수원지방법원 2025타경1616. 수원시 권선구 세류동의 도시형생활주택-단지형다세대주택 401호입니다. 등기상 소유자는 김황중, 말소기준은 2020.09.28 죽변수산업협동조합의 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 신한카드·현대카드·신한은행 가압류, 형예슬의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 확인된 임차·점유자의 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 숫자만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 임차·점유 조사에는 11명이 확인되고, 형예슬을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “인수금 위험이 큰 사건”이라기보다 “점유관계 확인과 명도 준비가 중요한 사건”으로 보는 편이 정확합니다. 별도의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453 4층401호 · 덕영대로1049번길 10-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 주거용 |
| 소유자 | 김황중 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,424,695,842원 |
| 말소기준 | 2020.09.28 근저당권 · 죽변수산업협동조합 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 등기상 이 근저당은 이후 울진죽변수산업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2025.11.28 덕성산업주식회사로 근저당권이 이전됐으며 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권이 설정돼 있습니다. 경매개시결정과 세 건의 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 조사 11명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 조사된 임차·점유자는 11명입니다. 모두 전입일이 2020.09.28 말소기준일 이후이고, 자료상 대항력은 없습니다. 다만 형예슬 외에는 보증금이 확인되지 않은 경우가 많아 현황 확인이 중요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은별 | 2022.08.31 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황호인 | 2022.11.01 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조광철 | 2024.10.14 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI YEN NHI | 2024.10.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황윤정 | 2024.01.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석병수 | 2024.03.25 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성문 | 2025.02.21 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현호 | 2024.02.16 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경현 | 2020.10.07 | 미상 | 2025.09.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 형예슬 | 2021.05.11 | 235,000,000원 | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
형예슬은 건물 전유부분 전부에 관해 주택임차권등기가 돼 있고 임차보증금은 235,000,000원입니다. 등기에는 임대차계약일자 2021.03.20 및 2024.08.20, 주민등록일자 2021.05.11, 점유개시일자 2021.05.03, 확정일자 2021.03.26 및 2024.11.22가 기재돼 있습니다. 그러나 말소기준일은 2020.09.28이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,008,000원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 365,992,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 95,749,477원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,706,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 119,944,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 1,910,400,823원, 예상 배당액은 365,992,000원, 미배당은 1,544,408,823원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택 10세대로서 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 세류중학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 건물 1층까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스·냉방·화재감지설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 북동측 포장 소로에 접하고 도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 1층 계단 아래와 옥탑 일부는 건축물현황도상 물탱크설치로 표시돼 있으나 물탱크가 없고 창고 형태로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 임대. 임대 중인 것으로 탐문됐으나 임대내역은 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 확인. 조사된 인원이 11명입니다. 실제 현재 점유자와 퇴거 여부를 매각기일 전에 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
- 보증금 미상자 확인. 형예슬 외 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조해야 합니다.
- 형예슬 임차권 확인. 보증금 235,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있으나 자료상 대항력은 없습니다. 임차권등기와 배당요구 내용을 원문에서 재확인하세요.
- 근저당 이전·근질권 확인. 말소기준 근저당은 덕성산업주식회사로 이전됐고 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정돼 있습니다. 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각물건명세서 기재를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 372,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 사건은 아니다”
권리의 중심축은 명확합니다. 2020.09.28 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차·점유자 11명의 전입은 모두 그 이후입니다. 형예슬의 235,000,000원 임차권을 포함해 자료상 대항력 있는 임차인은 없으며, 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 다세대주택 한 호에 다수의 전입자가 조사됐고 보증금이 확인되지 않은 사람이 많다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 추가 인수금이 아니라 점유관계와 명도 확인입니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 372,000,000원의 신건 가격이 매력적인지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 권리 인수는 낮지만 현황조사 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
