서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동 도봉로114길 66에 위치한 다세대주택 '풀무'의 4층 401호입니다. 소유자는 민병주이며, 채권자 김슬기의 강제경매로 진행되고 있습니다. 한 차례 유찰되어 감정가 235,000,000원의 80%인 188,000,000원이 현재 최저매각가입니다.

권리분석의 관건은 근저당이 아닙니다. 과거 설정된 삼양신용협동조합과 이성종의 근저당은 이미 등기상 말소된 권리로 정리돼 있습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 다만 401호 임차인 장성훈은 그보다 앞선 2023년에 점유와 전입 요건을 갖춘 것으로 기록돼 있습니다. 따라서 임차권등기 자체의 매각 후 말소 여부와 보증금 잔액의 인수 여부를 구분해야 합니다.

여기에 같은 건물의 다른 호실 전입자 7명이 조사돼 있다는 점도 확인 대상입니다. 이들은 401호가 아닌 각각 별도 호실로 기록되어 있어 본 경매의 직접적인 인수대상으로 단정할 수는 없습니다. 핵심은 401호에 대한 임차인의 대항력, 배당액, 실제 점유 범위를 정확히 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 뒤에, 대항력은 앞에

이 사건의 가장 중요한 날짜는 2025.04.11과 2023.05.01입니다. 경매개시결정은 2025년이지만, 401호 임차인 장성훈의 주민등록일은 2023.05.01이고 점유개시일은 2023.04.30입니다. 확정일자도 2023.03.29로 기록돼 있습니다.

현재 추정 배당에서는 장성훈의 보증금 150,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러므로 현 최저가 기준 인수액은 0원입니다. 반면 추가 유찰로 매각대금이 보증금과 집행비용을 충당하지 못하면, 그 부족액이 매수인의 부담으로 바뀌는 구조입니다. 말소기준권리 이후의 임차권등기라는 이유만으로 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.

임차인·점유자 현황

401호 등기 임차인 1명과 다른 호실에 전입한 7명이 확인됩니다. 보증기관의 보증금 대위변제·승계 신고자는 없으므로 중복 보증금을 합산할 문제는 없습니다. 다만 401호 외 전입자 7명은 보증금과 확정일자 및 점유 관계가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 인정하거나 401호의 인수금액으로 계산할 수 없습니다.

장성훈: 점유개시 2023.04.30, 임차권등기 2025.04.24, 배당요구 기록 있음. 박수연: 배당요구일 2025.05.20. 다른 호실의 전입 사실만으로 401호 임대차의 대항력이나 보증금 인수를 인정한 것은 아닙니다.

② 가격과 실질취득 — 유찰할수록 싸지는 것은 아니다

감정가 235,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 188,000,000원으로 내려왔습니다. 외형상 감정가 대비 80%이지만, 이 비율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 동일·유사 다세대주택의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 추가 유찰 시 매수인이 떠안는 보증금입니다. 매각대금에서 장성훈에게 배당할 금액이 부족해지면 그 미변제액이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 가격 비교는 반드시 낙찰가 + 보증금 미배당 인수액을 기준으로 해야 합니다.

차이가 분명합니다. 2회 유찰 가격과 3회 유찰 가격 사이에서 낙찰가는 크게 낮아지지만, 매수인 실질취득액은 152,905,600원에서 152,484,480원으로만 변화합니다. 이는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이전되는 구조 때문입니다.

즉, 보증금 인수가 발생하는 구간에서는 실질취득액이 보증금 150,000,000원 안팎에 집행비용 등의 차이를 반영한 수준으로 사실상 고정됩니다. 낙찰가가 120,320,000원까지 내려가더라도 그 금액만으로 이 물건을 취득한다고 보아서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 3,432,000원을 공제한 뒤 장성훈에게 보증금 150,000,000원을 전액 배당하고, 남는 34,568,000원을 신청채권자 김슬기에게 배당하는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

예상배당은 집행비용 추정치에 기반하며, 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액에 따라 인수금액이 달라질 수 있습니다.

