서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동 667-83, 도봉로114길 66의 4층 403호 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다. 사건은 채권자 김슬기가 신청한 강제경매이고, 청구금액은 661,613,828원입니다.
등기 흐름만 보면 과거 삼양신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당과 이성종의 채권최고액 195,000,000원 근저당이 있었지만 각각 2017.11.09와 2020.09.23 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 4층 403호 · 도봉로114길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 민병주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준 | 2025.04.11 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 등기보다 403호 점유관계가 핵심
소유권보존은 2017.09.27 민병주 명의입니다. 이후 설정됐던 근저당 2건은 모두 경매개시 전 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준권리는 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 다만 본건 403호의 문성영 전입일은 2022.09.15로 기준일보다 앞섭니다.
② 점유·임차인 확인 — 본건은 문성영 1명이 직접 관련
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자가 함께 확인됩니다. 그중 본건 4층 403호와 일치하는 점유 확인자는 문성영 1명입니다. 나머지 7명은 201호·202호·203호·204호·302호·401호·402호로, 본건 403호와 다른 호실입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 본건 관련 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성영 | 4층 403호 | 2022.09.15 | 본건 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종호 | 2층 201호 | 2019.11.01 | 다른 호실 | 본건 비대상 | 본건 비대상 | 해당 없음 |
| 김준형 | 2층 202호 | 2024.04.18 | 다른 호실 | 본건 비대상 | 본건 비대상 | 해당 없음 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021.09.30 | 다른 호실 | 본건 비대상 | 본건 비대상 | 해당 없음 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022.01.18 | 다른 호실 | 본건 비대상 | 본건 비대상 | 해당 없음 |
| 조종근 | 3층 302호 | 2020.02.18 | 다른 호실 | 본건 비대상 | 본건 비대상 | 해당 없음 |
| 장성훈 | 4층 401호 | 2023.05.01 | 다른 호실 | 본건 비대상 | 본건 비대상 | 해당 없음 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023.03.31 | 다른 호실 | 본건 비대상 | 본건 비대상 | 해당 없음 |
문성영은 현황조사와 매각물건명세서에서 본건 403호 점유자로 확인되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부와 매수인 인수액 역시 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에 제시된 시세 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 163,000,000원 또는 최저가 163,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김슬기 | 661,613,828원 | 159,918,000원 |
| 미배당 | - | 501,695,828원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이 계산은 집행비용 3,082,000원과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 본건 403호 점유자의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다.
- 입지. 창북중학교 남측 인근으로 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치하며 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 토지 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임대차 원본 확인. 문성영의 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유상태와 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수될 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 총취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 다른 호실 전입자 구분. 현황조사에 나온 김종호·김준형·김예나·박수연·조종근·장성훈·조동혁은 본건 403호가 아닌 다른 호실의 전입자입니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 신청채권자에게 159,918,000원이 배당되는 구조지만, 임차인 우선변제 여부가 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 감정가 163,000,000원을 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 1억 6,300만원이 아니라 ‘미상 보증금’
이 사건은 등기부에 남아 있는 선순위 근저당 때문에 어려운 물건은 아닙니다. 과거 근저당은 모두 이미 말소됐고 말소기준은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 하지만 본건 403호에는 그보다 앞선 2022.09.15 전입자 문성영이 확인됩니다.
보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않는 상태에서는 대항력을 확정할 수 없고, 매수인이 얼마를 추가 부담할지도 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가와 같은 163,000,000원의 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 가격 할인보다 먼저 403호 임대차관계와 인수금액을 숫자로 확정하는 것입니다.
