서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동의 다세대주택 ‘풀무’ 3층 302호입니다. 건물은 2017.08.29 사용승인됐고, 10세대 규모이며 본건 관련 면적은 34.62㎡입니다. 권리분석의 기준은 2023.03.17 접수된 김슬기의 525,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 삼양신용협동조합 근저당 650,000,000원과 이성종 근저당 195,000,000원은 각각 2018.02.02와 2020.01.21 이미 말소됐습니다.
따라서 등기상 후순위 권리만 보면 단순해 보이지만, 이 물건은 임차권의 시간 순서가 승부처입니다. 조종근은 2020.02.17 점유를 시작하고 2020.02.18 주민등록을 마쳤으며, 최초 계약의 확정일자는 2020.01.22입니다. 최초 보증금은 160,000,000원이고, 이후 170,000,000원으로 증액됐습니다. 증액된 10,000,000원에는 2024.02.14 확정일자가 부여되어 있어 말소기준 가압류보다 뒤에 놓입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 3층 302호 · 도봉로114길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 34.62㎡ |
| 소유자 | 민병주 · 2017.09.27 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최초 1.6억과 증액 1,000만원의 순위가 다르다
② 본건 임차인 — 대항력·우선변제권·잔액 승계 가능성
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조종근 | 건물 제3층 제302호 전부 | 전입 2020.02.18 1차 확정 2020.01.22 증액분 확정 2024.02.14 | 최종 170,000,000원 1차 160,000,000원 → 증액 10,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 가능 |
본건 302호의 직접 임차인은 1명입니다. 조종근은 배당요구를 했고 주택임차권등기도 2026.03.09 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다. 즉 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 보증금 잔액의 경제적 부담까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
③ 배당표 — 표면상 0원 인수와 실제 임차권 순위를 구분해야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 2. 가압류 · 김슬기 | 525,000,000원 | 281,196,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김슬기 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 단순 배당표는 매각대금 286,000,000원에서 집행비용과 가압류 채권을 배분한 수치입니다. 그러나 본건에는 그보다 앞선 확정일자를 가진 조종근의 최초 보증금 160,000,000원이 존재하므로, 실제 인수 판단은 임차권의 배당순위를 별도로 반영해 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 임차권 잔액 위험은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 가압류 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 286,000,000원 | 281,196,000원 | 243,804,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 228,800,000원 | 224,796,800원 | 300,203,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 345,322,560원 |
가격이 내려간다고 권리부담까지 같은 폭으로 줄어드는 물건이 아닙니다. 이 사건의 임차인은 대항력을 갖고 있기 때문에 배당에서 보증금이 덜 변제될수록 그 잔액이 매수인 부담으로 이동할 수 있습니다. 특히 최초 160,000,000원보다 낙찰가가 충분히 낮아지는 회차에서는 단순한 “유찰 할인”만 보고 응찰가를 정하는 방식이 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2017.08.29입니다. 총 10세대 규모입니다.
- 입지. 창북중학교 남측 인근으로 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 있으며 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 182.8㎡, 공시지가 3,480,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조종근 임차권 배당순위 확인. 최초 160,000,000원과 증액 10,000,000원을 반드시 구분해 배당표를 재확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 회차에서는 최저가 286,000,000원에 증액분 10,000,000원의 승계 가능성을 더한 296,000,000원 수준을 우선 검토해야 합니다.
- 유찰 후에는 승계액 재계산. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 잔액이 커질 수 있으므로 최저가 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 임차권 말소와 보증금 승계는 별개. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다.
- 현장 및 관리비 확인. 302호의 실제 점유상태, 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 내용을 매각기일 전 최신본으로 다시 대조하세요.
맺으며 — 이 물건의 가격표는 2.86억 하나가 아니다
본건은 신건이라 최저매각가가 감정가와 같은 286,000,000원입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 조종근의 보증금입니다. 최초 160,000,000원은 말소기준보다 앞선 확정일자로 우선순위가 높지만, 증액된 10,000,000원은 2024.02.14 확정일자로 김슬기 가압류보다 뒤에 있습니다. 그리고 매각물건명세서는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 단순한 최저가 286,000,000원이 아니라, 권리순위상 남을 수 있는 증액분까지 더한 실질취득 약 296,000,000원입니다. 실거래 가격 자료가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 대항력 임차권의 미배당액을 먼저 확정하고, 그다음 가격을 보는 물건입니다.