추가 유찰 시 신청채권 회수 전망

2회·3회 유찰 시 신청채권자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정되며, 임차보증금에도 미배당이 발생합니다. 이때 인수되는 임차보증금과 신청채권자의 미회수 채권은 구분해야 합니다. 추가 유찰이 발생할수록 매수인의 법률적 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있으며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가 기준은 3,480,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 동일 유형의 거래가격을 비교하기 어려울 수 있으므로 개별 호실의 면적·층·상태와 인근 유사 거래사례를 기준으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 환금성이나 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 401호 임차권등기 원본 대조. 장성훈의 2025.04.24 주택임차권등기, 보증금 150,000,000원, 임대차 목적물과 확정일자를 확인해야 합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 때의 인수 조건도 함께 확인해야 합니다.
• 전입·점유 요건 확인. 2023.04.30 점유개시, 2023.05.01 전입 기록과 실제 인도·주민등록의 유지 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기 이전에 형성된 대항력의 유지가 핵심입니다.
• 배당표와 인수액 재산정. 현재 예상 인수액 0원은 188,000,000원에 낙찰되고 추정 배당대로 보증금이 전액 변제된다는 가정에 기반합니다. 집행비용·조세·최우선변제 등 실제 배당 요소를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시 실질취득액 기준 입찰. 2회 유찰 시 152,905,600원, 3회 유찰 시 152,484,480원을 보증금 인수 반영 기준액으로 삼고, 취득세·등기비용·명도비용은 별도로 검토해야 합니다.
• 다른 호실 전입자 구분. 201호·202호·203호·204호·302호·402호·403호의 전입자는 조사상 401호 외 호실에 속합니다. 401호에 대한 실제 점유나 임대차 관계가 있는지 확인하되, 다른 호실의 보증금을 401호 인수금액으로 임의 합산해서는 안 됩니다.
• 임차인 배당요구 확인. 장성훈의 배당요구와 우선변제권 행사에 관한 원본 문건을 확인해야 합니다. 다른 호실 박수연의 2025.05.20 배당요구는 대상 호실과 채권 내용을 별도로 구분해 검토해야 합니다.
• 명도·현장 확인. 401호 실제 점유자가 누구인지, 임차권등기 이후 인도 여부 및 열쇠 인계 가능성 등을 확인해야 합니다. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다. 낙찰대금 외 비용은 실질취득액을 높일 수 있습니다.
• 최근 실거래 확인. 최저가가 시세보다 저렴한지 판단하려면 동일·유사 면적의 최근 매매가격, 거래 시점, 건물 상태와 시장 흐름을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
• 매각기일 전 최종 서류 대조. 2026.10.27 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 문건을 확인하고 매각 조건 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 인수액은 올라갈 수 있다”

도봉구 창동 풀무 401호의 권리분석은 장성훈의 보증금 150,000,000원이 얼마나 배당되느냐에 달려 있습니다. 현 최저가 188,000,000원에서는 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 인수액이 0원이지만, 추가 유찰 시에는 미배당 보증금이 발생합니다.

2회 유찰 시 실질취득액은 152,905,600원, 3회 유찰 시에는 152,484,480원입니다. 매각대금이 크게 내려가더라도 실질취득액은 보증금 150,000,000원 안팎의 수준에서 거의 고정되는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 추가 유찰을 가격상의 기회로 판단해서는 안 됩니다.

다른 호실의 전입자 7명은 직접적인 401호 인수대상으로 단정할 수 없지만, 점유 범위 확인은 필요합니다. 또한 최근 실거래 시세가 검증되지 않아 현재 가격이나 추가 유찰 가격에 실제 시장가격 대비 메리트가 있는지도 판단하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토입니다. 현재 회차에서는 예상 배당상 보증금 인수가 없다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건이 명확히 존재하고, 추가 유찰 시 그 위험이 실제 금액으로 나타납니다. 배당 확정 가능성과 실질취득액 대비 시세를 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.