서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동 667-83, 도봉로114길 66의 다세대주택 2층 204호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 이미 말소된 과거 근저당이 아니라 박수연의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.03, 확정일자도 2021.12.03, 주민등록·점유개시는 2022.01.18이며 보증금은 120,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.04.11이므로 임차인의 대항요건이 더 앞서고, 배당요구도 이루어졌습니다.
현재 신건 가정에서는 집행비용 3,082,000원을 먼저 제외한 뒤 박수연에게 보증금 120,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 김슬기에게 39,918,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 매각물건명세서상 박수연의 임차권은 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리이므로, 유찰 이후에는 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 204호 · 도봉로114길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 민병주 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2017.08.29 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 승부처는 선순위 임차보증금
등기부상 삼양신용협동조합의 근저당권과 이성종의 근저당권은 각각 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 다만 박수연은 그보다 앞선 2022.01.18 주민등록·점유와 2021.12.03 확정일자를 갖고 있으며, 2026.02.19 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차관계 — 대상 204호 박수연이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수연 | 2층 204호 전부 | 2022.01.18 | 2021.12.03 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
③ 회차별 인수 위험 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 163,000,000원 | 39,918,000원 | 621,695,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 130,400,000원 | 7,774,400원 | 653,839,428원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 104,320,000원 | 0원 | 661,613,828원 | 17,940,480원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 박수연 보증금이 배당 범위 안에서 전액 처리되어 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 매각가는 104,320,000원으로 내려가고, 매수인 인수액이 17,940,480원으로 바뀝니다. 따라서 이 단계부터는 “최저가가 104,320,000원까지 내려왔다”는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 낙찰가와 인수되는 임차보증금 잔액을 함께 보는 실질취득 관점이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 임차인 박수연 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김슬기 | 661,613,828원 | 39,918,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 박수연의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 김슬기의 청구액 661,613,828원 중 39,918,000원이 배당되고 621,695,828원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창북중학교 남측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택으로 사용승인일은 2017.08.29이며 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하며 토지는 평탄한 세장형의 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 182.8㎡이며 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 풀무는 10세대이며 대상 면적은 19.32㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박수연 배당액 확인. 현재 회차에서는 보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 구조지만 실제 배당 순위와 금액을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 2회 유찰 시 매수인 인수 17,940,480원이 발생하므로 회차가 바뀌면 낙찰가와 인수액을 함께 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 대항력 임차인의 보증금보다 낮은 가격대에서는 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않습니다.
- 명도 상태 확인. 박수연은 임차권등기를 마친 상태이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 입찰가격은 인근 동일 조건 실거래와 현재 매물 수준을 별도로 대조해 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “지금은 인수 0, 유찰 뒤에는 달라진다”
이 사건은 현재 신건 가격 163,000,000원만 놓고 보면 박수연의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 임차인의 권리가 사라지는 것이 아니라, 배당에서 보증금이 부족해지는 순간 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 실제로 2회 유찰 시에는 매각가 104,320,000원과 별도로 17,940,480원의 인수액이 발생합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “유찰될수록 무조건 싸진다”가 아닙니다. 현재 회차에서는 권리 부담이 배당으로 해소되지만, 가격이 보증금 아래로 내려가는 구간에서는 낙찰가와 임차보증금 잔액을 합쳐 실질취득을 판단해야 합니다. 현재 회차는 인수 0원, 2회 유찰부터는 인수 발생 — 이 경계가 입찰 판단의 핵심입니다.
