수원지방법원 2025타경1616. 세류동 453에 위치한 도시형생활주택-단지형다세대주택 2층 203호입니다. 등기상 소유자는 김황중이고, 말소기준권리는 2020.09.28 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 신한카드·현대카드·신한은행 가압류, 조광철의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리의 결론 자체는 비교적 명확합니다. 확인된 전입일은 가장 이른 박경현의 2020.10.07부터이고, 모두 말소기준일 2020.09.28보다 늦습니다. 조광철 역시 임대차계약 2024.09.09, 점유개시 2024.10.13, 주민등록 2024.10.14, 확정일자 2024.10.14로 선순위 근저당보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류되는 사람은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 주거용 |
| 소유자 | 김황중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,424,695,842원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.28 근저당
을구 1번 근저당권은 설정 당시 죽변수산업협동조합 명의였고, 이후 울진죽변수산업협동조합으로 명칭이 변경된 뒤 2025.11.28 덕성산업주식회사에 확정채권 양도되어 근저당권이 이전됐습니다. 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권도 설정돼 있습니다. 다만 말소기준 자체는 최초 근저당의 2020.09.28입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
현황조사·문건접수·등기부 등에서 확인되는 전입자 및 임차권자는 총 11명입니다. 모두 말소기준권리보다 늦게 전입한 것으로 정리돼 대항력은 없는 상태입니다. 다만 조광철을 제외한 인원은 보증금이 확인되지 않아, 인도·점유관계 확인 차원에서 매각물건명세서를 최종 점검할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 박경현 | 2020.10.07 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 |
| 형예슬 | 2021.05.11 | 미상 | 2025.09.17 | 없음 |
| 고은별 | 2022.08.31 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 |
| 황호인 | 2022.11.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 황윤정 | 2024.01.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이현호 | 2024.02.16 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 |
| 김선홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 |
| 석병수 | 2024.03.25 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 |
| NGUYEN THI YEN NHI | 2024.10.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 조광철 | 2024.10.14 | 200,000,000원 | 2025.10.22 | 없음 |
| 윤성문 | 2025.02.21 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 293,028,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신한카드주식회사 | 95,749,477원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,706,392원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 119,944,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,910,400,823원 중 293,028,000원이 배당되고, 1,617,372,823원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 298,000,000원 | 293,028,000원 | 1,617,372,823원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 238,400,000원 | 234,262,400원 | 1,676,138,423원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 1,723,150,903원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근이며 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스·냉방·화재감지설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 북동측으로 포장된 소로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며 소로2류에 접합니다. 상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 주차. 1층은 계단실·승강기 등을 제외한 부분이 주차장이고 장애인·경차 전용을 포함해 주차대수는 10대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 11명의 전입·임차 관계 중 조광철 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정조사에서 임대 중인 것으로 탐문됐고 임대내역은 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 대상 확인이 중요합니다.
- 임차권등기 확인. 조광철의 보증금 200,000,000원 임차권등기는 후순위로 분석되지만 등기와 명세서 원문을 입찰 직전 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.09.26 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 298,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 현황. 일부 등기상 구조 표시와 실제 구조 표현에 차이가 있고, 계단 아래와 옥탑 일부는 물탱크 표시와 달리 창고 형태로 이용 중입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 선순위 근저당이 2020.09.28에 먼저 잡혀 있고, 확인되는 모든 전입·임차 관계가 그 뒤에 있어 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리의 선후관계만 보면 구조는 분명합니다. 그러나 전입자와 임차권자가 11명이고, 여러 인원의 보증금이 확인되지 않으며 감정평가에서도 임대 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 숨은 선순위 권리보다 실제 점유·임대차 현황을 얼마나 정확히 대조하느냐에 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 298,000,000원의 가격 매력도는 별도 검증이 필요합니다. 권리는 대체로 정리되지만, 점유와 가격은 반드시 확인하고 들어가야 하는 물건입니다.
