서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동 667-83에 있는 다세대주택 2층 201호의 강제경매입니다. 소유자는 민병주, 신청채권자는 김슬기이며 청구금액은 661,613,828원입니다. 감정가 163,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저매각가는 130,400,000원입니다.

이 사건의 특징은 등기상 담보권 문제보다 임차관계 확인이 중요하다는 점입니다. 과거 삼양신용협동조합과 이성종 명의로 설정됐던 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 성북세무서 관련 압류 역시 해제됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다.

그런데 본건 201호에는 2019.11.01 전입자 김종호가 확인됩니다. 확정일자도 같은 날로 기재돼 있지만 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 등기가 단순해 보인다는 이유만으로 권리가 깨끗하고 인수액도 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 다르다

등기부에서 확인되는 과거 근저당권은 삼양신용협동조합 채권최고액 650,000,000원과 이성종 채권최고액 195,000,000원입니다. 각각 2017.11.23, 2019.10.24 말소돼 본건에 존속하는 근저당권으로 취급하지 않습니다. 2021.11.22 등록된 국의 압류도 2023.05.04 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 201호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 나타난 전입·점유 관련 인원은 총 8명입니다. 그러나 경매 대상은 2층 201호 1개 호실입니다. 같은 201호로 기재된 사람은 김종호 1명이고, 나머지 7명은 202호·203호·204호·302호·401호·402호·403호의 전입자로 구분됩니다.

다른 호실 전입자를 모두 본건 201호의 임차인으로 합산하거나, 그 보증금을 본건의 인수액에 더하는 것은 적절하지 않습니다. 아래 표에서는 본건 관련성과 권리확인 상태를 분리했습니다.

배당요구가 확인된 박수연과 장성훈은 각각 204호와 401호 관련자입니다. 따라서 그 배당요구 사실을 곧바로 201호 김종호의 배당요구로 해석해서는 안 됩니다. 반대로 김종호의 배당요구가 확인되지 않았다는 이유만으로 대항력이나 보증금반환 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 80%지만 시세 할인율은 모른다

이 물건의 감정가는 163,000,000원이며, 현재 최저매각가는 130,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 다만 같은 건물 또는 비교 가능한 다세대주택의 최신 실거래가격과 최근 거래 평균을 확인할 수 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,400,000원 가정 · 임차인 우선배당 미반영)

집행비용과 신청채권자 배당을 단순화한 추정치입니다. 201호 임차인의 보증금, 우선변제권, 배당요구와 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액은 그 자체로 매수인 인수채무가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 별개

시나리오상 유찰이 거듭되면 매각 최저가는 낮아지지만 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이것은 신청채권자의 채권 회수 부족액이며, 임차보증금 인수 여부와는 구별해야 합니다.

본건의 실제 매수인 부담액은 김종호의 임대차관계와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 2회·3회 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다. 서측 간선도로변에는 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로와 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 토지 전체 면적은 182.8㎡, 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 실거래와 실제 낙찰가격을 확인할 수 없어 시장가격과 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 유찰률만으로 환금성이 높다고 볼 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호 임차보증금 확정. 김종호의 보증금 액수와 임대차계약, 실제 주택 인도 및 점유관계를 확인해야 합니다. 금액이 확정되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
• 대항력·우선변제 재검토. 2019.11.01 전입일과 확정일자를 기준으로 임대차의 유효성, 대항요건 유지, 배당요구 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 호실별 권리 분리. 202호·203호·204호·302호·401호·402호·403호는 본건 201호와 구별해야 합니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 본건 매수인 인수액에 임의로 합산하지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 임차인의 보증금, 매수인 인수 여부, 점유관계 및 특별매각조건이 어떻게 기재돼 있는지 최종 공고와 원본을 대조해야 합니다.
• 배당관계 확인. 김슬기의 청구액 661,613,828원에 대한 단순 배당추정은 실제 법정 배당순위와 다를 수 있습니다. 임차인 우선배당, 당해세, 최우선변제 및 집행비용을 다시 검토해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 동일·유사 규모 다세대주택의 최신 거래와 최근 거래 추세를 확인한 뒤 최저가가 아닌 실질취득액으로 가격 메리트를 비교해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 201호 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지·건축물 확인. 토지이용규제, 대지권과 전유부분의 권리관계, 건축물대장, 현재 건축물 현황을 원본과 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소된 근저당보다, 확인되지 않은 보증금이 중요하다”

이 사건은 등기부만 보면 복잡해 보이지 않습니다. 과거 근저당권과 압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준도 명확합니다. 그러나 매수인의 실제 위험은 등기부가 아닌 201호의 임차관계에 남아 있습니다.

김종호의 전입일과 확정일자는 모두 2019.11.01로, 2025.04.11 말소기준보다 빠릅니다. 대항력 성립요건과 보증금이 확인되지 않았으므로 배당 후 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 한편 다른 호실 7명의 임차관계를 본건 201호에 합산하는 것 역시 올바른 분석이 아닙니다.

현재 1회 유찰로 최저가가 130,400,000원이 됐지만 최저가와 실제 취득비용은 다를 수 있고, 최근 실거래와의 비교도 불가능한 상태입니다. 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조가 확인된다면 최저가 하락이 곧 매수인의 비용 절감으로 이어지지 않을 수도 있습니다.

종합 판단: D등급 · 입찰 보류. 기존 등기상 담보권의 말소는 긍정적이지만, 본건의 선순위 전입자 보증금과 실질취득액, 시장가격이 확인되기 전에는 안전성이나 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰이 아니라, 201호 임차보증금의 정확한 확인입니다.