수원지방법원 2025타경1616. 경기도 수원시 권선구 세류동 453, 덕영대로1049번길 10-14의 5층 502호입니다. 감정평가상 이 건물은 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대로 주거용 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 348,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건이며, 매각기일은 2026.09.28.입니다.
권리의 기준점은 2020.09.28. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 가압류 3건, 주택임차권등기가 등장합니다. 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있지만, 실제 점유자 수가 많고 보증금 미상자가 다수이므로 단순한 ‘빈집형’ 물건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453 5층502호 · 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 주거용 |
| 소유자 | 김황중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,424,695,842원 |
| 매각기일 | 2026.09.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.28.
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2025.09.03. 임의경매개시결정, 이후 신한카드주식회사·현대카드 주식회사·주식회사 신한은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 박경현의 주택임차권은 2025.10.23. 등기됐으며, 주민등록일자는 2020.10.07.로 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차·점유 조사 — 11명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 전입·임차 관련 인원은 11명입니다. 제공된 판정에서는 모두 2020.09.28. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로, 권리 인수와 별개로 실제 점유·명도 대상 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고은별 | 2022.08.31. | 2025.09.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황호인 | 2022.11.01. | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조광철 | 2024.10.14. | 2025.11.04. | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI YEN NHI | 2024.10.14. | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황윤정 | 2024.01.12. | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석병수 | 2024.03.25. | 2025.10.10. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성문 | 2025.02.21. | 2025.10.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 형예슬 | 2021.05.11. | 2025.09.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선홍 | 2024.02.26. | 2025.09.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현호 | 2024.02.16. | 2025.09.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경현 | 2020.10.07. | 2025.10.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
감정가와 최저매각가는 모두 348,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 348,000,000원입니다. 다만 동일 또는 인근 다세대의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 2. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 342,328,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 95,749,477원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,706,392원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 119,944,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,910,400,823원 중 예상 채권자 배당액은 342,328,000원, 미배당액은 1,568,072,823원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스·냉방·화재감지 설비와 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 주차. 1층은 계단실·승강기 등을 제외한 부분이 주차장으로 이용되며 장애인 및 경차 전용을 포함해 주차대수는 10대입니다.
- 도로. 북동측 포장 소로에 접하고 도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 2025.08.26. 토지거래계약 허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 현황 차이. 일부 전유부분 구조 표기가 등기사항과 다르고, 1층 계단 밑과 옥탑 일부는 건축물현황도상 물탱크 설치 표시와 달리 창고 형태로 이용 중입니다.
- 기타. 발코니는 확장된 것으로 조사·탐문됐고, 4층·5층 베란다 출입구 등에 차양이 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입 11명 실점유 확인. 현황조사상 이름과 실제 현재 점유자가 일치하는지, 한 세대에 복수 전입자가 존재하는 이유를 확인해야 합니다.
- 박경현 임차권 확인. 보증금 185,000,000원, 계약·전입·점유·확정일자와 변경 내역을 최신 매각물건명세서 및 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 다수 조사자의 보증금이 확인되지 않았으므로 배당요구 종기 및 임대차계약서 제출 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.09.26. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 매각 이후 효력을 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 최신 등기부 대조. 2025.11.28. 근저당권 이전과 근질권 설정까지 반영된 최신 권리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 348,000,000원이 적정한지 주변 다세대·도시형생활주택 거래로 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 점유와 가격 검증
이 사건의 법적 기준점은 명확합니다. 2020.09.28. 근저당이 말소기준이고, 조사된 11명의 전입·임차인은 모두 그 이후 전입으로 대항력 없음 판정을 받았으며 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 점유관계는 단순하지 않습니다. 임대 중으로 탐문된 10세대 규모 다세대 건물에 다수의 전입자가 확인되고, 주택임차권등기와 민간임대주택등기까지 존재합니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 348,000,000원의 가격 경쟁력도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
