수원지방법원 2025타경1616. 수원시 권선구 세류동 453, 덕영대로1049번길 10-14에 있는 도시형생활주택-단지형다세대주택의 4층 402호입니다. 등기부상 소유자는 김황중이고, 말소기준권리는 2020.09.28 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 신한카드·현대카드·신한은행의 가압류, 김선홍의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 배당표상 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 ‘임차인 없음’ 유형과는 다릅니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차·점유관계가 11명이고, 김선홍 외 다수의 보증금이 명확히 확인되지 않은 상태입니다. 그럼에도 전입일은 모두 말소기준일인 2020.09.28보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 즉 현재 자료 기준으로는 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 구조로 잡히지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453 4층402호 · 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김황중 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합 / 1,424,695,842원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.28 근저당
말소기준은 을구 1번 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.09.03 임의경매개시결정, 이후 신한카드주식회사·현대카드 주식회사·주식회사 신한은행의 가압류, 2025.10.30 김선홍의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 설정됐고 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
근저당권에는 이후 변동도 있습니다. 2025.11.28 근저당권자가 덕성산업주식회사로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 등기부에는 2024.09.26 민간임대주택등기도 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기 상태와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유관계 — 11명 모두 말소기준 뒤 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은별 | 2022.08.31 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황호인 | 2022.11.01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조광철 | 2024.10.14 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI YEN NHI | 2024.10.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황윤정 | 2024.01.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석병수 | 2024.03.25 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성문 | 2025.02.21 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 형예슬 | 2021.05.11 | 미상 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현호 | 2024.02.16 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경현 | 2020.10.07 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선홍 | 2024.02.26 | 170,000,000원 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 빠른 전입도 박경현의 2020.10.07로 말소기준일 2020.09.28 뒤입니다. 김선홍은 전유부분 전부에 관한 주택임차권등기가 있고 등기부에는 임차보증금 170,000,000원, 임대차계약일자 2024.01.19 및 변경 2024.08.20, 주민등록일자 2024.02.26, 점유개시일자 2024.02.24, 확정일자 2024.02.28 및 변경 2024.09.11이 기재돼 있습니다. 그러나 이 역시 말소기준 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 3.72억, 할인은 아직 없다
현재 회차는 감정가 372,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 제공된 회차 시나리오는 현재 372,000,000원, 1회 유찰 시 297,600,000원, 2회 유찰 시 238,080,000원입니다. 다만 실거래 시세와의 비교 근거 없이 단순히 유찰 가격만 보고 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,008,000원 |
| 2. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 365,992,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 95,749,477원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,706,392원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 119,944,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 1,910,400,823원 중 예상 배당액은 365,992,000원이고, 미배당은 1,544,408,823원입니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근으로 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대로서 주거용으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 냉방설비, 화재감지설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 주차. 1층은 계단실·ELEV 등을 제외한 부분이 주차장이고 장애인 및 경차 전용주차를 포함해 주차대수는 10대입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·소로2류·상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 현황 참고. 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부는 건축물현황도상 물탱크설치로 표시돼 있으나 물탱크가 없고 창고 형태로 이용 중이며, 발코니는 확장된 것으로 조사·탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 대조. 2025.11.28 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정까지 포함해 최신 권리관계를 다시 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 조사된 11명의 실제 점유 여부와 점유부분, 보증금 및 배당요구 상태를 매각물건명세서와 현황조사에서 대조하세요.
- 김선홍 임차권. 전유부분 전부에 관한 임차권등기와 170,000,000원 보증금 기재가 있으나 전입일은 말소기준 뒤입니다. 입찰 직전 명세서의 최종 인수 여부 표시를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.09.26 기재된 민간임대주택등기의 최신 상태를 등기부에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 실제 거래가격을 확인하기 전에는 372,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 배당표 한계. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 핵심은 점유와 가격 확인
이 사건의 말소기준은 2020.09.28 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류와 임차권은 제공된 판정상 매각으로 소멸하고, 조사된 11명의 전입일도 모두 말소기준 뒤라 현재 분석에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수만 보면 비교적 정리가 명확합니다.
다만 임차·점유관계가 여러 명이고 보증금이 미상인 관계가 많아 명도와 현황 확인은 단순하지 않습니다. 또 현재는 372,000,000원 신건으로 할인 회차가 아니며, 실거래 가격과 비교하지 않은 상태에서 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 시세 검증 후 판단입니다.
