서울북부지방법원 2025타경12297. 서울 도봉구 창동 667-83, 도봉로114길 66의 다세대주택 2층 202호입니다. 소유자는 민병주이며, 2025.04.11 김슬기의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리입니다. 과거 삼양신용협동조합 근저당권과 이성종 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
권리분석의 중심은 2026.05.07 등기된 김준형의 주택임차권입니다. 등기 시점 자체는 경매개시결정 이후이지만, 임대차계약일은 2024.04.13, 주민등록일과 확정일자는 2024.04.18, 점유개시는 2024.04.23입니다. 보증금은 100,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12297 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 202호 · 도봉로114길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 민병주 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 661,613,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2017.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 김준형의 주민등록일·확정일자 2024.04.18과 점유개시일 2024.04.23은 그보다 앞섭니다. 2026.05.07 주택임차권등기가 경료됐고, 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차관계 — 대상 202호와 다른 호수 기재를 구분해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2층 201호 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김예나 | 2층 203호 | 2021.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박수연 | 2층 204호 | 2022.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조종근 | 3층 302호 | 2020.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장성훈 | 4층 401호 | 2023.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조동혁 | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문성영 | 4층 403호 | 2022.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김준형 | 2층 202호 전부 | 2024.04.18 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 없음 |
현황조사에는 대상 202호 외에 201호·203호·204호·302호·401호·402호·403호 전입자가 함께 확인됩니다. 이들은 점유부분이 대상 202호와 다르게 기재되어 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대상 202호의 확정적인 인수보증금으로 합산하지 않습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 경우에는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 배당구조가 먼저다
이 사건에는 가격 메리트를 판단할 수 있는 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 129,000,000원이 시세보다 저렴한지 비싼지는 단정하지 않습니다. 대신 각 회차의 매각대금이 임차보증금 배당과 매수인 인수액을 어떻게 바꾸는지가 더 중요한 판단 요소입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 129,000,000원 | 26,394,000원 | 635,219,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 103,200,000원 | 955,200원 | 660,658,628원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 82,560,000원 | 0원 | 661,613,828원 | 19,326,080원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 김준형 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김슬기 | 661,613,828원 | 26,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김준형 보증금 100,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 김슬기 청구액 중 635,219,828원은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕입니다.
- 입지. 창북중학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 제반 입지여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 쌍문역, 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치하며 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 182.8㎡, 공시지가 3,480,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2017.08.29이며 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비가 확인되고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김준형 배당액 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 최종 배당순위와 배당가능액을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 2회 유찰 시 매각가 82,560,000원과 함께 인수액 19,326,080원을 반드시 반영해야 합니다.
- 타호수 전입자 구분. 현황조사상 201호·203호·204호·302호·401호·402호·403호 전입자는 대상 202호와 점유부분이 다르게 기재돼 있으므로 원본에서 대상 물건과의 관계를 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 말고 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교근거 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 지역·유사 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니다
현재 회차만 보면 매각가 129,000,000원에서 김준형 보증금 100,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 권리는 배당액에 따라 결과가 달라지는 구조입니다. 1회 유찰까지는 산정상 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 19,326,080원이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 내려갔느냐”가 아니라 그 회차에서 임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 남느냐입니다. 실거래 시세 근거도 확인되지 않는 만큼, 가격 가점보다는 배당과 인수구조를 먼저 검증하는 것이 맞습니다.
