서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동 667-83, 도봉로114길 66에 있는 다세대주택 2층 203호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 129,000,000원이고 매각기일은 2026.09.29입니다. 등기상 과거 삼양신용협동조합의 650,000,000원 근저당과 이성종의 195,000,000원 근저당은 각각 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다.
핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 현황조사 등에 잡힌 자연인 임차인·점유자는 김종호·김준형·김예나·박수연·조종근·장성훈·조동혁·문성영 등 실제 8명이며, 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김종호 보증금 98,000,000원의 대위·승계 신고이므로 보증금을 한 번 더 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 203호 · 도봉로114길 66 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 민병주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2017.08.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2017년·2018년 설정된 두 근저당은 각각 2017.12.01과 2019.10.24 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 2025.09.30 등기됐지만, 전입일은 2021.09.30, 확정일자는 2021.09.01로 기록돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 보증기관은 중복 합산 금지
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 건이므로 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 아래 자연인 8명이 실제 임차인·점유자이고, 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2층 201호 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 |
| 김준형 | 2층 202호 | 2024.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조종근 | 3층 302호 | 2020.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장성훈 | 4층 401호 | 2023.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문성영 | 4층 403호 | 2022.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 부동산 전유부분 전부 | 2021.09.30 | 98,000,000원 | 있음 | 있음 | 김종호 보증금 대위·승계 |
한국토지주택공사 98,000,000원은 김종호 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 자연인 보증금과 별도로 더하지 않습니다. 실제 임차인·점유자는 8명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김슬기 | 661,613,828원 | 28,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 LH 보증금 98,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권으로 인한 매수인 인수액은 0원입니다. 김슬기 청구액 661,613,828원 중 28,394,000원이 배당되고 633,219,828원이 미배당으로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 인수액이 생길 수 있다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 129,000,000원 | 28,394,000원 | 633,219,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 103,200,000원 | 2,955,200원 | 658,658,628원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 82,560,000원 | 0원 | 661,613,828원 | 17,326,080원 |
2회 유찰 시 최저가는 82,560,000원까지 내려가지만, 이때 LH 관련 미배당 인수액이 17,326,080원 발생하므로 매수인의 실질취득 부담은 99,886,080원입니다. 따라서 82,560,000원만 보고 가격이 크게 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘 수 있어 낙찰가가 아니라 실질취득 부담으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.08.29입니다.
- 입지. 창북중학교 남측 인근에 위치하고 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕이며 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
- 토지. 182.8㎡, 평지의 세로장방형 대지로 북측 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,480,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
- 규모. ‘풀무’ 10세대로 확인되며 대상 면적 자료는 15.3㎡이나 면적 일치 여부는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 김예나 계약관계 확인. 전입일은 2021.09.30이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. LH 98,000,000원은 김종호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 한 번 더 합산하지 않습니다.
- 신건 기준 인수 0원 확인. 현재 129,000,000원 배당표에서는 LH 보증금이 전액 변제되어 해당 임차권 인수액은 0원입니다.
- 유찰 후 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 매각가 82,560,000원에 인수 17,326,080원이 붙어 실질취득 부담은 99,886,080원이 됩니다.
- 미상 임차관계 별도 확인. 실제 임차인·점유자 8명 중 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 배당표만으로 전체 인수위험을 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차계약 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2025.04.11 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 신건 129,000,000원 가정에서는 LH 보증금 98,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 안전형으로 분류하기에는 임차관계가 복잡합니다. 실제 임차인·점유자는 8명이고, 한국토지주택공사는 그중 김종호 보증금의 대위·승계 신고입니다. 특히 대상 호수인 203호의 김예나는 전입일만 확인될 뿐 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상을 해소해야 합니다. 또 2회 유찰 시에는 LH 임차권에서 17,326,080원의 인수액이 발생해 표시 최저가 82,560,000원이 아니라 99,886,080원의 실질취득 부담으로 봐야 합니다. 결론은 “신건 배당표상 인수 0원, 그러나 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
