서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동 667-83에 위치한 5층 501호 다세대주택입니다. 이 물건은 채권자 김슬기의 강제경매로 진행되고 있으며, 청구액은 661,613,828원입니다. 소유자는 민병주입니다. 등기상 최초 근저당권자인 삼양신용협동조합이 말소기준권리의 중심에 있고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

단순히 최저가가 감정가의 80%로 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않기 때문입니다. 또한 최초 근저당 채권최고액과 변경 후 채권최고액의 차이가 커, 기존 예상배당표가 실제 권리관계를 정확하게 반영하는지도 확인해야 합니다.

물건 개요

토지면적은 대지 전체 기준입니다. 개별 501호의 전용면적과 대지권 지분은 입찰 전 등기 및 건축물대장과 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기를 확인해야 한다

말소기준은 2017.10.24 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 650,000,000원이었으나, 2018.06.26 변경등기에서 채권최고액이 187,200,000원으로 변경되었습니다. 이 변경 사실은 실제 배당을 검토할 때 중요합니다.

2018.06.29 이성종 명의로 설정된 채권최고액 195,000,000원의 후순위 근저당권은 2020.10.06 이미 말소되었습니다. 2025.10.01 도봉구 압류 역시 2026.05.14 말소되었습니다. 현재 등기상 확인되는 경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로, 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임차관계 — 다른 호실의 조사내역을 구분해야 한다

현황조사에는 8명의 점유 관련 인물이 확인됩니다. 그러나 이들이 사용하는 것으로 기재된 공간은 2층 201~204호, 3층 302호, 4층 401~403호입니다. 이번 매각대상은 5층 501호이므로, 이들을 그대로 501호의 임차인으로 합산하거나 매수인이 해당 보증금을 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.

이들 모두의 전입일은 본건의 말소기준일인 2017.10.24보다 늦습니다. 다만 각기 다른 호실의 권리관계를 501호의 말소기준일만으로 확정할 수는 없습니다. 위 조사인원은 501호의 실제 임차인 수를 의미하지 않으며, 보증금도 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.

③ 예상배당 — 현재 최저가 380,800,000원 가정

아래 표는 현재 최저매각가격을 낙찰가로 가정한 기존 배당 추정 결과입니다. 특히 근저당 변경등기가 반영되지 않은 수치이므로 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

변경 전 채권최고액을 사용한 계산입니다. 변경 후 채권최고액 187,200,000원, 실제 피담보채권, 우선채권, 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부를 확인하면 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 회차별 낙찰가정과 미배당 부담

현재 회차의 기존 추정에서는 전체 채권액 1,311,613,828원 중 채권자에게 374,668,800원이 배당되고, 936,945,028원이 미배당으로 남습니다. 그러나 근저당 변경사항을 반영하면 배당 구조 자체가 달라질 가능성이 있습니다. 이는 채권자 사이의 배당문제이며, 그 자체만으로 매수인이 미배당액을 부담한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창북중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 제반 입지여건은 양호한 것으로 기술되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
• 도로·토지. 인접 도로와 대체로 평탄한 토지이며 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로와 접합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.
• 규제. 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 구체적인 행위 제한과 허가 필요 여부는 관할 기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 풀무는 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타나지만, 유효 낙찰가격과 비교 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 매도 용이성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 재확인. 2017.10.24 최초 채권최고액 650,000,000원과 2018.06.26 변경액 187,200,000원의 관계를 확인하고, 채권계산서와 공동담보목록을 대조해야 합니다.
• 배당표 재산정. 기존 근저당 추정배당 374,668,800원이 변경된 채권최고액을 초과합니다. 실제 채권 잔액과 우선순위에 따라 배당을 다시 검증해야 합니다.
• 501호 점유 조사. 현황조사에 기재된 8명은 다른 호실과 연결됩니다. 실제 매각대상 501호의 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
• 대항력·인수사항. 501호의 전입세대, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서를 확인하고 미배당 보증금 인수 여부를 따져야 합니다.
• 개별 호실 면적. 501호의 전용면적과 대지권 지분을 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서로 확정해야 합니다.
• 시세 검증. 같은 지역의 유사 전용면적·준공연도·층수 다세대 실거래를 비교해야 합니다. 최근 거래가 확인되기 전에는 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저렴하다고 평가하지 않습니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자의 사용관계, 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 이전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 권리·시세 검증이 먼저”

이번 창동 501호는 등기상 인수액 0원으로 추정되는 점이 장점입니다. 감정가 476,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가격은 380,800,000원입니다. 그러나 가격이 내려갔다고 곧바로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.

판단을 보류해야 할 이유가 있습니다. 첫째, 근저당 변경등기와 기존 배당 계산 사이에 큰 불일치가 있습니다. 둘째, 현황조사의 8명은 모두 다른 호실에 연결되므로 매각대상 501호의 점유·임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다. 셋째, 현재 가격을 비교할 만한 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다.

따라서 결론은 “등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 배당·점유·시세 검증 전 입찰 판단은 보류”입니다. 이 물건의 핵심은 최저가격이 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 실제로 얼마의 비용과 위험을 부담하고 취득하게 되는지입니다.