서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동 도봉로114길 66에 위치한 2017년 사용승인 다세대주택 '풀무'의 2층 204호입니다. 소유자는 민병주이며, 채권자 김슬기의 강제경매로 진행되고 있습니다. 청구금액은 661,613,828원으로 감정가 163,000,000원을 크게 웃돕니다. 하지만 신청채권자의 거액 미회수분이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 이 경매에서 따져야 할 인수 위험은 우선변제받고도 남는 대항력 임차인의 보증금입니다.
204호 임차인 박수연은 2021.12.03 확정일자를 받고 2022.01.18 전입 및 점유를 개시했습니다. 말소기준인 2025.04.11 강제경매개시결정보다 앞선 시점입니다. 임차권등기는 2026.02.19 이루어졌지만, 그 등기일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 선행하는 전입·점유와 확정일자에 의해 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83, 도봉로114길 66, 2층 204호 |
| 건물명 / 용도 | 풀무 · 집합건물(다세대주택) |
| 건물 규모 | 총 10세대 · 사용승인 2017.08.29 |
| 소유자 | 민병주 (단독소유) |
| 감정가 | 163,000,000원 |
| 최저매각가 | 130,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 김슬기 |
| 청구금액 | 661,613,828원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.11 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 주요 인수위험 | 대항력 있는 204호 임차인 박수연의 미배당 보증금 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.15 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 힘
이 물건의 등기에서 특이한 부분은 과거 근저당권이 이미 말소된 상태라는 점입니다. 2017.10.24 삼양신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권은 2017.11.24 일부포기로 말소되었고, 2018.06.29 이성종의 채권최고액 195,000,000원 근저당권도 2019.01.31 말소되었습니다. 이들 과거 근저당권을 현재 존속하는 인수권리로 합산해서는 안 됩니다.
현재 권리분석의 기준은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 2026.02.19 설정된 박수연의 임차권등기는 형식상 그 이후의 등기이지만, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 204호와 다른 호수를 구별해야 한다
본 경매 목적물인 204호의 임차권자는 박수연입니다. 전입·점유·확정일자가 확인되며, 임차보증금도 120,000,000원으로 특정되어 있습니다. 이와 별개로 현황조사에는 다른 호수의 전입자 7명이 확인됩니다. 이들의 보증금과 확정일자, 임차관계는 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수연 2층 204호 |
2022.01.18 | 120,000,000원 | 2021.12.03 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 |
| 김종호 2층 201호 |
2019.11.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 김준형 2층 202호 |
2024.04.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 김예나 2층 203호 |
2021.09.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 조종근 3층 302호 |
2020.02.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 장성훈 4층 401호 |
2023.05.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 조동혁 4층 402호 |
2023.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 문성영 4층 403호 |
2022.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
장성훈은 2025.04.22 배당요구 관련 문건접수가 확인됩니다. 박수연은 2026.02.19 임차권등기와 배당요구 기록이 확인됩니다. 배당요구의 적법성 및 기한 충족 여부는 별도 확인이 필요합니다.
우선변제: 가능 — 2021.12.03 확정일자 및 배당요구 기록.
보증금: 120,000,000원.
매수인 인수: 배당으로 변제되지 않는 잔액을 인수.
현 회차 예상: 전액 배당을 전제로 인수 0원.
③ 예상배당표 (매각가 130,400,000원 가정)
현재 1회 유찰 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 박수연에게 보증금 120,000,000원이 우선 배당되고, 나머지 금액이 신청채권자에게 돌아가는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,625,600원 |
| 1. 임차인 박수연 (우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 김슬기 | 661,613,828원 | 7,774,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 0원 |
집행비용 2,625,600원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순서와 금액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
신청채권자 김슬기의 청구금액 661,613,828원 중 예상 배당은 7,774,400원이고, 미회수액은 653,839,428원입니다. 이 금액은 채권자의 미회수액이지, 곧바로 매수인이 부담하는 금액은 아닙니다. 채권자 미배당과 임차인 보증금 인수를 엄격히 구별해야 합니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 최저가 하락이 곧 취득비용 절감은 아니다
이 물건에서 가장 중요한 가격분석입니다. 감정가 대비 낙찰 최저가는 유찰에 따라 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 충당되지 않는 순간, 부족한 보증금이 낙찰자 부담으로 전환됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 현재 | 130,400,000원 | 0원 | 130,400,000원 |
| 2회 유찰 | 104,320,000원 | 17,940,480원 | 122,260,480원 |
| 3회 유찰 | 83,456,000원 | 38,446,208원 | 121,902,208원 |
실질취득액 = 회차별 최저매각가 + 예상 미배당 임차보증금. 취득세·등기비용·명도비용·금융비용 등은 별도이며, 실제 낙찰가가 최저가보다 높아지면 달라집니다.
