서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동, 도봉로114길 66에 위치한 다세대주택 2층 203호입니다. 2017년 사용승인을 받은 건물로, 소유자는 민병주입니다. 채권자 김슬기가 청구금액 661,613,828원으로 강제경매를 신청했고, 2025년 4월 11일 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

이 물건은 단순히 근저당권을 말소하고 낙찰받는 일반적인 경매와 다릅니다. 과거 삼양신용협동조합과 이성종의 근저당권은 이미 말소된 상태이지만, 경매개시결정 전에 전입한 점유자와 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 특히 주택임차권에 관해서는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

더욱 중요한 것은 매각 대상 호실이 203호라는 사실입니다. 해당 호실에는 김예나가 전입한 것으로 조사되어 있지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다른 호실 점유자들의 권리를 203호에 그대로 합산해서도 안 되고, 그렇다고 203호의 별도 임차 위험을 무시해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 관건

다만 한국토지주택공사는 김종호의 보증금에 관한 대위·승계권자로 파악됩니다. 김종호는 현황조사상 2층 201호로 표시되어 있는 반면, 임차권등기에는 부동산 전유부분 전부가 범위로 기재되어 있습니다. 따라서 이 승계채권이 매각 대상인 203호에 어떤 범위로 적용되는지를 임대차계약서·임차권등기·매각물건명세서 원본으로 반드시 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 보증기관 승계를 구분

조사된 실제 점유자는 8명이고, 한국토지주택공사는 김종호 보증금에 대한 대위·승계권자입니다. 따라서 한국토지주택공사를 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하거나 김종호 보증금과 98,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

그러나 매각 대상은 203호 한 개 호실입니다. 조사된 점유자 8명 가운데 203호에 표시된 사람은 김예나 1명이며, 나머지 7명은 다른 호실에 표시되어 있습니다. 다른 호실의 임대차가 곧바로 이 매각 대상의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

한국토지주택공사는 실제 점유자 인원에 포함하지 않습니다. 각 호실의 전입일이 말소기준일보다 빠르더라도 보증금·확정일자·점유와 임대차관계 확인 없이 대항력을 확정하지 않습니다.

③ 예상배당 — 현재 최저가에서의 계산

현재 최저매각가 103,200,000원을 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 한국토지주택공사 임차권 보증금 98,000,000원을 전액 배당하면, 신청채권자 김슬기에게 돌아가는 금액은 2,955,200원입니다.

집행비용 추정치 2,244,800원 적용. 한국토지주택공사에 우선배당하는 계산을 전제로 하며, 실제 배당순위·배당액은 권리관계 확인과 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다

주택임차권 보증금 98,000,000원이 이 매각 대상에 대하여 우선배당되고, 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 가정하면, 추가 유찰로 낙찰가가 내려갈 때 인수금이 반대로 늘어나는 구조가 됩니다.

낙찰가와 예상 인수액의 합계는 제시된 회차별 배당 시나리오를 산술 합산한 금액입니다. 세금·취득부대비용·명도비용 및 203호의 미확정 임차보증금은 제외되어 있습니다. 후속 유찰 회차는 가정이며 확정 매각일정이 아닙니다.

⑤ 배당 분포 및 회차별 미배당 비교

신청채권자의 청구금액은 661,613,828원으로 물건의 감정가보다 큽니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당액은 2,955,200원이며, 미배당액은 658,658,628원입니다.

여기서 신청채권 미배당액과 임차인 보증금 인수액은 구분해야 합니다. 채권자의 미회수 채권액 전체를 낙찰자가 떠안는다는 의미는 아닙니다. 매수인에게 인수될 수 있는 금액은 법적으로 존속하는 임차권 등의 미배당 부분을 중심으로 따져야 합니다.

⑥ 입지·건물 상태와 환금성

• 입지. 창북중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 입지여건은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다. 서측 간선도로변에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2017.08.29. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로와 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 대지면적 182.8㎡, 공시지가 3,480,000원/㎡. 인접 도로와 등고 평탄한 세로장방형 토지입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 해당 사항 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되었습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대주택으로, 단지 규모에 따른 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다. 동일 물건군의 거래사례와 금융기관 담보평가 가능성을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 203호 실제 점유자. 김예나의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 실제 점유 상태와 전입관계를 대조해야 합니다.
• LH 임차권의 목적물. 한국토지주택공사 임차권등기의 전유부분 전부가 실제 매각 대상 203호에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다. 김종호의 조사 호실이 201호로 표시된 이유도 확인해야 합니다.
• 대위·승계 중복 방지. 한국토지주택공사 98,000,000원은 김종호 보증금에 관한 승계채권이므로 별도 보증금으로 중복 산정하지 않아야 합니다.
• 배당 부족과 인수. 현재 회차 예상 인수 0원만 보지 말고, 후속 유찰 시 17,326,080원 및 33,540,864원의 조건부 인수 시나리오를 확인해야 합니다.
• 실질취득가격. 인수형 임차권이 유지된다면 낙찰가 하락에 따라 인수금이 늘어나므로, 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계로 시세를 비교해야 합니다.
• 배당의 정확성. 한국토지주택공사의 배당순위·채권액·실제 배당 가능액, 김예나의 별도 우선변제권 여부를 확인해야 합니다.
• 호실별 권리 구분. 201·202·204호 및 다른 층의 점유자를 매각 대상 203호의 임차인으로 자동 합산해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 창동 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인한 뒤 보수적으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자 인도 가능성, 명도 협의, 공용부분 미납 관리비와 기타 취득비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 법원 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 인수금, 인수금보다 권리 확인”

이 물건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 129,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 103,200,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 권리의 구조는 단순하지 않습니다.

한국토지주택공사의 98,000,000원 주택임차권은 김종호 보증금에 관한 대위·승계채권이므로 중복 합산해서는 안 됩니다. 그럼에도 명세서상 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있고, 등기상의 임차 목적물과 김종호의 조사 호실 사이에 확인할 사항이 남아 있습니다. 게다가 203호 점유자 김예나의 보증금도 확인되지 않았습니다.

추가 유찰로 최저가가 82,560,000원이나 66,048,000원으로 내려가더라도, 임차권 인수가 발생하는 시나리오에서는 실질취득금액이 각각 99,886,080원, 99,588,864원에 이릅니다. 이러한 금액조차 203호의 미확정 권리와 취득부대비용을 제외한 조건부 계산입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 원본 확인 우선입니다. 203호의 실제 임대차와 LH 승계채권의 적용 범위를 확정한 뒤, 실질취득금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현 단계에서는 감정가 대비 할인폭만을 이유로 가격 메리트를 인정하거나 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.