수원지방법원 2025타경1616. 수원시 권선구 세류동 453, 덕영대로1049번길 10-14에 있는 도시형생활주택-단지형다세대주택의 3층 303호입니다. 등기상 소유자는 김황중이고, 말소기준권리는 2020.09.28 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 신한카드·현대카드·신한은행의 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 고은별·황호인·조광철·NGUYEN THI YEN NHI·황윤정· 석병수·형예슬·김선홍·이현호·박경현이 확인되고, 윤성문은 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2020.09.28 말소기준일보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453 3층303호 · 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 주거용 |
| 소유자 | 김황중 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,424,695,842원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리와 임차관계
말소기준은 2020.09.28 을구 1번 근저당권입니다. 2025.09.03 임의경매개시결정과 이후 3건의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 근저당은 이후 울진죽변수산업협동조합으로 명칭이 변경되고 2025.11.28 덕성산업주식회사에 확정채권양도로 이전됐으며, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권도 설정됐습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은별 | 2022-08-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025-09-26 |
| 황호인 | 2022-11-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 조광철 | 2024-10-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025-11-04 |
| NGUYEN THI YEN NHI | 2024-10-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 황윤정 | 2024-01-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 석병수 | 2024-03-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025-10-10 |
| 형예슬 | 2021-05-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025-09-17 |
| 김선홍 | 2024-02-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025-09-23 |
| 이현호 | 2024-02-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025-09-18 |
| 박경현 | 2020-10-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025-09-18 |
| 윤성문 | 2025-02-21 | 195,000,000원 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 | 2025-10-14 |
확인된 사람은 모두 실제 임차·전입관계로 분류돼 있으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 특히 윤성문은 건물 전유부분 전부에 대해 임대차계약일자 2025.01.07, 확정일자 2025.01.08, 주민등록·점유개시일 2025.02.21, 보증금 195,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 그러나 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 신건 가격을 단정하지 않는다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 301,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 301,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
따라서 이 사건은 권리분석만 보고 신건 응찰 여부를 결정하기보다, 세류동 일대의 유사 다세대 실거래와 현재 매물가를 별도로 대조한 뒤 가격 상한을 정하는 것이 핵심입니다. 자료가 없는 상태에서는 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 95,749,477원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,706,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 119,944,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,910,400,823원 중 예상 배당액은 295,986,000원이고, 미배당액은 1,614,414,823원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근이며, 주변에는 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·냉방·화재감지설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 북동측으로 포장된 소로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 주차. 1층은 계단실·승강기 등을 제외한 부분이 주차장이며 장애인·경차 전용주차를 포함해 10대 주차로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 2025-08-26 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 현황. 발코니는 확장된 것으로 조사·탐문됐고, 1층 계단 밑과 옥탑 일부는 물탱크가 아닌 창고 형태로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최근 12개월 평균·최신 실거래가 없어 301,000,000원의 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유자 현황 확인. 전입·임차관계가 다수이므로 실제 303호 점유자와 각 전입자의 점유 범위를 현장 및 최신 서류로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자 확인. 윤성문 외 전입자들은 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.09.26 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 효력을 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 근저당 후속등기 확인. 2025.11.28 근저당권 이전 및 근질권 설정이 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 현황 차이 확인. 등기상 일부 구조 표기 차이와 계단 밑·옥탑 창고 사용, 발코니 확장 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 중요한 장점은 분명합니다. 2020.09.28 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입일과 윤성문의 임차권등기는 모두 그 뒤여서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 전입·임차관계가 11명에 이르고 상당수 보증금이 확인되지 않았으며, 감정평가에서도 임대 중인 것으로 탐문됐습니다. 여기에 신건 301,000,000원을 검증할 실거래 자료까지 없습니다.
권리상 인수는 낮지만, 점유와 가격 검증은 별도입니다. 따라서 이 물건은 등기 순위만 보고 바로 입찰할 유형이라기보다, 실제 점유자와 임대차 관계를 정리하고 세류동 유사 다세대의 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
