서울북부지방법원 2025타경12297. 서울특별시 도봉구 창동 667-83 소재 다세대주택의 4층 403호가 매각 대상입니다. 소유자는 민병주이고, 김슬기가 청구금액 661,613,828원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 과거 삼양신용협동조합과 이성종의 근저당권 설정 이력이 있으나 모두 말소된 상태로 나타납니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다.

핵심은 등기부에 남아 있는 근저당이 아니라 403호 전입자의 임차권 성립 여부입니다. 문성영은 2022.09.15 전입한 것으로 조사됐습니다. 경매개시결정보다 전입일이 앞서지만, 전입 사실만으로 대항력과 인수금액을 확정할 수는 없습니다. 실제 임대차관계, 주택 인도, 보증금, 확정일자와 배당관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차권은 별도 확인

등기상 확인되는 삼양신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 650,000,000원, 이성종 근저당권의 채권최고액은 195,000,000원이었으나 두 권리 모두 과거에 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 근저당 채무로 계산하거나 낙찰자가 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.

2025.04.11 접수된 김슬기 신청의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 파악됩니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리입니다. 다만 말소기준권리 자체가 소멸한다는 사실만으로 그 이전부터 존재했을 수 있는 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

② 점유·임차인 분석 — 매각 대상 403호가 핵심

현황조사 등에 나타난 전입 관련 인원은 8명입니다. 이 가운데 매각 대상 403호에 기재된 인원은 문성영 1명이며, 나머지 7명은 201호·202호·203호·204호·302호·401호·402호 등 다른 호실의 전입자입니다. 서로 다른 구분건물의 전입자를 모두 403호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

다른 호실 전입자의 대항력·배당관계는 해당 호실과의 관계에서 별도로 판단해야 합니다. 표의 전입 사실은 임대차계약의 성립이나 대항력 취득을 확정하는 자료가 아닙니다.

③ 가격 분석 — 80% 최저가와 실질취득은 다르다

본건의 감정가는 163,000,000원이며, 1회 유찰 후 최저매각가는 130,400,000원입니다. 이는 감정가의 80%에 해당합니다.

하지만 확인 가능한 동일 조건의 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 인근 단지 통계에 나타난 명칭은 풀무, 총세대수는 10세대, 통계 대상 면적은 19.32㎡이나, 이 면적이 본건 403호와 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이 통계를 본건의 직접적인 가격 비교 기준으로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,400,000원 가정)

최저가 130,400,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용 2,625,600원을 제외하면 신청채권자에게 배당 가능한 금액은 127,774,400원으로 추정됩니다. 청구액 661,613,828원을 모두 충족하지 못하므로 533,839,428원의 미배당이 발생하는 계산입니다.

위 배당표는 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 추정이며, 임차인 보증금·최우선변제·당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당 채권액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 별도로 판단해야 할 것은 403호 임차보증금 등의 인수 여부입니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 부족액

유찰이 거듭될수록 신청채권자가 회수하지 못하는 금액이 증가합니다. 그러나 이 채권 부족분은 일반적으로 낙찰자가 그대로 부담하는 금액과 구별됩니다. 특히 본건에서는 임차보증금이 미확정이므로 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다. 서측 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로와 접하고, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인이 필요합니다.
• 토지정보. 토지면적 182.8㎡, 공시지가 3,480,000원/㎡로 나타납니다. 이는 토지 관련 정보이며 본건 403호의 전용면적이나 개별 지분면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 비교 가능한 개별 호실 실거래가격이 확인되지 않아 매도 가능가격과 환금성 수준을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 다세대주택 특성상 동일 건물 거래 여부, 전용면적, 층별 상태 및 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 403호 임차인 실체 확인. 문성영의 실제 거주 여부, 임대차계약의 존재, 점유 개시와 유지 여부를 확인하세요. 전입신고일만으로 대항력 취득이 확정되지는 않습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 미배당 보증금 인수 가능성을 계산해야 합니다. 현재 인수금액은 미확정입니다.
• 다른 호실과 구별. 201호·202호·203호·204호·302호·401호·402호의 전입자를 모두 403호 임차인으로 판단하지 마세요. 각 호실의 등기 및 임대차관계는 별개로 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 매각가와 인수할 미배당 보증금을 합산하여 판단해야 합니다. 최저가 하락만으로 총 취득비용 감소를 보장할 수 없습니다.
• 실거래가 원본 확인. 해당 다세대주택과 전용면적·층·건물 상태가 유사한 거래를 확인해야 합니다. 현재 확인된 단지 통계의 면적은 본건과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다.
• 배당표 재검토. 신청채권자의 미배당 규모가 크고 임차인 배당이 반영되지 않은 추정이므로, 배당요구종기 및 권리자별 배당순위를 원본으로 검증하세요.
• 점유·명도 점검. 현재 실제 점유자, 임대차계약, 인도 가능성 및 명도비용을 확인하세요. 전입 관련 기록과 실제 점유상태가 다를 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요. 확인되지 않은 비용은 취득 총액에 반영되지 않았습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차인 관련 문건을 최신 기준으로 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “80%로 내려왔다 ≠ 안전하게 싸졌다”

이 사건은 기존 근저당권이 말소되어 있다는 점에서는 권리구조가 비교적 단순해 보입니다. 그러나 매각 대상 403호의 전입자 문성영이 말소기준권리보다 먼저 전입했다는 사실을 반드시 별도로 살펴야 합니다. 보증금·확정일자·점유 및 배당관계가 불명확한 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 인수금액을 0원으로 판단할 수도 없습니다.

현재 최저매각가는 130,400,000원으로 감정가 대비 80%입니다. 그러나 이는 낙찰가격의 기준일 뿐 실질취득비용이 아닙니다. 임차보증금이 실제로 인수되는 경우 총 취득비용이 크게 달라질 수 있으며, 이를 비교할 신뢰할 만한 동일 조건 실거래 시세도 확보되지 않았습니다.

결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 본건은 단순히 유찰 횟수가 늘어나기를 기다리는 것보다 403호 임차관계를 확인해 매수인 인수범위를 확정하는 일이 먼저입니다. 실질취득비용과 비교시세가 확인되기 전까지는 1회 유찰에 따른 가격 인하를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.