서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동 667-83, 도봉로114길 66의 5층 501호 다세대주택입니다. 소유자는 민병주 씨이고, 2017.09.27 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 권리분석의 기준점은 2017.10.24 설정된 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 들어온 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 제공된 배당표 역시 매수인 인수액 0원으로 계산합니다.
다만 이 사건은 “채권액이 크다”는 사실과 “매수인이 그 빚을 떠안는다”는 사실을 구분해야 합니다. 현재 회차 476,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 7,160,000원을 먼저 공제한 뒤 삼양신용협동조합에 468,840,000원이 배당되고, 신청채권자 김슬기에게는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 총 미배당은 842,773,828원이지만, 그 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 5층 501호 · 도봉로114길 66 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 2017.08.29 사용승인 · 5층 501호 |
| 소유자 | 민병주 · 단독소유 · 2017.09.27 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 476,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.10.24 근저당
2018.06.29 설정된 이성종 근저당권 195,000,000원은 2020.10.06 해지로 이미 말소됐고, 2025.10.01 도봉구 압류 역시 2026.05.14 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 말소기준인 삼양신용협동조합 근저당과 그 이후 들어온 2025.04.11 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 조사 — 8명 모두 501호가 아닌 다른 호실
현황조사에 확인된 실제 임차인은 8명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 전원이 201·202·203·204·302·401·402·403호로 기재돼 있어 이번 경매 목적물인 5층 501호의 임차인으로 조사된 사람은 없습니다. 각 임차인의 전입일은 모두 2017.10.24 말소기준권리보다 뒤이므로 조사자료상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2층 201호 | 2019.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김준형 | 2층 202호 | 2024.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.20 |
| 조종근 | 3층 302호 | 2020.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 장성훈 | 4층 401호 | 2023.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.22 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 문성영 | 4층 403호 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
③ 가격·회차 시나리오 — 신건 476,000,000원
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 476,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 476,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 380,800,000원, 2회 유찰 시 304,640,000원으로 계산돼 있지만, 이 숫자는 법원의 회차별 가격일 뿐 주변 거래가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 476,000,000원 | 468,840,000원 | 842,773,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 380,800,000원 | 374,668,800원 | 936,945,028원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 304,640,000원 | 299,575,040원 | 1,012,038,788원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,160,000원 |
| 2. 근저당 · 삼양신용협동조합 | 650,000,000원 | 468,840,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김슬기 | 661,613,828원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 채권 총액은 1,311,613,828원, 채권자 총배당은 468,840,000원, 미배당은 842,773,828원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 총 10세대 규모이고 사용승인일은 2017.08.29입니다.
- 입지. 창북중학교 남측 인근으로 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 제반 입지여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕이며 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,480,000원/㎡, 토지면적 182.8㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 직접 점유 확인. 조사된 임차인 8명은 모두 다른 호수입니다. 입찰 전 5층 501호의 실제 점유상태를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2017.10.24 채권최고액 650,000,000원과 2018.06.26 변경 후 187,200,000원의 관계를 원문으로 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 삼양신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2017-283호가 기재돼 있습니다.
- 후순위 말소 확인. 이성종 근저당 195,000,000원은 2020.10.06 말소, 도봉구 압류는 2026.05.14 해제로 말소된 상태입니다.
- 가격과 권리를 분리. 매수인 인수 0원은 권리상 장점이지만, 신건 최저가 476,000,000원이 가격 면에서도 유리하다는 의미는 아닙니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “채권 미배당이 크다 ≠ 낙찰자가 떠안는다”
이 사건은 숫자만 보면 채권총액 1,311,613,828원, 현재 회차 미배당 842,773,828원이라 부담스러워 보입니다. 하지만 권리분석에서 중요한 것은 그 미배당이 매수인에게 승계되는지입니다. 제공된 구조에서는 매수인 인수가 0원이고, 현황조사 임차인 8명도 모두 경매 대상 501호가 아닌 다른 호수입니다.
따라서 법률관계의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 다만 두 가지는 남습니다. 첫째, 501호의 실제 점유상태. 둘째, 2017.10.24 근저당 650,000,000원에 대해 2018.06.26 채권최고액 187,200,000원으로 변경된 등기의 정확한 효력과 공동담보관계입니다. 그리고 현재 가격은 아직 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100%인 476,000,000원입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격은 별도의 검증 대상. 이 사건의 결론입니다.
