서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동에 위치한 '풀무' 다세대주택 3층 302호입니다. 소유자는 민병주이며, 김슬기의 가압류가 강제경매로 이어진 사건입니다. 2023년 3월 17일 김슬기의 가압류가 말소기준권리로 파악되고, 이후 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 그보다 앞서 설정되었던 삼양신용협동조합과 이성종의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
문제는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 302호의 조종근은 2020년 2월 17일 점유를 시작하고 2020년 2월 18일 주민등록을 마쳤으며, 최초 임대차에 관한 확정일자는 2020년 1월 22일입니다. 이후 임대차보증금은 170,000,000원으로 확인되고, 2026년 3월 9일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권은 단순히 등기 순서가 뒤에 있다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83, 3층 302호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 도봉로114길 66 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물명 | 풀무 |
| 사용승인일 | 2017.08.29 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 평슬래브 및 경사슬래브지붕 |
| 소유자 | 민병주 (단독소유) |
| 감정가 | 286,000,000원 |
| 최저매각가 | 228,800,000원 (감정가의 80%, 1회 유찰) |
| 청구금액 | 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2023.03.17 김슬기 가압류 · 525,000,000원 |
| 주요 인수위험 | 조종근 주택임차권등기 · 보증금 170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 현재 권리 흐름의 중심은 2023년 3월 17일 가압류입니다. 그러나 조종근의 주민등록과 점유는 그보다 앞섭니다. 주택임차권등기가 2026년에 이루어졌다는 사실만으로 기존 대항력이 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 경매 대상 302호를 구분해야 한다
현황조사 등에 등장하는 사람은 모두 8명이지만, 이 경매의 대상은 건물 전체가 아니라 3층 302호입니다. 이 중 302호와 직접 연결되는 임차권자는 조종근 1명이며, 나머지 7명은 다른 호실의 전입·점유 현황입니다. 다른 호실의 보증금을 302호의 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조종근 | 3층 302호 전부 | 2020.02.18 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 임차권자 | 조종근 |
|---|---|
| 임차 부분 | 건물 제3층 제302호 전부 |
| 최초 계약일 | 2020.01.17 |
| 최초 보증금 | 160,000,000원 |
| 2차 계약 | 2022.02.17 · 보증금 170,000,000원 |
| 3차 계약 | 2024.02.12 · 보증금 170,000,000원 |
| 현재 확인 보증금 | 170,000,000원 |
| 점유개시일 | 2020.02.17 |
| 주민등록일 | 2020.02.18 |
| 최초 확정일자 | 2020.01.22 |
| 증액분 확정일자 | 2024.02.14 (증액된 10,000,000원) |
| 임차권등기 | 2026.03.09 · 제1314394호 |
| 배당요구 | 접수 내역 확인 (2026.03.09) |
| 매수인 인수 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
여기서 보증금 160,000,000원과 170,000,000원을 더하면 안 됩니다. 이는 같은 임대차관계의 계약 변경에 따른 금액입니다. 현재 확인되는 보증금은 170,000,000원이며, 최초 보증금과 증액된 10,000,000원은 확정일자 및 우선변제 순위가 달라질 수 있다는 점에 유의해야 합니다.
다른 호실의 전입·점유 현황
| 성명 | 확인 호실 | 전입일 | 대항력 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2층 201호 | 2019.11.01 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 김준형 | 2층 202호 | 2024.04.18 | 기준일 이후 전입 | 확인 필요 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021.09.30 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022.01.18 | 가능·미상 | 2025.05.20 |
| 장성훈 | 4층 401호 | 2023.05.01 | 기준일 이후 전입 | 2025.04.22 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023.03.31 | 기준일 이후 전입 | 확인 필요 |
| 문성영 | 4층 403호 | 2022.09.15 | 가능·미상 | 확인 필요 |
위 사람들은 경매 대상인 302호가 아닌 별도 호실에 관한 현황입니다. 전입일만으로 다른 호실의 대항력을 확정할 수 없으며, 실제 임대차관계·보증금·확정일자·점유 사실에 대한 별도 확인이 필요합니다. 이들의 보증금을 302호 인수액에 중복 계산하지 않습니다.
