수원지방법원 2025타경1616. 수원시 권선구 세류동 453, 덕영대로1049번길 10-14에 위치한 5층 501호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대이고 주거용으로 이용 중입니다. 소유자는 김황중이며, 2020.09.28. 소유권보존과 동시에 죽변수산업협동조합 명의의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 353,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 판단은 시세 확인이 핵심인데, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없고, 실질취득액 353,000,000원 자체를 주변 거래와 별도로 대조해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453 5층 501호 · 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대 · 주거용 |
| 소유자 | 김황중 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합 / 1,424,695,842원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.28. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.28. 근저당
핵심은 최초 근저당권입니다. 2025.09.03. 임의경매개시결정 이후 신한카드주식회사·현대카드 주식회사·주식회사 신한은행의 가압류가 이어졌고, 이현호의 주택임차권도 2025.10.22. 등기됐습니다. 이들 등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 11명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 임차인은 11명입니다. 가장 빠른 전입일도 박경현의 2020.10.07.로, 말소기준권리 설정일 2020.09.28.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 임차인들은 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 많지만, 그 사실만으로 대항력이 생기는 것은 아니며 이 사건에서는 전입 순서상 매수인 승계액이 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은별 | 2022.08.31 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황호인 | 2022.11.01 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조광철 | 2024.10.14 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI YEN NHI | 2024.10.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황윤정 | 2024.01.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석병수 | 2024.03.25 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성문 | 2025.02.21 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 형예슬 | 2021.05.11 | 미상 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경현 | 2020.10.07 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현호 | 2024.02.16 | 170,000,000원 2024.01.03 / 변경 2024.09.11 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
이현호는 건물 전유부분 전부에 관해 주택임차권등기가 있고, 등기부에는 임차보증금 170,000,000원, 계약일 2024.01.03., 변경계약일 2024.08.20., 확정일자 2024.01.03. 및 변경 2024.09.11.이 기재되어 있습니다. 다만 전입·점유개시일이 2024.02.16.으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 353,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 353,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 347,258,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신한카드주식회사 | 95,749,477원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,706,392원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 119,944,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,910,400,823원 중 예상배당은 347,258,000원이며, 미배당액은 1,563,142,823원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 353,000,000원 | 347,258,000원 | 1,563,142,823원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 282,400,000원 | 277,646,400원 | 1,632,754,423원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 225,920,000원 | 221,957,120원 | 1,688,443,703원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 냉방, 화재감지설비가 있고 개별난방입니다.
- 주차. 1층은 계단실·승강기 부분을 제외하고 주차장으로 사용되며 장애인·경차 전용주차를 포함해 주차대수는 10대입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며, 소로2류에 접하고 상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 건물 1층 계단 밑과 옥탑 일부는 건축물현황도상 물탱크 설치로 표시돼 있으나 실제로는 물탱크가 없고 창고 형태로 이용 중이며, 발코니는 확장된 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 353,000,000원의 시장 적정성은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실질취득액은 353,000,000원입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하지 말고 주변 다세대·도시형생활주택 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 11명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 실제 현재 점유자와 각 보증금·배당요구·최우선변제 여부를 매각물건명세서와 현황조사로 다시 확인해야 합니다.
- 이현호 임차권. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 전입일이 2024.02.16.로 말소기준보다 늦습니다. 등기 말소 및 배당처리 내용을 확인하세요.
- 근저당 권리변동. 최초 근저당권이 덕성산업주식회사로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정된 상태이므로 최신 권리자와 배당관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2020-399호가 기재돼 있으므로 501호만 놓고 채권최고액 1,680,000,000원을 독립 채무처럼 해석하지 말고 공동담보 범위를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.09.26. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 관련 의무 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 원본 대조. 매각기일 2026.09.28. 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 경매”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2020.09.28. 근저당권이고, 조사된 임차인 11명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 353,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인이 다수이고 이현호의 170,000,000원 임차권등기, 민간임대주택등기, 근저당권 이전과 근질권 설정이 함께 존재합니다. 여기에 최근 실거래 비교가격도 없어 현재 최저가 353,000,000원이 시장보다 유리한지는 확인되지 않았습니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 점유·배당 실무 확인은 반드시 필요한 B등급 사건입니다.
