서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동 도봉로114길 66에 있는 다세대주택 '풀무'의 3층 301호입니다. 감정가는 286,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 228,800,000원입니다. 소유자는 민병주, 강제경매는 김슬기의 가압류가 본압류로 이행되면서 진행된 구조입니다.

표면상으로는 감정가 대비 20% 할인된 물건입니다. 그러나 301호에는 2020년부터 전입한 임차인이 있고, 그 전입일은 말소기준인 2023년 가압류보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024년에 이루어졌지만, 임차권등기 시점만으로 기존 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

특히 등기에는 최초 보증금 160,000,000원과 증액 후 보증금 170,000,000원이 모두 기재되어 있습니다. 이 물건은 낙찰가뿐 아니라 실제로 승계할 임차보증금과 선순위 배당 가능성을 함께 계산해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2023.03.17 김슬기의 가압류입니다. 앞서 설정된 삼양신용협동조합과 이성종의 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 김슬기의 가압류 및 이에 기초한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

하지만 말소기준권리의 소멸과 선순위 임차보증금의 소멸은 별개의 문제입니다. 송율의 전입일은 2020.03.31로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자 역시 최초 계약분은 2020.03.31, 증액분은 2022.04.01로 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 경매 목적물은 301호

경매 대상인 301호에 직접 관련된 실제 임차인은 송율 1명입니다. 같은 건물의 다른 호실에 있는 임차인들은 별도 전유부분의 점유자로, 그 보증금을 301호 매수인의 인수액에 합산하지 않습니다.

송율은 2024.04.15 임차권등기가 이루어졌으며, 배당 관련 신고 기록도 표시되어 있습니다. 확정일자가 기재되어 있으므로 우선변제권의 성립·순위·행사 여부와 증액분의 효력을 최종 서류로 확인해야 합니다.

다른 호실 점유 관계. 201호 김종호, 202호 김준형, 203호 김예나, 204호 박수연, 302호 조종근, 401호 장성훈, 402호 조동혁, 403호 문성영의 전입 기록도 있습니다. 건물 전체 조사상 실제 임차인은 301호 송율을 포함해 9명으로 구분되지만, 301호의 직접 임차인은 1명입니다.

보증공사는 김종호의 보증금에 관한 대위·승계 주체로 표시되어 있으며 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 해당 신고를 독립된 보증금 채권이나 301호의 추가 인수액으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 228,800,000원입니다. 배당 계산안처럼 송율의 160,000,000원이 전액 인수된다고 가정하면 실질취득 부담은 다음과 같습니다.

위 실질취득액은 임차인 배당액을 0원으로 두고 보증금 전액이 매수인에게 승계된다는 가정하에 계산한 위험 시나리오입니다. 실제 확정된 인수액이 아니며, 취득세·명도비용 등 부대비용도 포함하지 않았습니다.

한편 3회 유찰 시 최저가로 제시된 146,432,000원은 최초 보증금 160,000,000원보다 낮습니다. 이런 가격대에서 선순위 임차인이 매각대금을 우선배당받고 미변제 잔액을 매수인이 승계한다면, 낙찰가를 낮출수록 인수 잔액이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조가 될 수 있습니다.

다만 실제 배당을 받지 않는 경우와 우선배당을 받는 경우는 인수액 계산이 서로 다릅니다. 보증금 전체를 낙찰가에 무조건 더하거나, 반대로 낙찰가가 보증금보다 낮다는 이유만으로 인수액을 0원으로 처리하는 계산 모두 피해야 합니다.

④ 시세 검증 — 20% 유찰이 곧 저가 매수는 아니다

이 물건은 전용 34.62㎡의 소규모 다세대주택으로, 건물 전체가 10세대입니다. 동일 전용면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가와 최저가만으로 시세 대비 할인율을 판단하기 어렵습니다.

