서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동, 도봉로114길 66에 있는 다세대주택 4층 402호입니다. 채권자 김슬기가 661,613,828원의 청구금액으로 강제경매를 신청했고, 2025년 4월 11일 경매개시결정이 등기되었습니다. 소유자는 민병주이며, 2017년 9월 27일 소유권보존등기가 이루어진 건물입니다.
등기부만 살펴보면 복잡하지 않아 보입니다. 과거 삼양신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권과 이성종의 채권최고액 195,000,000원 근저당권이 있었지만, 두 권리 모두 등기상 말소된 상태입니다. 현재 말소기준으로 파악되는 것은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다.
그러나 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 등기부보다 임차관계입니다. 본건 402호에는 경매개시결정 이전에 전입한 조동혁 임차인이 있고, 확정일자와 배당요구까지 확인됩니다. 전입일만으로 법적 대항력을 확정할 수는 없지만, 실제 주택 인도와 임대차 성립이 확인된다면 매각 후에도 미배당 보증금이 남을 가능성을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83, 4층 402호 도로명: 서울특별시 도봉구 도봉로114길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 평슬래브 및 경사슬래브지붕 |
| 사용승인 | 2017.08.29 |
| 소유자 | 민병주 (2017.09.27 소유권보존) |
| 감정가 | 129,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.04.11 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 본건 임차인 | 조동혁 · 4층 402호 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차관계는 미확정
② 임차인 분석 — 402호 조동혁이 핵심
현황조사상 건물의 여러 호실에 걸쳐 실제 임차인으로 기록된 사람은 8명입니다. 다만 이번 경매의 대상은 4층 402호이므로, 다른 호실의 임차보증금을 본건 매수인의 인수액에 단순 합산해서는 안 됩니다. 직접적인 권리분석 대상은 402호 조동혁 임차인 1명입니다.
| 임차인 / 점유호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조동혁 · 402호 | 2023.03.31 | 2023.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 행사 가능 | 미확정 |
조동혁 임차인은 2025.04.23 배당요구를 했습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지만 실제 우선변제 순위와 배당금, 매수인 승계 여부는 보증금 및 대항요건 확인 후 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰이 곧 저가매수는 아니다
감정가 129,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 103,200,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준으로 내려왔지만, 이것만으로 주변 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
풀무는 2017년 사용승인된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 이처럼 거래 표본이 제한적인 소규모 주택은 면적·층·내부 상태·권리관계 차이에 따라 가격 비교의 신뢰도가 크게 달라질 수 있습니다. 동일 조건의 실거래가격을 확인하고, 무엇보다 402호 임차보증금의 실질 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 129,000,000원 | 100% | 실거래 시세와 별도 비교 필요 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 103,200,000원 | 80% | 보증금 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 82,560,000원 | 64% | 인수 가능성 별도 확인 |
| 3회 유찰 시 | 66,048,000원 | 51.2% | 인수 가능성 별도 확인 |
④ 예상배당표 (매각가 103,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,244,800원 |
| 1. 경매신청채권자 · 김슬기 | 661,613,828원 | 100,955,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 추정 | — | 560,658,628원 |
집행비용 2,244,800원은 추정치입니다. 이 배당표는 임차인의 보증금·우선변제·최우선변제와 당해세 등을 반영하지 않은 단순 계산입니다. 실제 배당액 및 미배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당금 560,658,628원은 매수인이 그대로 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다. 특히 임차보증금의 매수인 승계 여부는 이 계산만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 103,200,000원 | 100,955,200원 | 560,658,628원 |
| 2회 유찰 | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 580,939,908원 |
| 3회 유찰 | 66,048,000원 | 64,459,136원 | 597,154,692원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 입지여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다. 서측 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 대체로 평탄한 세장형 토지이며 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로에 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 182.8㎡, 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부 및 구체적인 거래 적용요건도 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 수리·누수·설비 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 풀무는 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 달리 동일 조건 거래 표본 확보가 중요하며, 임차관계가 불명확한 상태에서는 실제 매매 가능가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 임차보증금 최우선 확인. 조동혁 임차인의 보증금 원금, 계약 내용, 갱신 여부, 반환된 보증금 유무를 확인해야 합니다. 이를 모르면 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 실제 대항요건 확인. 2023.03.31 전입신고와 별도로 실제 주택 인도, 임대차의 성립 및 점유 유지 여부를 확인하여 법적 대항력 발생 시점을 판단해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 확인. 확정일자 2023.03.02, 배당요구 2025.04.23 기록을 바탕으로 배당요구의 적법성, 우선변제 요건, 실제 배당순위와 예상 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
- 다른 호실과의 구분. 201호·202호·203호·204호·302호·401호·403호의 임차인을 402호 임차인과 혼동하지 않아야 합니다. 매각대상 범위와 각 호실의 등기·점유관계를 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 최저가 103,200,000원뿐 아니라 실제 인수할 미배당 보증금, 취득 관련 비용, 명도비용을 합산하여 판단해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 가격상 이익을 확정할 수 없습니다.
- 실거래 비교. 동일 면적·유사 층·유사 상태의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하고, 감정가가 아니라 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 현장·관리비 점검. 내부 상태, 실제 점유자, 승강기·주차시설, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 입찰 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 서류, 배당요구 관련 기록과 매각대상 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
서울북부지방법원 2025타경12297은 감정가 129,000,000원에서 최저가 103,200,000원까지 한 차례 가격이 내려온 다세대주택입니다. 기존 근저당권이 말소된 등기 상태만 보면 비교적 단순해 보이지만, 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다.
본건 402호 조동혁 임차인은 경매개시결정보다 앞서 전입했고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 대항력 성립 여부와 보증금이 확인되지 않았으므로 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 열어 두어야 합니다. 다른 호실 임차인들의 보증금은 본건에 단순 합산하지 않되, 매각범위와 점유관계는 반드시 구분하여 검토해야 합니다.
여기에 동일 조건의 최근 실거래 비교까지 충분하지 않아 현재 최저가가 적정한지도 확정하기 어렵습니다. 채권자의 예상 미배당 560,658,628원 자체가 매수인 인수채무는 아니지만, 402호 임차보증금의 미회수 위험은 별도로 남아 있습니다.
결론은 보수적 접근입니다. 이 물건의 관건은 얼마나 유찰되느냐가 아니라 402호 임차인의 대항력·보증금·실제 배당 가능액을 확인해 최종 실질취득가격을 확정할 수 있느냐입니다. 이 부분이 해소되기 전에는 낮아진 최저가를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
