수원지방법원 2025타경1616. 수원시 권선구 세류동 453, 덕영대로1049번길 10-14의 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택이며 주거용으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020년 9월 28일 설정된 죽변수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 가압류 3건, 황호인의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 자리합니다.
현재 회차 매각가를 246,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 4,244,000원을 제외한 241,756,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 대비 미배당은 1,668,644,823원이지만, 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453 2층202호 · 경기도 수원시 권선구 덕영대로1049번길 10-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 주거용 |
| 소유자 | 김황중 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,424,695,842원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준선
2020.09.28 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 이후 울진죽변수산업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2025.11.28 덕성산업주식회사에 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기됐으며 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다. 모두 같은 1번 근저당권을 기초로 한 후속 등기입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 11명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로, 조사된 11명은 모두 실제 임차인·점유자로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.09.28보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 황호인은 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 주민등록일 2022.11.01로 역시 말소기준 이후입니다. 나머지 10명은 보증금이 확인되지 않아 금액 자체는 따로 판단할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고은별 | 2022.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.26 |
| 조광철 | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.11.04 |
| NGUYEN THI YEN NHI | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 황윤정 | 2024.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 석병수 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.10 |
| 윤성문 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.01 |
| 형예슬 | 2021.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.17 |
| 김선홍 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.23 |
| 이현호 | 2024.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.18 |
| 박경현 | 2020.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.18 |
| 황호인 | 2022.11.01 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 2025.10.10 |
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 241,756,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 95,749,477원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,706,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 119,944,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,910,400,823원, 총 예상배당 241,756,000원, 미배당 1,668,644,823원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대로서 주거용으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 세류중학교 남동측 인근으로 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스·냉방·화재감지 설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 주차. 1층은 계단실·승강기 등을 제외한 부분이 주차장으로 이용되고 장애인·경차 전용주차를 포함해 주차대수는 10대입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 일부 호의 전유부분 구조 표기가 서로 다르고, 1층 계단 밑과 옥탑 일부는 건축물현황도상 물탱크 설치로 표시돼 있으나 실제로는 창고 형태로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 11명 대조. 현황조사·문건접수·임차권등기 정보를 서로 대조해 실제 202호 점유자와 각 임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 10명. 대항력은 없지만 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않은 사람이 많으므로 매각물건명세서의 최종 기재 내용을 확인해야 합니다.
- 황호인 임차권. 임차보증금 160,000,000원, 주민등록일 2022.11.01, 임차권등기 2025.10.10로 말소기준 뒤입니다.
- 민간임대주택등기. 2024.09.26 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기. 2025.11.28 덕성산업주식회사로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 설정까지 원등기와 연결해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 246,000,000원의 적정성은 별도 시세조사 없이는 판단하지 않습니다.
- 현장 확인. 발코니 확장, 창고 형태 이용 부분, 주차·점유상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
등기 순서만 보면 기준선은 명확합니다. 2020.09.28 근저당권보다 뒤에 임차인 전입과 가압류, 임차권등기가 이어지고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금 승계형 물건은 아닙니다.
다만 조사된 임차인·점유자가 11명이고 그중 10명의 보증금이 확인되지 않으며, 민간임대주택등기와 근저당권 이전·근질권 설정 같은 후속 등기도 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 신건 246,000,000원의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수금은 0원이지만, 점유·명도 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 다세대입니다.
