수원지방법원 2025타경1616. 수원시 권선구 세류동 453, 덕영대로1049번길 10-14의 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택이며 주거용으로 이용 중입니다. 소유자는 김황중이고, 2020.09.28. 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 신한카드·현대카드·신한은행 가압류, 황윤정의 주택임차권은 모두 이 기준일 뒤에 형성됐습니다.

이 사건은 등기상 채권액이 감정가보다 크고, 실제 임차·점유자도 11명 확인됩니다. 그렇지만 임차인들의 전입일은 모두 2020.09.28.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 최저가 351,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 권리액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 집중돼 있다

말소기준은 2020.09.28. 을구 1번 근저당권입니다. 2025.09.03. 임의경매개시결정 이후 신한카드 95,749,477원, 현대카드 14,706,392원, 신한은행 119,944,954원의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2025.11.04. 황윤정의 임차보증금 170,000,000원 주택임차권도 등기됐습니다. 이 임차권의 주민등록일자와 점유개시일자는 2024.01.12.로 말소기준일 뒤입니다.

말소기준 근저당권은 2025.11.28. 덕성산업주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 채권최고액 1,680,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권 자체의 권리 변동이므로 배당·말소 관계는 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 11명, 모두 대항력 없음

보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 임차인·점유자는 11명입니다. 전입일이 모두 말소기준권리일인 2020.09.28. 이후여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 황윤정을 제외하면 대부분 보증금이 확인되지 않아, 금액 자체는 매각물건명세서와 임대차 관련 서류로 추가 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)

채권총액 1,910,400,823원 가운데 현재 회차 예상배당은 345,286,000원이고, 미배당은 1,565,114,823원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 5,714,000원으로 반영돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세류중학교 남동측 인근이며, 주위에 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원이 소재합니다.
• 교통. 건물 1층까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 이용. 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대로서 주거용으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스·냉방·화재감지설비가 있고 개별난방입니다.
• 도로. 북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
• 현황 차이. 건축물현황도상 물탱크 설치로 표시된 1층 계단 밑과 옥탑 1층 일부는 물탱크가 없고 창고 형태로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 주차. 1층은 계단실·승강기 등을 제외한 부분이 주차장이고 장애인·경차 전용주차를 포함한 주차대수는 10대입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 11명 점유관계 대조. 현황조사상 전입자와 실제 점유자가 일치하는지, 각 세대 또는 각 호 점유범위가 어떻게 되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 황윤정 외 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 황윤정 임차권. 보증금 170,000,000원, 주민등록·점유개시 2024.01.12., 임차권등기 2025.11.04.입니다. 말소기준보다 후순위라는 점을 원문에서 다시 확인하세요.
• 근저당권 이전·근질권. 2025.11.28. 덕성산업주식회사로 근저당권이 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐으므로 최신 등기부에서 현재 권리자와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.09.26. 등록 표시가 있으므로 매각 이후 적용관계와 관련 제한을 원문에서 확인하세요.
• 가격 판단 분리. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 351,000,000원이 적정한지 여부는 별도의 시세조사가 필요합니다.

맺으며 — 인수보다 점유 확인이 더 중요한 사건

등기상 기준은 비교적 명확합니다. 2020.09.28. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차·점유자 11명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 황윤정의 170,000,000원 임차권을 포함해 자료상 대항력 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 부족합니다. 다수 전입자가 있고 상당수의 보증금이 확인되지 않으며, 감정평가에서도 임대 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 실제 입찰의 핵심은 권리 인수 여부보다 현재 점유상태, 명도 대상과 임대차 사실관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 시세 자료도 없어 신건 3.51억의 가격 경쟁력에는 별도 판단이 필요합니다.