,000원과 추가 유찰 가정가격 134,750,000원·94,325,000원을 비교하되, 각 가격이 실제 시세보다 유리한지는 별도로 검증하세요.
• 입찰 전 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 다시 대조하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 신탁원부가 먼저”

이 물건은 감정가 275,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 192,500,000원으로 내려왔습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 소유자가 케이비부동산신탁주식회사이고, 경매개시결정보다 먼저 설정된 신탁관계가 존재합니다. 더욱이 임대관계도 미상이므로 신탁원부와 실제 점유관계 확인 전에는 권리 위험을 완전히 해소했다고 볼 수 없습니다. 채권자 미배당액이 크다는 사실 자체가 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않지만, 이를 근거로 모든 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가의 70%라는 숫자는 시장가치 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 비교가 이루어지지 않은 상황에서는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리·점유 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 신탁관계와 임대차가 명확해지고 실거래 시세가 검증된 이후에야 합리적인 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.