서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동 667-83, 도로명 도봉로114길 66의 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 163,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 과거 삼양신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당과 이성종의 채권최고액 195,000,000원 근저당이 있었지만 각각 2017.11.23.과 2019.10.24. 말소됐습니다. 2021년 국 압류도 2023.05.04. 해제돼 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 기준점은 2025.04.11. 김슬기 채권자의 강제경매개시결정입니다. 등기만 보면 선행 담보권이 남지 않은 단순한 구조처럼 보이지만, 본건 201호에는 김종호가 2019.11.01. 전입했고 같은 날 확정일자를 받은 것으로 조사됐습니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 매각대금 배당표의 매수인 인수 계산이 0원으로 잡혀 있더라도, 임차보증금 자체가 확인되지 않은 이상 실제 승계 위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 201호 · 도봉로114길 66 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 19.32㎡ |
| 소유자 | 민병주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2017.08.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
삼양신용협동조합 근저당과 이성종 근저당, 국의 압류는 현재 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준은 2025.04.11. 강제경매개시결정이며 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계할 담보물권은 확인되지 않습니다.
하지만 주택 임차관계는 별도입니다. 특히 본건 201호의 김종호는 말소기준보다 약 5년 5개월 앞선 2019.11.01. 전입과 확정일자가 확인됩니다. 보증금이 미상이라 대항력에 따른 실제 승계금액과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 이 사건의 난도는 등기부가 아니라 이 임차보증금 확인 여부에서 결정됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 본건과 동일 건물 조사분을 구분해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2층 201호 | 2019.11.01 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 확정 곤란 | 위험 미상 |
| 김준형 | 2층 202호 | 2024.04.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022.01.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.20 | 다른 호수 |
| 조종근 | 3층 302호 | 2020.02.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 장성훈 | 4층 401호 | 2023.05.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.22 | 다른 호수 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 문성영 | 4층 403호 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김슬기 | 661,613,828원 | 159,918,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 미배당은 501,695,828원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 김종호의 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
이 물건의 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 163,000,000원입니다. 1회 유찰 시 130,400,000원, 2회 유찰 시 104,320,000원이지만, 같은 면적의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 대상면적은 19.32㎡이고 단지는 10세대이며, 실거래 면적 매칭도 확인되지 않은 상태입니다.
더 중요한 점은 가격비교의 기준이 낙찰가 하나가 아니라는 것입니다. 김종호의 선순위 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득액 = 낙찰가 + 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰돼 최저가가 내려가더라도 이를 곧바로 ‘싸졌다’거나 ‘가격 메리트가 생겼다’고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 163,000,000원 | 159,918,000원 | 501,695,828원 | 임차보증금 미상으로 산정 불가 |
| 1회 유찰 | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 533,839,428원 | 임차보증금 미상으로 산정 불가 |
| 2회 유찰 | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 559,554,308원 | 임차보증금 미상으로 산정 불가 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창북중학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 있고 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치하며 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택, 사용승인일 2017.08.29. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
- 토지. 182.8㎡ 대지, 평지·세로장방 형태이며 북측으로 폭 8m 미만 소로3류 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김종호 보증금 확인이 1순위. 201호 전입일·확정일자는 2019.11.01.로 확인되지만 보증금이 미상입니다. 보증금과 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 배당요구 여부 확인. 김종호의 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남을지 계산할 수 없습니다.
- 다른 호수 임차인과 혼동 금지. 202·203·204·302·401·402·403호 점유자는 본건 201호와 별도입니다. 다른 호수 보증금을 본건 승계액으로 합산하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보고 싸다고 판단 금지. 1회 130,400,000원, 2회 104,320,000원으로 내려가도 선순위 임차보증금이 남는다면 실질취득액은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본에서 보증금·점유·배당요구를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자 하나는 아직 비어 있다
이 물건은 등기부만 보면 오히려 단순합니다. 과거 근저당과 압류는 모두 말소됐고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 더 중요한 것은 먼저 들어온 임차인입니다. 201호 김종호는 2019.11.01. 전입·확정일자를 갖고 있고 현재 말소기준은 2025.04.11.입니다.
그런데 보증금이 확인되지 않습니다. 이 금액이 얼마인지, 배당요구를 했는지, 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 남는지에 따라 매수인의 실질취득액이 달라집니다. 그래서 현재 신건 최저가 1.63억도, 향후 1.304억·1.0432억의 유찰가도 그 자체로 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 분명합니다. 가격보다 먼저 임차보증금 확인. 그 숫자가 확정되기 전에는 권리분석이 끝난 물건이 아닙니다.
