수원지방법원 2025타경1616. 수원시 권선구 세류동 453, 덕영대로1049번길 10-14 소재 3층 302호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택으로, 총 10세대 규모의 주거용 건물입니다. 소유자는 김황중이며, 2020.09.28. 소유권보존과 같은 날 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.

권리관계의 핵심은 단순합니다. 임차인 명단의 가장 빠른 전입일은 박경현의 2020.10.07.로, 말소기준일인 2020.09.28.보다 뒤입니다. 나머지 전입도 모두 더 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 11명 모두 대항력 없음으로 분류되고, 석병수의 주택임차권등기 역시 2025.10.01. 접수된 후순위 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 인수 없음과 명도 쉬움은 같은 뜻이 아닙니다. 다수의 전입·점유관계를 실제 현장에서 정리해야 할 가능성은 별도로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.28.

말소기준 이후 경매개시결정과 신한카드·현대카드·신한은행의 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 한편 2025.11.28.에는 기존 1번 근저당권이 덕성산업주식회사로 이전되고, 같은 날 그 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 채권최고액 1,680,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 이는 낙찰자의 별도 인수액으로 산정되지는 않았지만, 실제 배당 귀속을 확인할 때는 근저당권 이전·근질권 관계를 함께 대조해야 하는 부분입니다.

② 임차인·점유 — 인수 0원이어도 명도는 별개

임차인·전입 명단은 총 11명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없고, 모두 사람 명의의 임차·전입 정보입니다. 석병수만 보증금 150,000,000원이 확인되며, 나머지 10명은 보증금이 확인되지 않습니다. 모든 전입일은 말소기준일 뒤이고 대항력 판정은 모두 없음입니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

채권 총액 1,910,400,823원 중 예상 배당은 244,714,000원이며, 미배당은 1,665,686,823원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분으로, 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세류중학교 남동측 인근. 주위에 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원 등이 혼재합니다.
• 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대의 주거용 건물입니다.
• 교통. 건물 1층까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스·냉방·화재감지 설비가 있으며 개별난방입니다.
• 도로. 북동측으로 포장된 소로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
• 주차. 1층은 계단실·승강기 등을 제외한 부분이 주차장으로 이용되며 장애인·경차 전용을 포함해 주차대수는 10대입니다.
• 공법상 제한. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·소로2류 접함, 상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다. 토지거래계약 허가구역은 대상자 외국인 등, 대상용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택으로 기재돼 있습니다.
• 현황 참고. 발코니는 확장형으로 표시되고 확장된 것으로 조사·탐문됐으며, 거실 창호 외부 난간과 1층 후면 출입구 및 4·5층 베란다 출입구에 차양이 설치돼 있습니다.
• 공부와 현황. 일부 호의 전유부분 구조 표기에 철근콘크리트조·철근콘크리트주조 등 차이가 있고, 1층 계단 밑과 옥탑 일부는 건축물현황도상 물탱크 설치로 표시돼 있으나 실제 물탱크는 없고 창고 형태로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2020.09.28. 접수 제104095호 근저당권을 기준으로 등기부 원본의 선후관계를 다시 대조하세요.
• 임차인 현황 대조. 임차인·전입 명단 11명의 실제 점유 여부와 사용범위를 현황조사·전입세대·현장에서 다시 확인하세요.
• 보증금 미상 10명. 대항력은 없다고 판정돼도 명도협상과 실제 점유관계 판단에는 보증금·계약내용 확인이 중요합니다.
• 석병수 임차권. 보증금 150,000,000원, 점유개시 2024.03.23., 주민등록 2024.03.25., 임차권등기 2025.10.01.의 선후관계를 원본으로 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2024.09.26. 등록등기의 경매 후 지위와 의무 관계를 입찰 전에 확인하세요.
• 근저당 이전·근질권. 2025.11.28. 덕성산업으로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈의 근질권 설정이 실제 배당요구·채권계산서에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
• 가격 판단 분리. 감정가와 최저가는 249,000,000원으로 동일한 신건입니다. 권리 인수 0원만으로 가격이 싸다고 판단하지 마세요.
• 현황 차이 확인. 발코니 확장, 차양, 창고형 이용 부분과 건축물현황도를 현장에서 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 명도”

이 물건은 권리 인수금액만 보면 명확합니다. 2020.09.28. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 11명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 석병수의 150,000,000원 임차권도 후순위이며 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 임차인·전입 명단 11명 중 10명의 보증금이 미상이고, 민간임대주택등기와 근저당권 이전·근질권 등기도 존재합니다. 즉 법정 인수 위험은 낮지만, 점유·명도와 원본 대조의 업무량은 큰 사건입니다. 신건 최저가 249,000,000원 자체의 가격 경쟁력은 별도 시장 근거 없이 높게 평가하지 않는 것이 맞습니다. 이 사건의 핵심은 “인수는 0원, 확인할 사람과 등기는 많다”입니다.