동일 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이지만, 이것만으로 적정 낙찰가격이나 향후 유찰 여부를 예측할 수는 없습니다. 소규모 다세대주택은 개별 호실의 상태와 임차관계에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정 · 재검증 필요)

아래 표는 현 최저매각가를 기준으로 산출된 배당 계산안입니다. 임차인의 우선변제권과 증액분 보증금의 배당순위가 확정되지 않아, 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

계산안상 채권자 미배당액은 300,203,200원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 선순위 임차인 배당이 인정되면 채권자별 배당액과 미배당액이 달라집니다.

⑥ 유찰 회차별 시나리오

위 회차별 채권자 배당 추정은 송율의 선순위 우선변제 가능성을 반영하기 전의 계산입니다. 낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액이 커질 수 있지만, 채권자의 미배당액과 매수인이 인수할 임차보증금은 동일한 개념이 아닙니다.

특히 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인에게 배당이 이루어지면 그만큼 매수인의 미변제 보증금 인수 부담은 감소합니다. 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지는 경우에는 배당액과 인수 잔액을 합쳐 살펴야 하며, 보증금 전액을 중복 계산하는 방식은 적절하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창북중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 양호합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다. 서측 간선도로변에 버스정류장이 있고 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기· 소방·주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류에 접하며 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 형태입니다.
• 토지규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 구체적 적용 조건은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 수리 상태 및 현재 점유 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트단지처럼 풍부한 실거래 표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다. 최근 동종 거래와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 송율 임차권등기 원본 대조. 2024.04.15 제61894호의 보증금, 전입일, 최초·증액분 확정일자, 임차권등기명령의 내용을 확인하세요.
• 실제 보증금 확인. 최초 160,000,000원과 증액 후 170,000,000원 중 현재 존속하는 보증금, 증액분의 권리순위 및 변제 여부를 확인하세요.
• 우선변제권·배당순위 재산정. 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 실제 배당순위, 배당요구의 효력, 배당 가능액을 검토하세요.
• 인수액 확정. 매각물건명세서의 미변제 보증금 인수 조건을 확인하고, 배당 후 남을 금액을 기준으로 실질취득 부담을 산정하세요.
• 다른 호실 권리 구분. 201호·202호·203호·204호·302호·401호· 402호·403호의 임차관계를 301호 보증금과 혼동하지 마세요. 보증공사의 김종호 관련 승계신고도 중복 계산하지 마세요.
• 실거래 가격 검증. 전용 34.62㎡ 수준의 다세대주택을 중심으로 최근 12개월 거래 및 최신 거래가를 조사하고, 인수액을 반영한 실질취득액과 비교하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 인도명령 또는 별도 명도 절차가 필요한지, 인도 시점과 비용을 확인하세요.
• 공적 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 배당요구 기록 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “유찰 20%보다 중요한 것은 선순위 보증금”

창동 풀무 301호는 감정가 286,000,000원에서 최저가 228,800,000원으로 내려온 1회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 단순한 할인 물건으로 분류해서는 안 됩니다.

가장 중요한 것은 송율의 선순위 전입과 임차권등기입니다. 배당안대로 보증금 160,000,000원 전액을 인수한다면 실질취득 가정액은 388,800,000원이고, 증액 후 170,000,000원 전액 인수 시에는 398,800,000원까지 계산됩니다. 다만 이는 전액 미배당이라는 조건을 둔 위험 가정이지, 확정된 매수인 부담액이 아닙니다.

선순위 확정일자가 존재하므로 실제로는 임차인의 우선배당과 인수 잔액을 다시 산정해야 합니다. 보증금이 매각대금보다 큰 후속 회차에서는 낙찰가격이 내려가도 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무를 수 있다는 점 역시 중요합니다.

실거래 시세 확인도 선행되어야 합니다. 권리상 인수액과 가격 메리트가 모두 불확실한 상황에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 송율의 배당 후 미변제 보증금이 정확히 얼마인가에 달려 있습니다.