서울북부지방법원 2025타경12297. 도봉구 창동 도봉로114길 66에 위치한 다세대주택 '풀무' 2층 202호입니다. 소유자는 민병주이고, 김슬기가 청구금액 661,613,828원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2025.04.11 강제경매개시결정입니다. 과거 설정된 근저당권은 이미 말소된 것으로 정리되어 있으며, 이 사건에서 핵심적으로 살펴야 할 권리는 임차인 김준형의 선순위 대항력과 보증금 반환 문제입니다.

임차인 김준형은 2024.04.13 임대차계약을 체결했고, 2024.04.18 주민등록과 확정일자를 갖췄으며, 2024.04.23 점유를 시작했습니다. 모두 경매개시결정일보다 앞서는 시점입니다. 이후 2026.05.07 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 등기 시점이 말소기준보다 늦더라도 기존에 취득한 대항력 및 우선변제권을 단순히 무시할 수 없다는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부에는 삼양신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권과 이성종의 채권최고액 195,000,000원 근저당권이 과거 설정된 이력이 있습니다. 각각 2017.11.28과 2020.03.03 말소등기가 이루어진 권리로 정리되므로, 현재 인수할 유효 근저당권으로 합산하지 않습니다. 그 결과 본건의 핵심 판단은 김준형의 보증금이 배당으로 얼마나 회수되는지에 집중됩니다.

② 임차인 분석 — 202호와 다른 호실을 구별해야 한다

경매목적물인 202호에 직접 해당하는 실제 임차인은 김준형 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 김준형의 임대차는 주민등록·점유 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서는 구조로, 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 합니다.

③ 다른 호실 점유자 — 본건 인수액에 합산하지 않는다

같은 건물의 다른 호실에도 주민등록 및 점유조사 내역이 있습니다. 다만 아래 인원들은 202호가 아닌 별도 호실에 관한 조사대상입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 각각의 대항력은 가능·미상으로 구분해야 하며, 이들의 미상 보증금을 본건 202호의 인수액에 합산할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,200,000원 가정)

현 회차 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정하면, 집행비용 추정액을 먼저 제외하고 임차인 김준형의 보증금 100,000,000원을 전액 배당하는 구조입니다. 이후 신청채권자 김슬기에게는 955,200원만 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·배당액이 달라질 수 있습니다. 현 회차 인수 0원은 보증금 전액 배당이 실현된다는 조건부 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

이 사건에서 가장 중요한 것은 유찰 회차별 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득액입니다. 임차보증금이 100,000,000원으로 고정된 상황에서 낙찰가가 보증금 이하로 내려가면, 배당으로 충족되지 않은 금액이 인수액으로 남습니다.

실질취득액은 각 회차 최저매각가에 예상 인수액을 합산한 금액이며, 취득세·명도비·기타 거래비용은 제외했습니다. 예상 인수액과 집행비용은 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

⑥ 시세·가격 판단 — 실거래 근거 없이 싸다고 볼 수 없다

감정가 129,000,000원 대비 현재 최저가 103,200,000원은 80% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 본건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 실질취득액의 시장가격 대비 수준은 확정할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창북중학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 제반 입지여건은 양호한 것으로 기술되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 북서측에 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다. 서측 간선도로변에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조에 외벽은 미장석재판 마감 등, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생·급탕·개별난방·승강기·소방·주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류 도로와 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 토지규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다.
• 토지 공시지가. 3,480,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 182.8㎡로, 이를 202호의 개별 전용면적이나 대지권 면적으로 간주해서는 안 됩니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 총 10세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트단지와 달리 동일 건물 내 비교 거래의 확보가 제한될 수 있습니다. 실제 매수 수요와 매도가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 조항 재확인. 2026.05.07 제2512950호 주택임차권등기에 관한 매각물건명세서의 인수 조건을 확인해야 합니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
• 실제 배당순위 확인. 현 회차 예상배당에서는 임차보증금이 전액 변제되지만, 집행비용·당해세·최우선변제 등의 영향을 반영한 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 입찰가와 인수액 동시 계산. 현재 회차는 실질취득액 103,200,000원, 2회 유찰 시 예상 101,886,080원, 3회 유찰 시 예상 101,588,864원으로 비교해야 합니다. 최저가만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
• 202호 실제 점유 확인. 임차권등기와 주민등록 및 점유내역을 대조하고, 김준형 외에 본건 호실의 실제 점유자가 있는지 현황조사·전입세대 확인 등으로 점검해야 합니다.
• 다른 호실 점유자 구분. 201호·203호·204호·302호·401호·402호·403호에 관한 임차 조사내역을 202호의 보증금에 중복 합산하지 않되, 호실 표시의 정확성과 별도 권리관계를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소와 명도. 보증금 전액 변제 여부, 임차권등기 말소 절차와 실제 점유 반환 여부를 구분해 확인해야 합니다. 등기상 권리 소멸과 현실적인 명도 완료는 같은 문제가 아닙니다.
• 실거래 비교. 본건과 유사한 다세대주택의 최신 실거래가와 최근 거래 추이를 확인하고, 인수액을 포함한 취득 부담과 비교해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유·명도에 수반되는 비용, 취득세 및 기타 거래비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료 및 건축물대장을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1회 유찰이 아니라, 보증금 배당이 승부처”

이 물건은 감정가 129,000,000원에서 최저가 103,200,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 그러나 가격표에 적힌 80%만 보고 좋은 경매물건이라고 판단하기에는 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이라는 중요한 조건이 붙어 있습니다.

현 회차 예상배당에서는 김준형의 보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 배당 여유가 크지 않고 추가 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 2회·3회 유찰 시에도 예상 실질취득액은 각각 101,886,080원, 101,588,864원으로, 낮아진 최저매각가만큼 총부담이 감소하지 않습니다.

실거래 시세 확인도 충분하지 않아 현재 실질취득액이 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거는 부족합니다. 10세대 다세대주택의 환금성과 실제 배당·명도 절차까지 고려하면 종합 판단은 C등급, 조건부 신중 검토입니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 전액 변제 가능성, 매수인 인수액 및 실질취득액의 시세 적정성입니다.