서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동 667-83의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 단순한 등기 말소 여부보다 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지입니다.
등기부에는 과거 삼양신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당과 이성종의 채권최고액 195,000,000원 근저당이 있었지만 각각 2018.01.02, 2020.01.21 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 장성훈은 그보다 앞선 2023.05.01 주민등록과 2023.03.29 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 4층 401호 · 도봉로114길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 민병주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸돼도 임차보증금은 별도 판단
2017년과 2018년에 설정됐던 두 근저당권은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 2025.04.11 강제경매개시결정이 현재 권리분석의 기준점이고, 장성훈의 주택임차권등기는 2025.04.24 접수됐습니다. 다만 임차권등기 접수일만 볼 것이 아니라 그 이전의 주민등록·점유·확정일자를 함께 봐야 합니다. 장성훈은 주민등록 2023.05.01, 점유개시 2023.04.30, 확정일자 2023.03.29로 경매개시보다 앞섭니다.
② 임차·점유 현황 — 본건 401호는 장성훈이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2층 201호 | 2019-11-01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김준형 | 2층 202호 | 2024-04-18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021-09-30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022-01-18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025-05-20 배당요구 |
| 조종근 | 3층 302호 | 2020-02-18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023-03-31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 문성영 | 4층 403호 | 2022-09-15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 장성훈 | 제4층 제401호 전부 | 2023-05-01 | 2023-03-29 | 150,000,000원 | 대항력 우선변제 배당요구 |
목록상 점유·임차 관련 인원은 8명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 사건 목적물인 4층 401호 전부에 직접 대응하는 임차권등기 및 보증금 자료는 장성훈입니다. 나머지 점유자는 201호·202호·203호·204호·302호·402호·403호로 표시돼 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래보다 배당구조를 먼저 본다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 235,000,000원입니다. 확인 가능한 동일·유사면적 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 가격 메리트를 임의로 부여하기보다, 유찰 시 매각대금 감소가 임차보증금 미배당과 매수인 인수로 어떻게 연결되는지를 우선 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 김슬기 예상배당 | 김슬기 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 235,000,000원 | 80,910,000원 | 580,703,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,000,000원 | 34,568,000원 | 627,045,828원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 150,400,000원 | 0원 | 661,613,828원 | 2,505,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 장성훈 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매개시 채권자 김슬기 | 661,613,828원 | 80,910,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 235,000,000원에서는 집행비용 4,090,000원, 장성훈 보증금 150,000,000원, 김슬기 80,910,000원 순으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 김슬기의 미배당액은 580,703,828원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창북중학교 남측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 있으며, 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치합니다. 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택이며 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 등고 평탄한 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 소로3류 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 3,480,000원/㎡이며 토지면적은 182.8㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장성훈 배당액 재확인. 현재 회차에서는 보증금 150,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 실제 배당표 변동 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액 계산. 2회 유찰 시 낙찰가 150,400,000원 외에 임차보증금 미배당 2,505,600원이 매수인 인수로 발생하는 시나리오입니다.
- 401호 직접 점유 확인. 임차권등기상 장성훈의 범위는 제4층 제401호 전부입니다. 현장 점유상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 다른 호 점유정보 구분. 201호·202호·203호·204호·302호·402호·403호 점유자 정보는 본건 401호와 구분해 확인하고, 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력을 단정하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 시세와 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 현재 최저가 235,000,000원 기준 예상배당에서는 장성훈의 보증금 150,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 장성훈은 대항력 있는 임차인이고, 보증금이 전액 배당되지 않는 회차에서는 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 실제로 2회 유찰 시나리오에서 2,505,600원의 인수액이 발생합니다.
따라서 이 사건의 결론은 “현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 다시 계산”입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 235,000,000원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 하며, 낙찰가가 낮아지는 것만 보고 권리 위험까지 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