③ 실질취득 — 228,800,000원이 전부가 아닐 수 있다
이 물건의 현재 최저매각가는 228,800,000원입니다. 하지만 주택임차권자의 보증금 중 미배당 잔액이 발생하면 매수인은 그 금액을 추가로 부담할 수 있습니다. 따라서 권리분석상 검토해야 하는 금액은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 실질취득액입니다.
| 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 228,800,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 302호 임차보증금 | 170,000,000원 | 조건부 인수 대상 |
| 보증금 전액 배당 시 | 228,800,000원 | 인수 0원 |
| 보증금 전액 미배당 가정 | 398,800,000원 | 최대 인수액 가정 |
398,800,000원은 현재 최저가 228,800,000원에 임차보증금 170,000,000원 전액을 더한 위험 상한 검토액입니다. 실제 인수액이 이 금액으로 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 배당 결과와 임차권의 존속 여부에 따라 달라집니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
다음은 현재 최저매각가를 기준으로 산출된 참고용 채권자 배당 계산입니다. 조종근의 임차보증금에 대한 실제 우선변제 배당이 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 따라서 이 표에 표시된 배당액과 인수액만으로 낙찰 후 권리관계를 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,003,200원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 김슬기 | 525,000,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 갑구 3번 · 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당액 | — | 300,203,200원 |
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가만 볼 수 없다
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (80%) | 228,800,000원 | 300,203,200원 | 별도 검토 |
| 2회 유찰 (64%) | 183,040,000원 | 345,322,560원 | 별도 검토 |
| 3회 유찰 (51% 표기) | 146,432,000원 | 381,418,048원 | 별도 검토 |
3회 유찰 가정은 감정가의 51.2%를 적용한 146,432,000원입니다. 위 채권자 미배당액은 제공된 참고 계산 결과이며, 임차보증금 배당 결과와는 구분해야 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 최저가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 이 사건에서도 추가 유찰 후 최저가가 183,040,000원, 146,432,000원으로 내려가는 상황에서는 임차보증금 배당과 인수액 변화를 반드시 함께 검토해야 합니다.
⑥ 시세 비교 — 할인율보다 실거래 확인이 먼저
풀무는 10세대 규모의 다세대주택이며, 현재 확인된 자료만으로는 경매 대상 302호와 면적 및 조건이 일치하는 실거래 비교군을 확보하기 어렵습니다. 인근 다른 다세대주택이나 면적이 맞지 않는 거래를 그대로 적용하면 적정가격을 잘못 판단할 수 있습니다.
| 건물명 | 풀무 |
|---|---|
| 총세대수 | 10세대 |
| 사용승인일 | 2017.08.29 |
| 동일 조건 시세 | 비교 가능한 실거래가 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 현재 유찰 | 1회 |
| 가격 판단 | 실질취득액 및 실거래 확인 전 보류 |
현재 최저가는 감정가의 80%이지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 실거래가가 확인되지 않았고 임차보증금의 최종 인수액 역시 확정되지 않았기 때문에, 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 입지여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 있으며, 서측 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대지면적은 182.8㎡로, 인접 도로와 등고 평탄한 세장형 토지입니다. 북측으로 폭 8m 미만의 소로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 확인되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대주택으로, 동일 조건 실거래 비교를 통한 매도 가능 가격과 거래 유동성 검토가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부. 2026.03.09 제1314394호 주택임차권등기의 실제 배당 후 존속 여부와 매수인 인수 보증금을 반드시 확인하세요.
- 보증금 액수. 최초 160,000,000원에서 170,000,000원으로 변경된 임대차의 계약서 및 증액 경위를 확인하세요.
- 배당 순위. 최초 확정일자 2020.01.22와 증액분 확정일자 2024.02.14의 순위 차이를 반영해 예상배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 302호 점유. 조종근의 실제 점유 여부, 임차권등기 이후의 퇴거 여부와 명도 조건을 확인하세요.
- 타호실 구별. 다른 호실의 전입자와 임차인을 302호의 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 실거래 확인. 창동 302호와 면적·구조·층·상태가 유사한 최근 거래가격을 조사한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 최저가가 내려가더라도 인수 보증금이 증가하면 실질취득 부담이 그대로 남을 수 있습니다.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 당해세 및 배당에 영향을 주는 우선채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임대차계약서, 현황조사서, 배당요구 내역과 법원 기록을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “최저가 80% ≠ 안전한 할인 매물”
이 사건은 감정가 286,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 228,800,000원으로 낮아진 다세대주택입니다. 하지만 가장 중요한 사실은 가격 인하가 아니라 170,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다.
실제 배당으로 보증금이 전액 변제된다면 해당 임차보증금에 대한 매수인 인수 부담은 없어질 수 있습니다. 반대로 일부라도 변제되지 않아 인수조건이 적용되면 낙찰가에 그 잔액을 더해야 실질취득액이 됩니다. 참고 배당표의 인수액 0원만 믿고 입찰해서는 안 되는 이유입니다.
현재 동일 조건의 실거래 비교가격도 확인되지 않아 가격 메리트를 긍정하기 어렵습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수액과 실질취득액을 먼저 계산해야 합니다. 권리분석은 주의, 가격 평가는 보류. 이 물건의 입찰 여부는 조종근 임차권의 실제 배당 및 인수책임을 명확히 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
