서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동 667-83, 도봉로114길 66의 3층 301호 다세대주택입니다. 본건의 말소기준권리는 2023.03.17. 접수된 김슬기 가압류 525,000,000원입니다. 이후 2025.04.11. 같은 김슬기가 가압류를 본압류로 이행해 강제경매를 개시했습니다. 등기부에 있던 삼양신용협동조합 근저당 650,000,000원과 이성종 근저당 195,000,000원은 각각 이미 말소돼 현재 매각에서 인수하는 담보권은 아닙니다.
문제는 담보권이 아니라 임차권입니다. 송율은 2020.03.31. 주민등록·점유를 시작했고, 임차권등기에는 2020.03.31. 확정일자와 2022.04.01. 증액분 확정일자가 기재돼 있습니다. 2024.04.15. 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각 조건에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 3층 301호 · 도봉로114길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 민병주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 661,613,828원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.17. 가압류 · 김슬기 · 청구금액 525,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
2017.10.24. 삼양신용협동조합 근저당은 2018.02.27. 말소됐고, 2018.06.29. 이성종 근저당도 2020.03.03. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.17. 김슬기 가압류입니다. 이 가압류와 2025.04.11. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 기준일보다 앞서 성립한 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 현황 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지
현황조사 등에 기재된 실제 인원은 9명이며, 보증공사는 실제 임차인이 아니라 김종호 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 보증공사를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 또한 본건은 3층 301호이므로 아래 인원 중 본건 호수와 직접 일치하는 임차권자는 송율입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2층 201호 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김준형 | 2층 202호 | 2024.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.20 |
| 조종근 | 3층 302호 | 2020.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 장성훈 | 4층 401호 | 2023.05.01 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.22 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 문성영 | 4층 403호 | 2022.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 송율 | 제3층 제301호 전부 | 2020.03.31 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 |
| 보증공사 | 김종호 보증금 승계 | 2020.03.31 | 별도 합산 없음 | 승계 | 대위·승계 |
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 인수 · 임차인 송율 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 김슬기 | 525,000,000원 | 281,196,000원 |
| 3. 갑구 3번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 가압류 청구금액 525,000,000원 중 281,196,000원이 배당되고 243,804,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 송율 보증금 160,000,000원은 배당 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 실질취득 — 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 286,000,000원 | 160,000,000원 | 446,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,800,000원 | 160,000,000원 | 388,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,040,000원 | 160,000,000원 | 343,040,000원 |
이 사건에서는 제시된 세 회차 모두 매각가가 송율 보증금 160,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 계산상 인수액 160,000,000원을 그대로 더하면 실질취득은 각각 446,000,000원, 388,800,000원, 343,040,000원입니다. 최저가가 2.86억에서 2.288억, 1.8304억으로 낮아지더라도 인수액을 무시한 가격 비교는 권리분석상 의미가 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가를 시세로 착각하면 안 된다
본건과 직접 비교할 동일 조건의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 286,000,000원이나 최저가 286,000,000원을 곧바로 시장가격으로 간주할 수 없습니다. 특히 이 사건은 인수액까지 포함한 실질취득 446,000,000원이 판단 기준이므로, 현장 시세를 확인할 때도 최저가가 아니라 이 실질부담과 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동의 창북중학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 있으며, 서측 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택으로 사용승인일은 2017.08.29.이며 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로3류, 폭 8m 미만 도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 182.8㎡, 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 풀무는 총 10세대로 확인되는 다세대주택입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송율 인수액 원본 확인. 배당계산은 160,000,000원 인수이나 임차권등기에는 2차 170,000,000원 계약도 기재돼 있으므로 최종 인수 잔액을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 286,000,000원이 아니라 인수액을 더한 446,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당구조. 송율 보증금은 현재 계산상 배당 0원이고 김슬기 가압류 채권은 243,804,000원이 미배당입니다.
- 보증기관 중복 주의. 보증공사는 김종호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 다른 호수 점유자 구분. 현황조사 인원 중 상당수는 201호·202호·203호·204호·302호·401호·402호·403호로 기재돼 있으므로 본건 301호와 권리관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 미상 점유자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 빠르더라도 대항력을 확정하지 말고 가능성 단계에서 원본 확인이 필요합니다.
- 시세 대조. 동일 조건 거래가격을 확인한 뒤 실질취득 446,000,000원과 비교해야 하며, 감정가만을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 먼저다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건 최저가 286,000,000원에 낙찰받는다고 해서 286,000,000원에 취득하는 것이 아닙니다. 배당계산상 송율의 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원이 전액 매수인 인수로 남아 현재 실질취득은 446,000,000원입니다.
여기에 임차권등기에는 2차 보증금 170,000,000원 및 증액분 10,000,000원이 별도로 기재돼 있어, 입찰 전 최종 인수액 원본 확인도 필수입니다. 실거래 비교 근거 없이 최저가만 보고 가격 매력을 부여할 수 없는 사건이며, 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 판단도 끝난 것이 아닙니다.
