서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동 667-83, 도봉로114길 66의 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 129,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 소유자는 민병주이며, 강제경매 신청채권자는 김슬기, 청구액은 661,613,828원입니다.
이 사건은 등기부보다 임차관계가 핵심입니다. 과거 설정된 근저당권은 경매개시 전에 모두 말소됐고, 2025.04.11 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 그런데 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 기재돼 있으며, 그중 본건 4층 402호 점유자 조동혁은 말소기준보다 앞선 2023.03.31 전입, 확정일자와 배당요구까지 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 4층 402호 · 서울특별시 도봉구 도봉로114길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕 · 사용승인 2017.08.29 |
| 소유자 | 민병주 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 경매개시결정이 기준
2017.10.24 삼양신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권은 2017.12.11 일부포기로 말소됐고, 2018.06.29 이성종의 채권최고액 195,000,000원 근저당권도 2019.01.31 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 이 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 본건 402호를 따로 봐야 한다
현황조사에는 총 8명이 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 본건 주소와 일치하는 4층 402호 점유자는 조동혁입니다. 다른 호실 점유자는 동일 건물 조사 내역으로 구분해 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2층 201호 | 2019.11.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준형 | 2층 202호 | 2024.04.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조종근 | 3층 302호 | 2020.02.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장성훈 | 4층 401호 | 2023.05.01 | 미상 | 2025.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023.03.31 | 2023.03.02 | 2025.04.23 | 미상 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 문성영 | 4층 403호 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 조동혁은 본건 402호와 점유부분이 일치합니다. 전입일 2023.03.31은 말소기준 2025.04.11보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제 후 미배당 보증금과 매수인 승계 가능액을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 129,000,000원만 보고 실질 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김슬기 | 661,613,828원 | 126,394,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 535,219,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 본건 402호 조동혁의 보증금이 미상이라 실제 임차보증금 승계 여부와 실질취득액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창북중학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치하며 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택이며 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 북측으로 소로3류 도로와 접합니다. 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모. 풀무, 총 10세대. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 보증금 확인. 조동혁의 임대차계약서상 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 배당 구조 재계산. 확정일자 2023.03.02, 전입 2023.03.31, 배당요구 2025.04.23을 기준으로 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에는 201호·202호·203호·204호·302호·401호·402호·403호 점유자가 함께 기재돼 있으므로 본건 402호와 직접 관련된 권리를 구분해 원문을 대조해야 합니다.
- 배당표의 0원 인수값 주의. 현재 시뮬레이션은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매수인 인수 0원을 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부와 임대차 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “129,000,000원”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 사건의 등기부는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 강제경매개시결정이 말소기준이기 때문입니다. 하지만 본건 402호 조동혁의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점이 모든 판단을 뒤집습니다. 전입은 2023.03.31, 확정일자는 2023.03.02, 배당요구는 2025.04.23로 확인되지만 보증금이 없으면 배당 후 잔액도, 매수인 승계액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 최저가 129,000,000원만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 임차인 최우선변제가 빠진 가정값입니다. 402호 임대차보증금과 매각물건명세서상 인수 조건을 확인해 실제 부담액이 확정되기 전까지는 가격 메리트 판단도 함께 보류하는 것이 맞습니다.
