수원지방법원 2025타경1616. 수원시 권선구 세류동의 도시형생활주택-단지형다세대주택 201호입니다. 권리분석의 기준점은 2020.09.28. 죽변수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 카드사·은행 가압류가 연이어 붙었고, 고은별 씨의 주택임차권등기도 2025.10.14. 접수됐습니다. 제공된 권리 판정상 이들은 모두 기준권리 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 실무 난도는 등기 자체보다 점유관계에 있습니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 11명이고, 가장 빠른 전입도 박경현 씨의 2020.10.07.로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 대항력 인수형은 아니지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 다수여서 입찰 전 임대차관계와 실제 점유 범위를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453 2층 201호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 2층 201호 |
| 소유자 | 김황중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 347,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,424,695,842원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.28. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 민간임대주택 등기 | 2024.09.26. 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준 근저당은 2025.11.28. 덕성산업주식회사로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 최초 근저당의 채권최고액은 1,680,000,000원으로 그대로 확인됩니다. 현재 최저가 347,000,000원으로는 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 근저당 배당에 사용되고, 후순위 가압류에는 예상 배당이 없습니다.
② 임차인 — 실제 11명, 전원 말소기준일 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 11명 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 대항력 판정은 모두 없음입니다. 다만 고은별 씨를 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 구체적인 임대차 조건은 추가 확인 대상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경현 | 2020.10.07 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 형예슬 | 2021.05.11 | 미상 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고은별 | 2022.08.31 | 1차 200,000,000원 / 2차 200,000,000원 확정일자 2022.08.10 · 2024.06.24 · 2024.09.11 | 2025.10.14 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 황호인 | 2022.11.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황윤정 | 2024.01.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현호 | 2024.02.16 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석병수 | 2024.03.25 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조광철 | 2024.10.14 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI YEN NHI | 2024.10.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성문 | 2025.02.21 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가와 회차별 최저가만으로 접근
현재 감정가와 최저매각가는 모두 347,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 277,600,000원, 2회 유찰 시 222,080,000원입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로 현 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,658,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 341,342,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신한카드주식회사 | 95,749,477원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,706,392원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 119,944,954원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,597,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,919,997,904원, 예상 배당액은 341,342,000원이며 미배당액은 1,578,655,904원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대이며 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 세류중학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다가구·다세대·연립·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 냉방, 화재감지설비가 있고 개별난방입니다.
- 주차. 1층은 계단실·승강기 등을 제외한 부분이 주차장으로 이용되며 장애인·경차 전용주차를 포함해 주차대수 10대입니다.
- 도로. 북동측 포장 소로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 2025.08.26. 지정 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 현황. 발코니는 확장된 것으로 조사·탐문됐고, 건물 전체 관련 공부상 일부 호의 구조 표시 차이 및 일부 공용부의 창고 형태 이용이 언급돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 11명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유호·세대 구성과 현재 거주 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금·확정일자. 고은별 씨 외 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 현황과 함께 원본 서류를 대조하세요.
- 고은별 임차권등기. 보증금은 1차·2차 각각 200,000,000원으로 기재되어 있으나 이를 중복 합산하지 말고, 계약 변경관계와 배당관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2024.09.26. 민간임대주택 등기가 있으므로 매각 후 처리관계를 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 이전·근질권. 말소기준 근저당이 덕성산업주식회사로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정된 상태이므로 최신 등기 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 347,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 인근 다세대·도시형생활주택 실거래와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.09.28. 근저당이 말소기준이고 실제 임차인 11명 모두 그 뒤에 전입해 매수인이 떠안을 임차보증금은 예상배당 기준 0원입니다. 그러나 실제 점유자가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 다수라는 점 때문에 명도와 사실관계 확인은 단순하지 않습니다. 여기에 현재 최저가 347,000,000원의 시세 대비 매력도까지 별도로 검증해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·가격 검증 난도는 높은 물건. 이 사건은 최저가 숫자보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