보증금 전액 배당이 불가능한 구간에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 인수액이 증가합니다. 집행비용을 제외하고 보면 낙찰대금과 인수액의 합계는 보증금 120,000,000원 근처로 사실상 고정됩니다. 위 시나리오에서 총액이 보증금보다 조금 높은 이유는 각 회차의 추정 집행비용이 반영되었기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 입지여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 있습니다. 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치하고 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2017.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 대지 및 도로. 대지면적은 182.8㎡이며, 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로에 접합니다. 지형은 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 실제 적용 규제는 관할기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 3,480,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 204호의 시장 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 해당 건물 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 파악되지만 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어, 이를 유의미한 가격 기준이나 정상적인 매각 성공률로 해석하는 것은 곤란합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박수연 보증금의 실제 변제액. 현 회차의 인수 0원은 120,000,000원 전액 배당을 가정합니다. 당해세와 다른 선순위 배당 요소가 있을 경우 부족액이 생길 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 관련 사항. 을구 5번, 2026.02.19 제920939호 임차권등기를 확인하고, 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 재확인해야 합니다.
- 전입·점유 및 명도. 박수연의 전입일과 점유개시일은 모두 2022.01.18입니다. 현재 실제 점유 상태와 보증금 반환·인도 관계를 확인해야 합니다. 등기된 임차권만 보고 현재 퇴거 상태를 단정해서는 안 됩니다.
- 다른 호수와의 구분. 현황조사에 등장하는 201호·202호·203호·302호·401호·402호·403호의 점유를 경매 목적물인 204호 점유와 혼동하지 않아야 합니다. 공동담보나 별도 경매 대상 여부도 확인 대상입니다.
- 유찰 후 실제 부담액. 2회 유찰 시 예상 실질취득액은 122,260,480원, 3회 유찰 시 121,902,208원입니다. 최저가만 기준으로 자금을 계획하지 않아야 합니다.
- 시세 대조. 풀무 204호와 면적·층·사용승인연도·건물 상태가 유사한 다세대의 최근 거래가격을 확인하고 실질취득액과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아닙니다.
- 관리비와 추가 비용. 미납 공용관리비, 취득세, 소유권이전 등기비용, 명도비용 및 금융비용을 별도 산정해야 합니다.
- 매각 전 최종 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리와 가격을 동시에 봐야 한다
맺으며 — “최저가가 내려가도 실제 취득비용은 거의 내려가지 않는다”
서울북부지방법원 2025타경12297은 단순히 1회 유찰된 저가 다세대 물건이 아닙니다. 본질은 120,000,000원의 대항력 임차보증금이 가격구조를 지배한다는 점입니다.
현재 최저가 130,400,000원에서는 박수연의 보증금이 전액 배당되는 시나리오로 예상 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 매수인은 17,940,480원, 3회 유찰 시 38,446,208원의 보증금 잔액을 인수하는 구조입니다. 결과적으로 두 회차의 실질취득액은 각각 122,260,480원과 121,902,208원으로, 매각 최저가만큼 큰 차이가 나지 않습니다.
추가 유찰을 기다린다고 자동으로 싸게 매입할 수 있는 물건이 아닙니다. 오히려 임차보증금의 실제 배당 가능액과 매수인 인수액을 정확히 확정하는 것이 입찰의 출발점입니다. 시세 판단 역시 최저매각가가 아니라 인수를 포함한 실질취득액으로 해야 합니다.
종합 판단: 권리 확인을 전제로 한 조건부 검토, 가격 매력은 보류. 현재 예상배당 구조에는 긍정적인 요소가 있지만, 임차권등기 인수 조건과 직접 비교할 시세의 불확실성 때문에 적극적인 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.
